成都市有土地尋合作伙伴，自己有地如何尋找志同道合的投資人及合作伙伴

來源：整理時間：2022-11-30 15:31:55 編輯：成都生活手機(jī)版

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1，自己有地如何尋找志同道合的投資人及合作伙伴
2，什么是土地開發(fā)中的一二級聯(lián)動

1，自己有地如何尋找志同道合的投資人及合作伙伴

其實(shí)也就是融資渠道的問題了，地有沒有產(chǎn)權(quán)，是否可以抵押，如果可以，直接抵押后獲得資金。如果想找合作伙伴，要根據(jù)你土地的性質(zhì)，所處區(qū)位的資源稟賦尋求對應(yīng)的合作伙伴，通過自主尋求投資方或者專業(yè)的融資平臺進(jìn)行合伙人對接就可以了。

自己有地如何尋找志同道合的投資人及合作伙伴

2，什么是土地開發(fā)中的一二級聯(lián)動

拿地?zé)o外乎4個途徑：招拍掛直接摘地、在建工程收購、公司股權(quán)并購、參與資產(chǎn)處置法拍。在建工程轉(zhuǎn)讓、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)法拍處理這三類大多數(shù)都是原業(yè)主干不下去了，當(dāng)然也有其他業(yè)務(wù)經(jīng)營不善連帶、戰(zhàn)略調(diào)整、國有清退等其他因素導(dǎo)致轉(zhuǎn)項(xiàng)目的。但無論出于何因，相對于收并購二手項(xiàng)目，參與招拍掛毋庸置疑是最干凈、也最高效的拿地模式，對于房企來說開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也是最可控的。但隨著政府儲備土地的能力不斷提升，招拍掛市場不斷公開，在充分的土拍競爭環(huán)境中，通過招拍掛獲取土地的難度越來越高，這里的難主要講的就是土地成本太高的難。因此，如何通過招拍掛低價(jià)獲取土地是土拓投資人的必修課程。接下來，忠叔將以自己從事過土地一級開發(fā)、收儲、二級掛牌、參與拍賣、投標(biāo)，底價(jià)獲取多宗北京土地的一路歷程分享一些合法、依規(guī)且實(shí)用的低價(jià)獲取招拍掛土地經(jīng)驗(yàn)。一二級聯(lián)動：顧名思義，就是土地一級開發(fā)與二級開發(fā)一起做完。通過提前介入土地一級開發(fā)，掌握甚至參與區(qū)域整體規(guī)劃，分期分批做熟土地，可以有效地按照自己公司的模式玩轉(zhuǎn)區(qū)域的全部土地。除了享受一級開發(fā)帶來的收益之外，提前或者后期無恥地鎖定二級拿地模式，是一二級聯(lián)動模式的核心以及最終利益述求。no.1如何獲取聯(lián)動項(xiàng)目如何洽談項(xiàng)目，或者說如何獲取一二級聯(lián)動開發(fā)的權(quán)益？一二級聯(lián)動項(xiàng)目，都是直接與地方政府洽談的。想要獲取項(xiàng)目，就是要打動政府。必須從3方面擁有充分的實(shí)力：勾地能力、資金實(shí)力以及團(tuán)隊(duì)。1.勾地能力是基礎(chǔ)（1）地方政府所想勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。前面戰(zhàn)略合作拿地篇中已經(jīng)講過。首先就是了解城市，從政治、經(jīng)濟(jì)、人口、教育、產(chǎn)業(yè)各方面全方位解讀，找出城市發(fā)展的優(yōu)勢和痛點(diǎn)；然后要了解領(lǐng)導(dǎo)班子，是關(guān)注政績、產(chǎn)業(yè)、稅收、扶貧等等哪些重點(diǎn)方向。換位思考向來是談判成功的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，一定要了解地方政府所想，然后再表達(dá)出急之所及并有應(yīng)對措施。（2）自我優(yōu)勢分析至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。找出自我的資金實(shí)力、世界排名或中國排名、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊能力（一級經(jīng)驗(yàn)、拆遷隊(duì)伍、二級產(chǎn)品力、招商能力等等）、集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)布局、戰(zhàn)略合作單位清單等等能用上的優(yōu)勢。主要是尋找一切可以符合政府所想的內(nèi)容，并且能將對應(yīng)的優(yōu)勢放大或者做大的綜合能力分析。（3）戰(zhàn)略合作背書主要是產(chǎn)業(yè)合作單位和金融合作單位，作為勾地的背書。一二級聯(lián)動需要源源不斷的資金支持方，以及做熟區(qū)域后的產(chǎn)業(yè)引入能力。所以勾地階段、一張真實(shí)合作且較為龐大的戰(zhàn)略合作背書表具備一定的說服力（或者就某一項(xiàng)目片區(qū)對照專項(xiàng)規(guī)劃具備針對性的戰(zhàn)略合作伙伴）。2.資金實(shí)力是關(guān)鍵（1）啟動資金要做一二級聯(lián)動，沒有自有資金是沒法玩的。政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)，引入社會資本合作的初衷就是缺啟動資金或后續(xù)融資能力（政府要求降負(fù)債）。