成都市農村集體建設用地容積率管理辦法，共同分享現代化成果允許農村集體經營性建設用地出讓租賃

來源：整理時間：2023-01-21 05:44:15 編輯：成都生活手機版

1，共同分享現代化成果允許農村集體經營性建設用地出讓租賃

你好！簡單AD僅代表個人觀點，不喜勿噴，謝謝。

共同分享現代化成果允許農村集體經營性建設用地出讓租賃

2，新農村建設中關于建筑密度容積率的控制

樓主可以參考這個下http://wenku.baidu.com/view/f395e83b0912a216147929f3.html遼寧省新農村建設用地集約利用控制標準初步研究表 3 戶均宅基地及容積率戶均宅基地（m2／戶）人均耕地面積容積率四口以下五口以上二畝以上 ≤300 ≤350 ≥0.4二畝以下一畝以上 ≤200 ≤266 ≥0.5一畝以下＜200 ＜266 ＞0.5

新農村建設中關于建筑密度容積率的控制

3，容積率是在哪個法律中規定

容積率不是規定出的是實際測量出的。。。。

地產容積率是明確規定在《建設用地容積率管理辦法》、《建筑工程建筑面積計算規范》、《容積率指標計算規則》中。房地產容積率是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率是在哪個法律中規定

4，容積率的容積率新政策

收緊容積率計算指標堵開發商“偷”面積政策原文：除獨立式住宅建筑（別墅）和需要大空間的商業建筑以外，住宅建筑層高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建筑層高大于4.8米、商業建筑層高大于6.0米的，計算容積率指標時，該層建筑面積均按該層實際建筑面積的1.5倍計算；其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建筑面積計算容積率。政策解讀：這是南京規劃部門首次明確了“層高控制對應容積率計算”的關系。以前的容積率計算并無這方面的規定，此舉收緊容積率計算指標，堵開發商“偷”面積的行為。酒店式公寓首次明確定義政策原文：本規定所稱酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業辦公用地或居住用地上兼容建設。政策解讀：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產業界的通俗稱謂，規劃、房產等部門并無一個官方的定義。這是南京規劃部門對酒店式公寓這一新興的建筑形態首次進行規范，以便統一管理，促使良性發展。

5，土地容積率

如果你家宅基地容積率規定為1.6，那你可以造13*15*1.6=312平方米的房屋，地下室面積不計入容積率。就是說造地下室的面積是不算到1.6里面的

《關于加強國有土地資產管理的通知》第二條明確規定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。土地出讓金的補交標準應按照增加容積率的比例乘以土地價格計算。具體執行時，區別批準增加容積率的時間等實際情況分類測算。一般在土地出讓合同簽訂后6個月內經批準增加容積率的，計算補交出讓金的土地價格按照土地出讓價格執行；6個月后增加容積率的，土地價格執行市場價。具體價格由市國土部門按照規定進行市場評估確定。凡改變土地用途增加容積率的，需要按照改變用途后的土地價格測算應補交的出讓金，具體應分兩塊計算補交出讓金的金額，一塊是原容積率內改變用途應補交的土地出讓金，另一塊是增加容積率部分應補交的土地出讓金以出讓方式取得土地使用權的，建設單位申請在控制性詳細規劃規定的可兼容用地性質范圍之內調整用地性質，或申請在控制性詳細規劃規定的容積率指標范圍之內調整容積率的，按下列程序辦理：（一）建設單位向規劃主管部門提交調整申請報告和調整方案，規劃主管部門集體研究調整申請報告和調整方案；經審查同意受理的，由規劃主管部門組織召開專家論證會，邀請專家對調整的必要性、合理性進行技術論證，提出專家論證意見。（二）經專家論證同意調整的，由規劃主管部門組織對調整申請報告、調整方案和專家論證意見進行公示，必要時，可以組織聽證，并形成公示或聽證情況報告。（三）規劃主管部門將調整申請報告、調整方案、專家論證意見、公示及聽證情況報告、修改后的調整方案提交城市規劃委員會審議。（四）城市規劃委員會審議通過的，由規劃主管部門報城市（縣）人民政府審批.

6，容積率標準是什么容積率計算規則是什么

容積率標準是什么？所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率標準是什么?容積率計算規則是怎樣的呢?一、容積率標準容積率一般是由政府規定的。目前現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：獨立別墅為0.2~0.5；排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。二、容積率計算規則容積率計算規則具體的應根據《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)和當地相關部門的文件計算。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)的規定執行；遇有特殊情況，按照本規則下列規定執行。1、住宅建筑標準層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。2、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值同上計算；當辦公建筑層高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。3、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米)不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當普通商業建筑層高大于10米(3.9米×2+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。4、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。5、含陽臺建筑計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。6、其他建筑住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)的規定執行。以上是容積率標準及容積率計算規則，具體以各地區或各城市規定為準。（以上回答發布于2018-03-26，當前相關購房政策請以實際為準）點擊查看更多房產信息

