對于開封有所了解的朋友應該知道，開封至今還有很多的貧困縣，可以說在省會鄭州周邊的所有地市當中，開封的經濟和發展水平是最弱的。對于開封的房價問題，之前也寫過幾篇文章，那么開封的房子到底適不適合買，也就是說鄭州的經濟總量是開封的5倍有余，按照這個來計算，開封的房價均價應該是鄭州的20%左右才算正常，但是實際情況是開封在緊鄰鄭州的區域10000元的樓盤到處可見。

1、開封四大街、永威房價降了嗎？

高鐵站組團最近在密集發聲：其一是西湖天胤啟動市場化銷售，天胤會會員即將招募。其二是暉達紫譽府景觀示范區亮相，超800套洋房供應市場，其三是高鐵站新地塊近期將招拍掛，預計會是永威摘地，啟動梅隆樾項目。其四是新建投朗詩項目規劃公布，其五是永威梅隆郡的價格體系正在逐步適應當下的開封市場，隨著特價房的推出，銷售到訪和成交層面表現的都相對活躍。

其六是大梁府加推大平層樓王，同時其他樓棟在價格方面也有較大幅度調整，高鐵組團進入高供應量時代，房價漲跌成為影響2020年開封市場的關鍵自從3月下旬起，高鐵組團的購房熱度一直在攀升。截止到目前為止，如西湖天胤，永威梅隆樾，暉達紫譽府，朗詩（汴京熙華府）等區域內新項目都以不同的方式完成了亮相，在過去兩年，在開封市場高層產品普跌的情況下，永威艱難的保持了自己“不降價”的姿態。

這也使得區域內新項目，對永威進行了細致的剖析，最終初步形成了兩種戰術，其一是對標品質，其二是依靠地價優勢打產品差，在這個前提下，區域內房企如果集體走品質加碼路線，最差的結果是：在不排除房價穩中有跌的情況下，實現相對的快銷速度。但如果進入價格戰的邏輯，其大概率會陷入2019年中意湖組團的尷尬局面，具體來說：1、朗詩（汴京熙華府）項目從朗詩（汴京熙華府）公示的規劃來看，項目規劃占地97350.93㎡（約146畝），建筑面積約27.8萬㎡。

包含10棟多層，9棟高層，沿碧水河規劃商業，該項目由朗詩和新建投合作，朗詩收取代建管理費，代建管理費為實際銷售額×11%。除此之外，需要保證新建投最低凈收益不低于6000萬元，對于購房者來說，綠色科技是朗詩的產品特征，但同樣主打綠色科技住宅的金茂進入開封市場后，僅采取了“悅”系標準，且精裝高層產品在市場銷售去化層面遇見了較大的阻力，目前銷售價格體系約為8300-8600元/㎡。

在期擬將后期樓棟調整為毛坯，遭遇業主抗議后未能執行，2、暉達紫譽府項目在開封市場，暉達是為數不多能像恒大一樣，左右開封市場房價漲跌的房企。尤其是今年，暉達在溫莎尚郡和暉達新世界清盤任務的壓力下，已讓開封市場頻感壓力，但對于高鐵站-西湖龍首組團來說，確是一件好事。畢竟，從目前來看，承擔起暉達現金流的項目不是暉達紫譽府，

也就是說，當向暉達紫譽府項目要利潤的時候，周邊的房企會倍感輕松。對于開封購房者來說，暉達是做剛需產品的房企，同時也是最會做讓一部分人投資獲益的房企，但對于洋房產品來說，暉達能否有足夠的能力駕馭，從目前來看，還要打個問號。舉個簡單的例子來說，H樓盤在售的洋房產品因一樓無地下室，故銷售均價在1.1-1.2萬元/㎡之間，

而諸如海馬，橄欖城等一樓帶院送地下室的洋房產品售價在2.1-2.2萬元/㎡，且后者更易銷售。3、西湖天胤項目項目以高層大戶型產品為主，有風險但也機會重重，風險在于：開封市場改善客群總體有限。機會在于：市場已然證明了，無論是之前的富力灣還是永威梅隆郡，其小戶型都賣不過大戶型，所以，對于項目來說，在堅定不移的對外展現項目品質的前提下，人為的打造可漲幅的價格體系空間，是區域內項目用慘重代價換來的經驗。

2、河南開封的房子現在值得買嗎？西區房價7～8千，老城里面便宜些，哪兒買比較好？

目前不值得買投資者，現在只能說在調整的途中，1.開封屬于四線城市，雖然處于中原城市群里面，但是由于中原城市群輻射力弱，目前難以受惠。2.開封自己產業較弱，除了奇瑞河南公司外其他企業都效益差，規模小，主要還是旅游業為主，自貿區掛名后也沒啥用，3.由于鄭開方便，開封人口被虹吸到鄭州，很多開封本地人都外出到長三角和鄭州。