作為實(shí)施主體參與一級開發(fā)，前期啟動需要的自有資金實(shí)力是硬性條件。（2）長周期的融資能力為什么說長周期融資能力，而不是簡單的融資能力？這個跟一級開發(fā)的特點(diǎn)有關(guān)系。一級開發(fā)不同于二級開發(fā)可以快周轉(zhuǎn)，其征地拆遷過程中的各種不確定因素導(dǎo)致周期少則兩年，多可達(dá)十年之上。因此，具備長周期資金的融資能力也是玩一二級聯(lián)動的剛性條件。（3）二級拿地的配資能力這個能力跟普通拿地一樣又不一樣。一樣在于拿地現(xiàn)在都需要自有資金，而創(chuàng)新的配資渠道是二級拿地資金來源的共通點(diǎn)；不一樣在于資金壓力，做一二級聯(lián)動就單個項(xiàng)目而言，資金和融資背書都已經(jīng)投入到一級開發(fā)階段了，而土地出讓金收支兩條線的模式又限定了開發(fā)商不得不拿出另一筆錢來進(jìn)行二級摘牌。所以，對于一二級聯(lián)動項(xiàng)目來說，二級拿地的配資難度更高了。除了正常拿地的那些配資方法以外，因有土地一級成本返還的保障，可以采用直接點(diǎn)的辦法：比如尋找合作伙伴提供拿地資金共同開發(fā)；也可以尋找過橋資金、以項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保；大型集團(tuán)建議向總部要周轉(zhuǎn)資金過度。當(dāng)然，相信專業(yè)的融資團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該有更多辦法。3.團(tuán)隊(duì)配置是保障說到團(tuán)隊(duì)，做一二級聯(lián)動項(xiàng)目最需要的就是專業(yè)團(tuán)隊(duì)的保障。由于聯(lián)動模式的特殊性，需要各路神仙一起參與方能完成大業(yè)。（1）一級開發(fā)團(tuán)隊(duì)一級開發(fā)團(tuán)隊(duì)不同于二級開發(fā)，需要本地化的征地拆遷團(tuán)隊(duì)、前期對接團(tuán)隊(duì)，需要市政基建專業(yè)人才，需要有接地氣人員…….沒有這樣的一直特種部隊(duì)，干不了一二級聯(lián)動。（2）專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)這個其實(shí)是勾地的重要能力之一，在前期階段專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)上，可以就政府所想結(jié)合公司所長做出整個項(xiàng)目的未來藍(lán)圖，并借此通過地方政府的認(rèn)可取得項(xiàng)目；在后期摘牌階段，可以通過規(guī)劃協(xié)助拿地策略，提高“聯(lián)動”的實(shí)操能力。（3）產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大的招商隊(duì)伍可以結(jié)合一級開發(fā)收益模式為項(xiàng)目創(chuàng)造收。例如華夏幸福與地方的產(chǎn)業(yè)招商收益分成模式，可以為一級開發(fā)創(chuàng)造極大的利潤來源。而產(chǎn)業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，則可以為二級“聯(lián)動”增加法器，比如設(shè)定一些針對性的產(chǎn)業(yè)自持經(jīng)營的條款對于排他具有極大的殺傷力。（4）二級開發(fā)團(tuán)隊(duì)既然是做一二級聯(lián)動，常規(guī)的二級開發(fā)團(tuán)隊(duì)自然不可或缺。另一個重要意義在于一支優(yōu)秀的二級開發(fā)團(tuán)隊(duì)可以用最快的二級開發(fā)現(xiàn)金流來回補(bǔ)后續(xù)地塊的一級開發(fā)自有資金，從而實(shí)現(xiàn)整個項(xiàng)目一二級聯(lián)動模式的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。NO.2一級開發(fā)怎么做1.一級開發(fā)流程一級開發(fā)流程非常復(fù)雜，本文不展開羅列。2.一級開發(fā)融資前面講了一級開發(fā)融資必須考慮長周期的錢怎么找？企業(yè)自身的融資模式大家各有招數(shù)，在此不展開論述。就圍繞項(xiàng)目本身而言，建議將項(xiàng)目納入各項(xiàng)重點(diǎn)（國家實(shí)時政策鼓勵方向、地方重點(diǎn)扶持政策、金融機(jī)構(gòu)單設(shè)的特殊項(xiàng)目基金等等）。比如在PPP風(fēng)口的年頭，嘗試將項(xiàng)目一級開發(fā)納入地方PPP重點(diǎn)項(xiàng)目，甚至申報(bào)國家級重點(diǎn)項(xiàng)目。這樣，整個一級周期不斷可以拿到國開行、農(nóng)發(fā)行等長周期的低息資金，甚至可以申請到各級發(fā)改委的專項(xiàng)補(bǔ)貼資金。再比如，結(jié)合一級開發(fā)的大市政工程，納入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)融資。