上海市住宅物業管理規定下挖，2011上海市新的物業管理條例和舊的有什么不同

來源：整理時間：2023-12-03 00:30:52 編輯：頭條小編手機版

1，2011 上海市新的物業管理條例和舊的有什么不同

我最近都在學習《上海市住宅物業管理規定》……有以下幾點主要的不同：1、明確細化了政府及各部門職責與分工；2、業主大會與業委會制度有很大調整，主要從籌備組和換屆改選小組成員名單、業委會委員資格條件、印章與資料移交。3、物業服務企業與物業小區經理要取得相應資質與職業資格證書，房管局要建立招投標平臺和信用信息平臺，物業公司要加強管理并建立設施設備維修、運行和養護的資料，明確移交資料。4、物業使用與維護方面，確認了建設單位應當建立保修資金，急修項目及其處置方式，未成立業主大會情況下如何使用維修資金等等內容。總之，從49條調整為88條，更改幅度很大很大，很難用一兩句話說清楚。

2，上海市居住物業管理條例

第一章　總則第一條　為了規范本市居住物業的使用、維修和其他管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本條例。第二條　本條例適用于本市行政區域內的居住物業管理。第三條　本條例所稱居住物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。　　本條例所稱業主，是指物業的所有權人。　　本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。　　本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。第四條　物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。第五條　上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。　　區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本條例對轄區內的物業管理進行管理監督。　　建設、規劃、市政、公用、電力、郵電、環衛、園林、住宅、*、物價、工商等有關行政管理部門按照各自的職責，協同實施本條例。　　街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。第二章　業主自治管理第六條　業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。　　一個物業管理區域成立一個業主委員會。　　物業管理區域的范圍，由區、縣房地產管理部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。第七條　業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。　　一個物業管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：　　（一）公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；　　（二）新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；　　（三）住宅出售已滿兩年。第八條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成；業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。　　業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表主席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。　　業主委員會每年至少召開一次業主大會或者代表大會；經百分之十五以上業主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。　　業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。第九條　業主大會或者業主代表大會行使下列職權：　　（一）選舉、罷免業主委員會委員；　　（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；　　（三）聽取和審議物業管理服務工作報告；　　（四）決定物業管理的其他重大事項。第十條　業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記：　　（一）成立業主委員會登記申請書；　　（二）業主委員會委員名單；　　（三）業主委員會章程。　　區、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作；對不符合本條例規定成立的業主委員會不予登記，并書面通知申請人。第十一條　業主委員會根據物業管理區域的規模由五人至十五人組成。　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。　　業主委員會每屆任期兩年。第十二條　業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：　　（一）召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；　　（二）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；　　（三）依照本條例設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；　　（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；　　（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；　　（六）監督公共建筑、公共設施的合理使用；　　（七）業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。　　業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

上海市居住物業管理條例

3，挖地平是破壞承重墻嗎

不可以。裝修中的墻體改造是不能損壞承重墻體的。首先，因為損壞承重墻體即是破壞了所在建筑的抗震，所以依據建設部的《房屋建筑工程抗震設防管理規定》中第二十六條規定:違反本規定，擅自變動或者破壞房屋建筑抗震構件、隔震裝置、減震部件或者地震反應觀測系統等抗震設施的，由縣級以上地方人民政府建設主管部門責令限期改正，并對個人處以1000元以下罰款，對單位處以1萬元以上3萬元以下罰款。”不但應該恢復，而且會被處以罰款。另外，各地都會有住宅物業管理規定，其中都會有關于承重墻的規定，比如上海的《上海市住宅物業管理規定》中第四十一條規定：“違反本規定第二十六條第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。”按照此規定，破壞承重墻，不但必須恢復，而且還可能被處以高達20萬的罰款。所以，承重墻是萬萬動不得的。