7，集體建設用地流轉研究

我最近也在研究這個：給你分享點材料嘛：　　《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》的理解與適用（一）　　一、《辦法》出臺的目的是什么？　　答：出臺《辦法》的主要目的是為了統籌城鄉經濟社會發展，促進“三個集中”，優化土地資源配置，加強集體建設用地使用權流轉管理，維護土地所有者和土地使用者的合法權益。　　二、集體建設用地產權人如何界定？　　答：我國實行土地的社會主義土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有，由國務院代表國家行使土地所有權。勞動群眾集體所有，即農民集體所有。農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。　　集體建設用地使用權人，是指依法取得集體建設用地使用權并持有集體建設用地使用證的自然人、法人或其他組織。　　三、什么是建設用地？　　答：我國實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。國家嚴格限制農用地轉為建設用地。　　所謂建設用地，就是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。　　四、什么是集體建設用地使用權？　　答：集體建設用地使用權是土地使用者依法取得并按規定使用集體所有的建設用地的法律權利。　　五、如何依法取得集體建設用地？　　答：1、按照《土地管理法》規定的權限和程序，經批準取得集體建設用地。　　2、按照“城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤”的方式，經有權機關批準立項，通過實施土地綜合整理取得符合規劃的集體建設用地。　　六、什么是土地整理？　　答：土地整理是由縣、鄉（鎮）人民政府組織農村集體經濟組織，按照土地利用總體規劃、村鎮建設規劃和農業產業布局規劃，經省、市國土資源部門批準立項后，對田、水、路、林、村進行綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農民居住條件和環境的行為。　　七、什么是城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤？　　答：國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）指出“鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤。”　　城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地（或農用地）的農村建設用地地塊（拆舊區）和擬用于城鎮建設、農民居住區建設的地塊（建新區），共同組成建新拆舊項目區（以下簡稱項目區），通過農村建設用地的建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少，用地布局更加合理，集約化水平大幅度提高的土地整理工作。　　八、成都市集體建設用地的用途？　　答：成都市集體建設用地只能用于工業、商業、旅游業、服務業等生產、經營用途和建設農民住房，以及按規定面積修建的農村集體經濟組織租賃性經營房屋。　　在集體建設用地上建設的農民住房，只限于本集體經濟組織的農民及土地整理項目區的農民居住。　　在集體建設用地上建設的租賃性經營房屋，只能由本集體經濟組織出租經營，但出租期限不得超過《合同法》的規定。　　成都市集體建設用地不能用于商品住宅開發。　　九、成都市集體建設用地使用權流轉有哪些限制情形？　　答：（一）在城市（中心城區、縣城）規劃建設用地區范圍內的（即規劃確定要實施集體土地征收的區域）的集體建設用地不能流轉；　　（二）在規劃確定的土地綜合整理項目區內，未實施整理的集體建設用地不能流轉；　　（三）土地權屬有爭議的集體建設用地不能流轉；　　（四）司法機關依法裁定查封或者以其他形式限制土地權利的集體建設用地不能流轉；　　（五）初次流轉后，土地使用者未按流轉合同約定動工建設的的集體建設用地不能流轉。

