來深圳發展就不受限制了，就可以無限發展。深圳外溢紅利的第一站，依然是東莞，至于你說外溢的紅利，第一應該是產業紅利，東莞不用早就是深圳的后花園，看了很多關于深圳房地產未來發展的評論，大家一致認為，深圳房地產在未來有可能出現上漲，以華為為代表的深圳企業之所以表現頗佳，在于深圳是一個“最快實現創意的地方”。

1、如何看待深圳房地產發展？

看了很多關于深圳房地產未來發展的評論，大家一致認為，深圳房地產在未來有可能出現上漲。并且列舉了地理優勢，位置優勢，各種優勢，但是很多人忽略了一件事情，那就是為什么數他長不到天上去。這就決定了房價，他不可能一直漲下去，如果你的年紀小，那么日本的面積更小，為什么它的房價沒有那么高？如果你覺得地理位置好，為什么迪拜的位置在沙漠之中，他價格還那么貴。

所以說很多人想象中與現實中有巨大的差距，首先我們來看深圳房價通過上圖我們可以看到，深圳市區當前掛牌數量為4.8萬套，掛牌市值是3000649.6億元。而近一個月平均價格每平米為65,906，今天成交價格為61,022元每平米，這就說明深圳的房價已經出現了下跌，而未來上漲的概率微乎其微，通過掛牌的套數，我們就已經發現，4.8萬套房子，短時間內很難消化。

由于當前互聯網的發展，每個人都不可能再去一些發達的城市發展，比如說從事金融行業的投資者，他們完全有可能在家里面連著網，在電腦上就可以完成工作，再比如說自媒體，網商等等一系列工作都可以在農村的家里面完成，完全沒有必要跑到大城市去購買一套房子。其次我們通過供給和關注度來分析通過上圖我們可以看到攻擊基本保持不變，但關注度降低，

現在又臨近年關，每個人手中都有多余的資金，為什么不會選擇在深圳這個地方進行購房？這其中的道理我相信不言自明。最后我們通過深圳，房價需求度來看通過上圖我們明確的可以看到，在深圳房地產價格需求當中，3萬元的價格是當前需求最高的，而平均價格卻在5萬元左右，所以說深圳房地產的價格將會出現回落，綜合來看，所有的需求和供給是相匹配的。

2、灣區人口紅利爆發期！誰是深圳外溢紅利第一站？

別老是人口外溢外溢，能外溢的人口，本身跟這個城市的粘性就不強，比如深圳說，來了就是深圳人。你都外溢了，你還算深圳人嗎？你這個問題，我相信你有答案，深圳外溢，第一梯隊東莞，第二梯隊中山、惠州，至于你說外溢的紅利，第一應該是產業紅利，東莞不用說，早就是深圳的后花園。其次是惠州仲愷，據仲愷區經濟發展局統計，2017年以來，仲愷區招商聯席會通過的重點項目里面，有53宗來自深圳，約占總項目比例超過50%，

深圳是惠州仲愷高新區引進高端產業及創新資源的主要源頭。因為，深圳有成熟的創業環境，仲愷有充足的載體資源，可以實現“深圳孵化、仲愷產業化”，仲愷跟惠陽相比，產業更為豐富，富有創新力。最后是中山馬鞍島，跟前面兩者相比，馬鞍島目前建設還處于原生態狀態，需要漫長的時間等待。因此深圳外溢紅利的第一站，依然是東莞，

3、為何中證紅利和深圳紅利的指數溫度差別那么大？

因為這兩種指數的編制規則不同，所以成本股不同，自然就會有不同的表現。下面我分別介紹一下：中證紅利指數中證紅利指數是由中證指數公司發布的指數，而中證指數公司又是由上交所和深交所聯合出資興辦的指數公司，所以中證紅利指數的指數代碼有兩個，分別是000922和399922，2004年12月31日為基日，以1000點為基點。

中證指數有限公司編制規則：中證紅利指數的成份股是在滬深300的成份股中選擇，主要滿足以下條件：1、過去兩年連續現金分紅且每年的稅后現金股息率均大于0。2、過去一年內日均總市值排名在前80%，3、過去一年內日均成交金額排名在前80%，我們知道滬深300可是兩市市值最大，流動性最好的前300只股股票，屬于規模指數，而中證紅利指數就是在這個300支股票中，挑選滿足條件的股票，在以過去兩年的平均稅后現金流股息率進行排名，取前100名的股票作為其成分股進行編制而成的指數。