如果是承重墻，影響肯定有

挖地平是破壞承重墻嗎

4，我想知道有關于上海市住宅物業管理規定的資料全文一定要全的附件

　　全文就有，不知道附件是什么　　上海市住宅物業管理規定》全文　　上海市人民代表大會常務委員會公告　　第四十號　　《上海市住宅物業管理規定》已由上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議于2004 年8月19日通過，現予公布，自2004 年11月1日起施行。　　上海市人民代表大會常務委員會　　2004 年8月19日　　第一章總則　　第一條為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。　　第二條本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。　　第三條本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。　　本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。　　本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。　　本規定所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。　　第四條上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責全市物業管理的監督管理工作；區（縣）房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。　　有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本規定。　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。　　第二章業主及業主大會　　第五條新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。　　建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（縣）房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。　　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），按照本條第一款的規定，結合當地居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。　　第六條業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，并享有被推選權。　　業主在物業管理中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。　　業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。　　第七條業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。　　一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。　　第八條物業管理區域符合本規定第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區（縣）房地產管理部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區（縣）房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。　　區（縣）房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當和街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。　　籌備組自成立之日起三十日內，在區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主大會會議。　　第九條業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。　　首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。　　第十條業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。　　第十一條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。　　業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。　　召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會，邀請區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。　　第十二條首次業主大會會議選舉產生業主委員會。業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。　　業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。　　第十三條業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向區（縣）房地產管理部門備案：（一）業主大會會議記錄和會議決定；（二）業主大會議事規則；（三）業主公約；（四）業主委員會成員的名單和基本情況。　　區（縣）房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。　　業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條規定重新備案。　　第十四條業主委員會任期為三年到五年。　　業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告區（縣）房地產管理部門。區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照本規定第八條指導成立換屆改選小組，指導召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。　　業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。　　第十五條同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。　　業主小組履行下列職責：（一）討論業主大會擬討論的事項；（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿。　　業主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。　　第十六條兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門、相關物業管理區域的業主委員會、居（村）民委員會、物業管理企業派員參加。　　業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門組織召開。　　第三章物業管理服務　　第十七條在業主、業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，提供前期物業服務。但是，投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積不超過五萬平方米的，經物業所在地的區（縣）房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。　　第十八條建設單位簽訂物業管理區域內首份房屋銷售合同前，應當參照市房地資源局制作的示范文本，制定業主臨時公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。　　業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。業主臨時公約應當報區（縣）房地產管理部門備案。　　房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構），不得占用、移裝的共用部位、共同設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。　　建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。　　第十九條建設單位應當按照市人民政府規定的標準在物業管理區域內配置物業管理企業用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房），并在業主大會成立后無償移交給業主大會。　　建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房設置的室號、面積等相關資料。市房地資源局、區（縣）房地產管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。　　第二十條物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：（一）物業管理用房；（二）門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。　　建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。　　第二十一條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；（二）公共綠化的維護；（三）公共區域的保潔；（四）公共區域的秩序維護；（五）車輛的停放管理；（六）物業使用中對禁止性行為的管理措施；（七）物業維修、更新、改造和養護費用的帳務管理；（八）物業檔案資料的保管；（九）業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。　　物業管理企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。　　