當(dāng)然，還有借助時下最紅的生態(tài)開發(fā)原則，將項(xiàng)目一級結(jié)合生態(tài)政治，獲取專項(xiàng)資金支持。雖然融資因城市、因項(xiàng)目而異，但如何找到融資突破口這個關(guān)鍵是一致的。建議除了規(guī)土委和金融機(jī)構(gòu)，多跟地方的財(cái)政、發(fā)改深入聊聊天。NO.3一級開發(fā)收益模式1.固定收益固定收益比較簡單，一般土地一級開發(fā)企業(yè)做為實(shí)施主體政府會給予一級開發(fā)項(xiàng)目總成本的8%—15%的開發(fā)收益。固定收益是可以直接做進(jìn)土地掛牌成本中，直接返還一級開發(fā)企業(yè)的。2.土地溢價(jià)分成土地溢價(jià)分成是傳統(tǒng)做一級的企業(yè)最想吃的蛋糕，因?yàn)榉康禺a(chǎn)最掙錢的就是土地增值，或者說房地產(chǎn)溢價(jià)的本質(zhì)就是土地溢價(jià)。所以，一般跟政府洽談參與一級開發(fā)都希望談定土地出讓后的溢價(jià)分成。由于受到法律法規(guī)的限制，溢價(jià)分成往往只能停留在戰(zhàn)略合作協(xié)議之中。如何破題是能否達(dá)成溢價(jià)分成初衷的關(guān)鍵。怎么破題？大概有這樣幾個方向：（1）補(bǔ)充協(xié)議約定財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼；（2）補(bǔ)充協(xié)議約定整體項(xiàng)目多個可操作環(huán)節(jié)中的稅籌優(yōu)惠和返還政策；（3）做大項(xiàng)目成本；（4）務(wù)必保留一眾協(xié)議，以上都走不通的時候?qū)砜赏ㄟ^司法訴訟的終極路徑。3.招商獎勵通過一級開發(fā)整體規(guī)劃，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面參照華夏模式進(jìn)展招商引資。一方面做熟區(qū)域配套，帶進(jìn)人流，為后續(xù)開發(fā)地塊增值服務(wù)；另一方面可與政府約定招商將來機(jī)制創(chuàng)造額外收益。NO.4二級拿地策略一二級聯(lián)動主要目標(biāo)是二級如何低價(jià)摘牌，說白了做一級的目的不是為了一級收益（大多數(shù)項(xiàng)目一級階段不虧就是好活了），是鎖定二級拿地。而一二級聯(lián)動中“聯(lián)動”的本質(zhì)就是二級如何鎖定能拿下來。如何順利實(shí)現(xiàn)二級底價(jià)摘牌，達(dá)到一二級聯(lián)動的最終目標(biāo)？忠叔提供以下幾種思路，看看最終如何實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動。1.做大成本做大成本的方式是難度最大的，當(dāng)然效果最佳。既能體現(xiàn)收益前置，又能實(shí)現(xiàn)排他參與（成本高意味著起拍價(jià)高）。此方式的難度大在幾個方面：（1）政府的征地、拆遷補(bǔ)償都有區(qū)域指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，這個很難突破，成本加到哪里去是一個難點(diǎn)；（2）一級開發(fā)做完后需要經(jīng)過政府審計(jì)確認(rèn)最終成本，不是想怎么做賬就能怎么做賬；（3）做大成本意味著一級階段政府需給你更多的8%-15%收益，存在政企收益爭議。效果最佳體現(xiàn)在以下方面：（1）收益直接增加；（2）二級拿地成本增加（實(shí)際是左兜進(jìn)右兜），直接優(yōu)化二級開發(fā)稅籌。怎么做？結(jié)合地方的政策各自發(fā)揮，忠叔能想到的是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和三通一平上面，與政府協(xié)商之下做大的機(jī)會更多一些。而且這方面的真實(shí)投入，也為后續(xù)二級開發(fā)土地增值帶來直接效果。2.排他條款這個比較簡單，但效果也直接。具體排他條款設(shè)置方式需要結(jié)合公司實(shí)際（比如世界排名、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營規(guī)模、地方納稅總額等等）。問題在于按照法規(guī)容易落人口舌。3.化整為零將整體規(guī)劃的一宗地塊分割成零星地塊分批次出讓。這種方式合法合規(guī)。比如將一塊方正的地塊切分兩個把角區(qū)域（很難排方案）出讓，鎖定摘牌之后，再出讓中間部分。后續(xù)地塊看著漂亮，但因?yàn)闆]有合適的出入口和沿街面，一般企業(yè)不會輕易進(jìn)來了。4.化零為整將規(guī)劃各個不同類型的用地合并成一宗供應(yīng)。具體方式例如：（1）產(chǎn)業(yè)、配套與商住一體，通過規(guī)劃前置對接好戰(zhàn)略合作的產(chǎn)業(yè)方一同拿地；（2）大規(guī)模供地、與政府約定地價(jià)繳納與一級返還掛鉤，一筆錢當(dāng)三筆花。5.留口協(xié)商供地時個別特殊事項(xiàng)拿地方需與一級開發(fā)商協(xié)商。留一些很可能導(dǎo)致高成本的內(nèi)容：比如市政接口、比如高壓線入地方案、比如回遷設(shè)定等等。讓其他企業(yè)感受到不知水深的壓力，從而退卻。

什么是土地開發(fā)中的一二級聯(lián)動