從長遠來看，未來10年，深圳是有潛力完全消化自身的寫字樓的。前海的寫字樓跟其他深圳新中心寫字樓或者工改寫字樓不一樣，前海都是高品質(zhì)的甲級寫字樓，是企業(yè)的門面首選，遙想當年，深圳建立福田中心城的時候，已有了羅湖CBD，也有懷疑過建立福田中心城是不是多此一舉，但是歷史經(jīng)驗告訴我們，福田中心城建立是明智之舉。

1、深圳哪里有好的寫字樓？

關(guān)于這個問題，我建議從自己的角度去看寫字樓好不好？1.辦公氛圍與區(qū)域分析一個好的辦公氛圍，往往也是人才招聘最容易的地方。目前，深圳主要辦公中心集中在福田中心區(qū)，車公廟、南山中心區(qū)，福田中心區(qū)主要集中了深圳80%的金融機構(gòu)和企業(yè)總部，地段優(yōu)越，地鐵匯集，租金也比較高。車公廟位處福田與南山中間，車公廟地鐵站匯集4條地鐵線，也是一個不錯的選擇，

2、深圳寫字樓空置率如此高，為什么還要不停的蓋？

深圳的寫字樓大部分都是民營企業(yè)建的總部樓，自用一部分，出售或?qū)ν獬鲎庖徊糠帧＜热淮罄袀兘ㄗ匀挥兴麄兊拇蛩悖酃饪吹拈L遠，一棟樓產(chǎn)權(quán)50年，誰能說過十幾二十年不是供不應(yīng)求呢？從長遠來看，未來10年，深圳是有潛力完全消化自身的寫字樓的，主要有以下原因：改革開放40年的深圳的GDP已經(jīng)超過旁邊廣州和香港了；無論是粵港澳區(qū)域，還是全國，深圳都是吸引大企業(yè)的首選城市，特別是想走國際化的大企業(yè)，把總部搬到深圳的恒大就是最好的例子。

遙想當年，深圳建立福田中心城的時候，已有了羅湖CBD，也有懷疑過建立福田中心城是不是多此一舉，但是歷史經(jīng)驗告訴我們，福田中心城建立是明智之舉，前海的潛力擺在這里，作為粵港澳灣區(qū)三大自貿(mào)區(qū)之一，它的高度遠超廣州南沙和珠海橫琴，是站立在金融開放的最高地的自貿(mào)區(qū)。前海現(xiàn)在有注冊的企業(yè)超過15萬家，都是高品質(zhì)的企業(yè)，按照每家500平的辦公需求算，居然有7500萬平的需求（當然有很多是一個辦公地址多家企業(yè)），可見300萬㎡的體量寫字樓，不是沒機會填滿的，

前海配套相繼完成，地鐵上5號線延長線開通，貫穿整個前海3個片區(qū)；道路上夢海大道開通，很好連接外部交通。未來更有13條軌道，除了地鐵還有城際軌道，連接香港、廣州、東莞和惠州等，前海的寫字樓跟其他深圳新中心寫字樓或者工改寫字樓不一樣，前海都是高品質(zhì)的甲級寫字樓，是企業(yè)的門面首選。在這里，有獨一無二的地段，“東方曼哈頓”，具有極強的虹吸效應(yīng)，是企業(yè)的首選辦公地址，

3、深圳寫字樓空租越來越多，后面會不會改成豪華公寓岀租？

2016年以來的住宅銷量大增推動了房價和租金的上漲，而這種以租金來衡量投資回報最重要因素的寫字樓也跟著開始了上漲，再加上可以在建造時寫字樓與公寓之間轉(zhuǎn)換的商業(yè)地產(chǎn)也就更加推動持續(xù)上升。在利益的趨勢下，大量的商業(yè)土地也開始在大批規(guī)劃下投入市場，深圳這座以科技、創(chuàng)新為主要的城市，那些高樓林立的摩天大樓大部分都是寫字樓！在今年5月，中科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.16(2019)》，預測到2019年年底，17個城市平均空置率將突破20%。

據(jù)統(tǒng)計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%，高力國際發(fā)布的2019年上半年報告稱，深圳甲級寫字樓空置率是23.3%，甚至說前海寫字樓空置率高達65.7%。雖然不能對一個新開發(fā)區(qū)按全部的完工項目來進行計算，可空置率高的現(xiàn)象也是無法回避，空置率高的不僅僅是深圳，一線城市除了廣州僅10%，其余的都是超過警戒線的20%。

另外，其他的省會城市和二線城市也是空置率不斷上升，加上一些城市地方本身有著大量的扶持式的科技城、創(chuàng)新城等開發(fā)項目，接下來的寫字樓沖擊也是在所難免，是否可以把寫字樓轉(zhuǎn)換成公寓樓呢？一般以建成的寫字樓洗手間、衛(wèi)生間只有一個或很少，而公寓樓的要求是必須每個公寓都必須設(shè)置。這就是一個最大的難點，要建設(shè)必須全面重新改造、全面裝修，這種得不償失的改造方法應(yīng)該不太可行。