第二十二條物業管理企業提供物業服務，應當遵守下列規定：（一）符合國家和本市規定的技術標準、規范；（二）及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項；（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；（四）配合居（村）民委員會做好社區管理相關工作。　　物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害業主的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執行職務。　　第二十三條物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。　　物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。執行指導價的范圍，按照市人民政府的規定執行。　　物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。　　物業管理企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標準。　　第二十四條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。　　出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。　　第二十五條利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。　　第四章物業的使用與維護　　第二十六條禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結構；（二）違法搭建建筑物、構筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；（七）排放有毒、有害物質；（八）發出超過規定標準的噪聲；（九）法律、法規和規章禁止的其他行為。　　第二十七條業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。　　業主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及業主臨時公約、業主公約。　　第二十八條業主、使用人應當按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。　　第二十九條物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。　　第三十條車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規定確定收費標準。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規定執行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。　　*、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。　　物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。　　第三十一條物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。　　第三十二條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和本市的規定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。　　第三十三條專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。　　業主委員會或者業主大會委托的物業管理企業每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。　　第三十四條物業維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：（一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；（二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；（三）全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。　　按照本規定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業的共用部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。　　第三十五條單幢房屋的共用部分，其維修、更新、改造和養護由該幢業主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經該幢房屋全體業主所持投票權三分之二以上同意，且不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項，應當經該幢房屋全體業主所持投票權二分之一以上同意。單幢房屋的業主投票權確定方法和單個業主所持投票權最高限額，按照本規定第九條執行。　　第三十六條機動車停車場（庫）的維修、養護費用由其所有人承擔。機動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業管理專項維修資金標準交納，納入業主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。　　第三十七條物業存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業管理企業報經業主大會同意或者直接按照業主公約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。　　發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，維修費用由相關責任人承擔。　　物業應當定期維修養護。物業出現國家和本市規定的必須維修養護的情形時，業主或者物業管理企業應當及時履行維修養護義務。經區（縣）房地產管理部門督促限期改正，仍未進行維修養護的，由區（縣）房地產管理部門組織代為實施，費用由相關責任人承擔。　　第五章法律責任　　第三十八條違反本規定的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關法律、法規的規定處理。　　第三十九條業主、使用人違反本規定或者業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會應當予以勸阻、制止；相關業主、使用人可以依法向人民*提起民事訴訟。　　第四十條建設單位違反本規定第八條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告區（縣）房地產管理部門，或者未按照規定提供有關資料的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。　　建設單位違反本規定第三十二條規定，未按規定交納專項維修資金的，由市房地資源局或者區（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。　　第四十一條違反本規定第二十六條第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。　　違反本規定第二十六條第三項、第四項、第五項規定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區（縣）房地產管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。　　第四十二條違反本規定第二十六條第二項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由區（縣）房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期未拆除的，區（縣）房地產管理部門可以申請區（縣）人民政府組織強制拆除。　　對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，區（縣）房地產管理部門應當責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。　　附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。　　第四十三條業主、使用人違反本規定第二十八條規定，擅自改變物業使用性質的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。　　第四十四條物業管理企業違反本規定第二十九條規定，對業主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門的，由區（縣）房地產管理部門責令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。　　第四十五條當事人對市房地資源局、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。　　當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民*強制執行。　　第四十六條市房地資源局、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　第六章附則　　第四十七條本規定中有關專業用語的含義：（一）專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。　　（二）部分共用部分，是指由部分業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。　　（三）全體共用部分，是指由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。　　第四十八條非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，參照本規定執行。　　第四十九條本規定自2004 年11月1日起施行。1997 年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過的《上海市居住物業管理條例》同時廢止。

