酒店式公寓低買高賣很多人投資酒店式公寓，想的是低買高賣，而不是租金。酒店式公寓的租金投資酒店式公寓，一般是出租謀利，所以要計算租金是否合算，以前，投資客是以房地產(chǎn)的思路來看酒店式公寓的，所以，買了公寓是為了過幾年倒手時增值，今后酒店式公寓可能沒有那么容易倒騰了。

1、花30w投資酒店式公寓，年回報7%，10年后以120%回購公寓，這樣酒店值得投資嗎？

評論員門寧：你說的這個產(chǎn)品類似于開發(fā)公司把酒店式公寓抵押給你，每年給你7%的回報，10年還本再給額外20%的利息，所以本質(zhì)上講這屬于一個金融產(chǎn)品，并非酒店式公寓。我使用excel計算了一下這個投資的內(nèi)含報酬率，剛好是8%，收益率馬馬虎虎，勉強可以接受，不過這個投資也有風(fēng)險，就是不確定7%的返息和最后的回購能不能兌現(xiàn)，萬一最后沒有兌現(xiàn)，那這就真成了買公寓了。

你透露的信息不多，所以我不確定這個項目的真實情況，我按照自己的理解說一下我的看法，首先需要關(guān)注的是項目主體，會開發(fā)不代表會運營，一個沒有運營經(jīng)驗的開發(fā)商做酒店式公寓運營大概率要賠錢，那么未來回購的可信度很低；如果是一家酒店運營公司，且運營很成功，他們使用8%的長期債券融資擴張是很劃算的，那么這個項目就可信。

另外我把錢借給項目主體，這個公寓就等同于抵押物，還需要考慮抵押物的覆蓋率有多少，如果價值100萬的公寓，需要投資80萬，那么大概率是合適的，借款方將來如果沒有能力還本付息，收了公寓也不錯；如果100萬的公寓，需要投資200萬，那么擔(dān)保比只有50%，是有可能違約的。所以這個項目值不值得投，要具體問題具體分析，只看回報率遠遠不夠，畢竟哪怕簽了白紙黑字，到還錢時沒有錢，也夠你糟心的了，

2、一二線的酒店式公寓值得投資嗎？接盤的客群是什么人？

酒店式公寓的市場定位酒店式公寓主要是中短期租賃的，一般是白領(lǐng)，比如某些到此地短期工作的外派工程師、售后經(jīng)理等等。有的公司出差規(guī)定，如果在某地工作超過1個月，就不能住酒店，只能住酒店式公寓；如果超過1年，就不能住酒店式公寓，而應(yīng)該租住宅，除了出差的，有的承租客是新來本地找工作的白領(lǐng)，還沒買房，只能先租住公寓，這樣的人一般歲數(shù)稍大點，已經(jīng)結(jié)婚了。

還有的是幾個單身白領(lǐng)的朋友一起合租，分?jǐn)傸c租金，也有的公寓承租客是某些高級白領(lǐng)，他只是為了某種方便。所以，公寓一定要在客源附近，最好就在寫字樓群附近，或者差幾站的地鐵沿線上，酒店式公寓的租金投資酒店式公寓，一般是出租謀利，所以要計算租金是否合算。假設(shè)酒店式公寓產(chǎn)權(quán)40年，按貨幣貶值速度-4%計算，則12個月的租金需要有5.1%才能收回本金，要8%才有投資價值，

而租金能達到房價的8%，幾乎沒有。酒店式公寓低買高賣很多人投資酒店式公寓，想的是低買高賣，而不是租金，事實上，前幾年的確有人這么倒騰成功了，但是今后酒店式公寓可能沒有那么容易倒騰了，以前，投資客是以房地產(chǎn)的思路來看酒店式公寓的，所以，買了公寓是為了過幾年倒手時增值。而房地產(chǎn)熱，很多投資者沒在意租金收益。