集體建設用地,是指鄉村、集鎮內的住宅建筑、公共建筑、公共設施、道路、綠化以及鄉村企業、事業等各項用地。它主要包含以下三個部分:鄉(鎮)、村企業建設用地,鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設用地,農村居民住宅建設用地。集體建設用地的規劃,應當遵循合理布局、節約用地、有利生產、方便生活的原則。集體建設用地的流轉,是經規劃為建設用地的集體土地的所有者、所有權行使者、使用者,依法將建設用地的使用權以轉讓、出租、作價入股、合作、聯營的方式移轉給受讓人,并通過簽訂集體建設用地有償使用合同,取得一定數量的土地收益的土地法律制度。集體建設用地流轉的主體,分流轉方和受讓方。流轉方,既有鄉(鎮)、村集體經濟組織等集體土地所有者所有權的行使者,還有鄉(鎮)、村企業等經濟組織和個人等依法享有建設用地使用權益的土地使用者。受讓方,即土地使用者,既可以是本集體經濟組織的內部成員,也可以是其他集體經濟及其成員,甚至可以是其他法人和個人。當前各地集體建設用地流轉的實踐狀況不一致,主要是受到所在地區的經濟發展水平狀況的制約:(1)在農村經濟欠發達地區,形式上一般僅限于農民出租住宅和市場出租攤位所涉的土地流轉;(2)在農村經濟中等發展地區,形式上除出租住宅、攤位外,已經涉及農村企業改制、改組和盤活廠房、場地過程中的土地使用權;(3)在農村經濟發達地區,以轉讓、出租為主的多種形式并存,更趨于靈活。同時,流轉涉及的地類較全,數量也較大。可以說,建設用地流轉在這些地區已得全面發展,在土地交易市場體系的地位日益重要。農村集體經濟組織進行規模經營土地資產的局面已經來臨。當前,集體建設用地的流轉形式主要包括以下幾種: (1)農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權; (2)農村房屋產權人轉讓、出租房產時,連帶轉讓、出租土地使用權; (3)鄉村企業的兼并、改制過程中涉及集體土地轉讓、出租; (4)農村集體經濟組織以土地使用權作價入股、聯營等形式新辦企業; (5)村集體經濟組織以土使用權合作的方式開發項目; (6)經征用、補辦為國有土地并輸轉讓、出租; (7)由于企業破產清算或債權債務因素,經司法裁定發生流轉。推行集體建設用地流轉,有利于農村經濟改革的深化,有利于農村土地法律制度的完善。正確實施建設用地流轉的重要意義,應包括以下三個方面: (1)維護了土地公有制和農村集體經濟組織的合法權益,使土地所有權在經濟上得到體現,有利于農村經濟組織的進一步鞏固和發展。 (2)有利于防止浪費土地,調動土地的合理配置,促進土地的合理利用,提高土地經濟效益。 (3)一定程度上減輕國家、集體的經濟負擔,彌補農村建設資金的不足,為農村的土地開發和興辦公益事業提供經濟上的保證。三、建立村民股份制法人模式的土地產權制度。當前,我國法律尚不能明確指出集體土地所有權主體。如《民法通則》規定“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有”。這一規定沒有明確指出所有權主體,導致集體、集體經濟組織、村民對土地的權屬顯示不清。我國學者一直以來從不同角度提出了各自的觀點。總的來看,無論何種觀點均有其缺陷性。近年來,在物權法、民法典的創制過程中,就體現二種觀點。 (1)一種觀點認為:集體土地屬于該集體全體成員共同所有。《中國物權法草案建議稿》對集體土地所有權歸屬明確規定“屬于全體居民共同所有”。此觀點完全引入“共同所有”的概念,又指出農村集體土地由其所涉集體的內部成員共同享有權利(占有、使用、收益、處分四項權能),共同受“不得劃分份額,不得轉讓繼承”的限制。而內部成員直接享有權利則體現在使用土地方面和土地收益方面。這一觀點有其缺陷: ①集體、全體成員因出生、婚姻、死亡遷徙等原因始終處于動態,是一個變量。這使得集體組織在確定所有者具體權屬和土地收益分配的操作上產生極困難。 ②共同所有的觀點,與我國農村現階段“鄉(鎮)、村集體所有”所有制相沖突。現階段,農村集體土地事實上由村、村民小組、鄉鎮實際控制。 ③共同所有的觀點,容易引起土地私有化,會背離**土地公有制原則。 (2)另一種觀點認為:集體土地由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。《中國民法典(草案)》的物權法編第六章第五十八條的規定“農村集體土地屬于村農民集體所有的,由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。”此觀點的產生,實際上學者們已經注意到前一觀點的缺陷性,于是提出“集體土地屬于農村集體所有的,由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。”但這一提法仍沒有解決問題的結癥。其缺陷性體現在: (1)對集體所有權主體不予明確“農村集體所有”是一個模糊概念。看該款表述,所有權主體,既不是農民,也不是集體經濟組織或村民委員會。 (2)集體土地受益者——農民,如何從所有權行使者獲得的權益,由于缺乏法律依據造成權益實現困難。 (3)“村集體經濟組織”又是不明確概念。因此,法律應當明確規定集體土地所有權主體為股份制法人,可表述為“農村集體土地屬于村集體經濟組織成立的股份制法人所有”。同時也可規定股份制法人可以是村經濟合作社或是村土地資產經營公司,可以是鄉鎮資產經營公司或鄉鎮土地資產經營公司。作為村集體內部成員或鄉鎮集體內部成員的每個村民以股份制形式,享有與其他成員平等的使用上收益上權益。股份制法人則代表全體股份成員的利益。兩者產權關系,股份制法人與村民的財產權相互獨立,各自承擔自己的民事責任,村民對股份制法人則享有較公司股東更廣泛的權利的成員權。這種權利,不僅限于表決權,收益權等股東權利,它還應包括特有的股份法人資產流轉使用權和股份制法人投資的公共設施、公益設施使用權利等等。股份制法人的設立,同時引入類似公司法上的股東會、董事會模式的議事規則,使其具有現代理念決策機制,從而保證其對集體土地的權益行使更加規范。采用股份制法人模式是基于如下幾個因素: (1)股份制法人為集體土地所有者、經營者,并不需要改變我國農村土地的結構狀況,也不是對現行集體土地所有制的根本改變,它只是對集體土地所有權主體的確認。股份制法人作為集體土地所有者,是對我國農村土地現狀的承認,并沒有根本否定村、村民小組、鄉鎮是事實上土地所有者的狀況。 (2)股份制法人為集體土地所有者、經營者,符合我國**土地公有制性質,明確了法律上的土地所有權關系。其對本集體所有的土地享有法人所有權與農村集體所有制的性質相符合。 (3)股份制法人作為集體土地所有者,從而排除“村集體經濟組織”的模糊概念,排除“村民委員會、鄉鎮人民**”非經濟主體的概念,顯得更為科學。