5，上海市最新的物業管理條例

為了推進《上海市住宅小區綜合管理三年行動計劃（2007-2009）》，更好地樹立典型，進一步提升本市物業管理水平，現將開展2007年度全國物業管理示范項目申報和對歷年獲得建設部示范項目復驗的有關事項通知如下：一、申報2007年度示范項目（一）申報條件 1、住宅小區面積8萬平方米以上，其中別墅小區2萬平方米以上，住宅小區成立業主大會。工業區建筑面積8萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，大廈（工地）使用率達85％以上。 2、取得“上海市物業管理優秀小區（大廈、工業區）”稱號一年以上。 3、物業管理企業建立健全管理規章制度，近三年內無重大責任事故，無有關收費、服務質量等方面的重大投訴。（二）評選標準考評嚴格執行建設部（2000）008號《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》，項目預評分值不得低于98分。（三）評選程序及要求 1、企業自評申報階段各物業管理企業對已獲得市級物業管理優秀項目，根據申報條件經自評符合條件的，在8月30日之前向項目所在地區縣房地局申報并提供申報項目的相關資料：（1）申報項目的文字說明介紹；（2）申報項目的建筑總平面圖；（3）反映物業管理服務特色的照片20張以上（包括小區大門、環境綠化、房屋立面、車輛管理、技防設施、管理制度、小區管理處、保潔、維修、保安的作業場景等），照片統一采用JPG格式，刻制成光盤；（4）物業管理企業填寫《2007年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）申報簡表》（見附件一）、《2007年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）申報表》（企業可從“上海房地資源網”（www.shfdz.gov.cn）下載）各一式三份，由項目所在地區縣房地局初審通過后推薦上報。 2、區縣房地局初審階段各區縣房地局9月1日～9月10日，對物業管理企業的申報項目進行初審，于9月15日前，將初審合格的申報項目進行匯總后報市局物業處（見附件二）。 3、市局預評階段 9月16日～30日，市局物業處將組織市物業行政事務中心、市物業管理行業協會的有關專家，對申報項目進行預評，通過預評的項目推薦上報。二、對歷年來已獲得部示范項目進行復驗 1、各區縣房地局要對本區內歷年獲得部示范的項目，按照《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》進行復驗并填寫復驗表（見附件三），同時要求物業管理企業提交獲得部示范項目后，鞏固和提高管理服務的情況簡述，并提供20張住宅小區或大廈、工業區現狀照片，照片統一采用JPG格式，刻制成光盤，于9月15日將復查匯總情況報市局物業處（見附件四）。 2、對檢查中發現管理水平下降、業主意見較大的項目，要督促物業管理企業在一周內提出整改方案限期整改，并做好回訪復查工作。 3、對整改不力，已不能起到先進示范作用的物業管理項目，區縣房地局匯總情況報市局物業處復驗后，報建設部建議撤消其示范項目稱號。如果不和你的胃口，可以去這里看看，所有上海市的房地政策法規都在了 http://www.shfdz.gov.cn/zcfg/

為了推進《上海市住宅小區綜合管理三年行動計劃（2007-2009）》，更好地樹立典型，進一步提升本市物業管理水平，現將開展2007年度全國物業管理示范項目申報和對歷年獲得建設部示范項目復驗的有關事項通知如下：一、申報2007年度示范項目（一）申報條件 1、住宅小區面積8萬平方米以上，其中別墅小區2萬平方米以上，住宅小區成立業主大會。工業區建筑面積8萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，大廈（工地）使用率達85％以上。 2、取得上海市物業管理優秀小區（大廈、工業區）稱號一年以上。 3、物業管理企業建立健全管理規章制度，近三年內無重大責任事故，無有關收費、服務質量等方面的重大投訴。（二）評選標準考評嚴格執行建設部（2000）008號《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》，項目預評分值不得低于98分。（三）評選程序及要求 1、企業自評申報階段各物業管理企業對已獲得市級物業管理優秀項目，根據申報條件經自評符合條件的，在8月30日之前向項目所在地區縣房地局申報并提供申報項目的相關資料：（1）申報項目的文字說明介紹；（2）申報項目的建筑總平面圖；（3）反映物業管理服務特色的照片20張以上（包括小區大門、環境綠化、房屋立面、車輛管理、技防設施、管理制度、小區管理處、保潔、維修、保安的作業場景等），照片統一采用JPG格式，刻制成光盤；（4）物業管理企業填寫《2007年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）申報簡表》（見附件一）、《2007年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）申報表》（企業可從上海房地資源網（www.shfdz.gov.cn）下載）各一式三份，由項目所在地區縣房地局初審通過后推薦上報。 2、區縣房地局初審階段各區縣房地局9月1日～9月10日，對物業管理企業的申報項目進行初審，于9月15日前，將初審合格的申報項目進行匯總后報市局物業處（見附件二）。 3、市局預評階段 9月16日～30日，市局物業處將組織市物業行政事務中心、市物業管理行業協會的有關專家，對申報項目進行預評，通過預評的項目推薦上報。二、對歷年來已獲得部示范項目進行復驗 1、各區縣房地局要對本區內歷年獲得部示范的項目，按照《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》進行復驗并填寫復驗表（見附件三），同時要求物業管理企業提交獲得部示范項目后，鞏固和提高管理服務的情況簡述，并提供20張住宅小區或大廈、工業區現狀照片，照片統一采用JPG格式，刻制成光盤，于9月15日將復查匯總情況報市局物業處（見附件四）。 2、對檢查中發現管理水平下降、業主意見較大的項目，要督促物業管理企業在一周內提出整改方案限期整改，并做好回訪復查工作。 3、對整改不力，已不能起到先進示范作用的物業管理項目，區縣房地局匯總情況報市局物業處復驗后，報建設部建議撤消其示范項目稱號。

需要《全國物業管理從業人員崗位證書》可以聯系我

《上海市住宅物業管理規定》…… 有以下幾點主要的不同： 1、明確細化了政府及各部門職責與分工； 2、業主大會與業委會制度有很大調整，主要從籌備組和換屆改選小組成員名單、業委會委員資格條件、印章與資料移交。 3、物業服務企業與物業小區經理要取得相應資質與職業資格證書，房管局要建立招投標平臺和信用信息平臺，物業公司要加強管理并建立設施設備維修、運行和養護的資料，明確移交資料。 4、物業使用與維護方面，確認了建設單位應當建立保修資金，急修項目及其處置方式，未成立業主大會情況下如何使用維修資金等等內容。總之，從49條調整為88條，更改幅度很大很大，很難用一兩句話說清楚。

6，小區物業職責

根據〈物業管理條例〉物業公司的責任主要有： ①安全工作。物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。 ②物業的養護工作。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。《上海市住宅物業管理規定》第二十一條對物業服務合同中物業管理服務條款作出了示范性規定。物業服務合同可以約定下列服務事項：（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；（二）公共綠化的維護；（三）公共區域的保潔；（四）公共區域的秩序維護；（五）車輛的停放管理；（六）物業使用中對禁止性行為的管理措施；（七）物業維修、更新、改造和養護費用的帳務管理；（八）物業檔案資料的保管；（九）業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。物業管理企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。同時第二十二條要求物業管理企業提供物業服務，應當遵守下列規定：（一）符合國家和本市規定的技術標準、規范；(二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項；（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；（四）配合居（村）民委員會做好社區管理相關工作。物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害業主的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執行職務。禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結構；（二）違法搭建建筑物、構筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；（七）排放有毒、有害物質；（八）發出超過規定標準的噪聲；（九）法律、法規和規章禁止的其他行為。

根據〈物業管理條例〉物業公司的責任主要有: ①安全工作。物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。 ②物業的養護工作。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護,費用由責任人承擔。《上海市住宅物業管理規定》第二十一條對物業服務合同中物業管理服務條款作出了示范性規定。物業服務合同可以約定下列服務事項:(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;(二)公共綠化的維護;(三)公共區域的保潔;(四)公共區域的秩序維護;(五)車輛的停放管理;(六)物業使用中對禁止性行為的管理措施;(七)物業維修、更新、改造和養護費用的帳務管理;(八)物業檔案資料的保管;(九)業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。物業管理企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。同時第二十二條要求物業管理企業提供物業服務,應當遵守下列規定:(一)符合國家和本市規定的技術標準、規范;(二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項;(三)定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;(四)配合居(村)民委員會做好社區管理相關工作。物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,不得侵害業主的合法權益,不得妨礙國家機關工作人員依法執行職務。禁止下列損害公共利益的行為:(一)損壞房屋承重結構;(二)違法搭建建筑物、構筑物;(三)破壞房屋外貌;(四)擅自改建、占用物業共用部分;(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;(七)排放有毒、有害物質;(八)發出超過規定標準的噪聲;(九)法律、法規和規章禁止的其他行為。