政府會(huì)先進(jìn)行大規(guī)劃調(diào)整，先找機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體片區(qū)設(shè)計(jì)，定下片區(qū)未來(lái)基調(diào)，比如哪塊地是商業(yè)，哪塊地是公共設(shè)施用地。不能讓原業(yè)主全部退出股權(quán)，不能直接進(jìn)行工業(yè)土地過(guò)戶，工業(yè)用地收購(gòu)不是買商住地可以直接土地交易，因?yàn)檎ㄖ冃裕粌H是對(duì)地塊，也是針對(duì)公司和產(chǎn)業(yè)，缺一不可。

1、工業(yè)用地評(píng)估一畝130萬(wàn)元，改商住需要交多少土地出讓金？

工業(yè)價(jià)格雖然不與商住地直接掛鉤，但是根據(jù)工業(yè)用地的評(píng)估價(jià)可以看出，該工業(yè)地塊肯定位于城市核心區(qū)的邊上，屬于城市擴(kuò)張的土地，價(jià)值還是很高的，周邊房?jī)r(jià)較高。工業(yè)變性是件很困難的事情，1、需要整體城市更新規(guī)劃，對(duì)城市進(jìn)行大規(guī)模產(chǎn)業(yè)升級(jí)和擴(kuò)張，原有的工業(yè)區(qū)已經(jīng)影響到居住區(qū)的生活了，經(jīng)過(guò)很多居民反應(yīng)，政府會(huì)對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行搬遷，

2、政府會(huì)先進(jìn)行大規(guī)劃調(diào)整，先找機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體片區(qū)設(shè)計(jì)，定下片區(qū)未來(lái)基調(diào)，比如哪塊地是商業(yè)，哪塊地是公共設(shè)施用地。3、政府會(huì)進(jìn)行土地雙評(píng)估，按照周邊的房?jī)r(jià)和近期土地拍賣成交價(jià)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)差，給變性進(jìn)行指導(dǎo)價(jià)格，要記住這個(gè)價(jià)格是一年一變的，凡是給你說(shuō)什么固定的就是扯蛋，4、政府會(huì)發(fā)布企業(yè)變性名單，給企業(yè)正式通知，您可以變性為商業(yè)用地或住宅用地指標(biāo)，讓你盡快辦理資料。

5、政府會(huì)發(fā)布變性申請(qǐng)時(shí)間，不要認(rèn)為只要我不搬離，不交錢就可以一直占坑，那是不可能的，政府收拾你的辦法多的是，不要挑戰(zhàn)政府的脾氣，6、獲取規(guī)劃條件通知書，不要認(rèn)為上面東西都有了就可以直接變性了，政府可沒(méi)規(guī)定好久一定給你辦下來(lái)，如果地主告訴你能夠保證，那就是騙你的，很多公司幾年都辦不下來(lái)，評(píng)估價(jià)不斷上漲，造成項(xiàng)目虧損，買工業(yè)用地的資金利息你拖不起。

7、變性之間時(shí)間拖的很久的話，政府依然會(huì)對(duì)你進(jìn)行稅收要求，工業(yè)用地每年都有稅務(wù)要求，要記住，8、法律風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)公司會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)很多年，關(guān)聯(lián)債務(wù)和法人關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)很高，盡職調(diào)查要做充分。9、不能讓原業(yè)主全部退出股權(quán)，不能直接進(jìn)行工業(yè)土地過(guò)戶，工業(yè)用地收購(gòu)不是買商住地可以直接土地交易，因?yàn)檎ㄖ冃裕粌H是對(duì)地塊，也是針對(duì)公司和產(chǎn)業(yè)，缺一不可，

10、最終回答，130萬(wàn)一畝，純住宅用地2.0的容積率補(bǔ)差在600-1000萬(wàn)一畝。根據(jù)規(guī)劃來(lái)，11、買工業(yè)變性地要有三個(gè)文件：變性通知書、交款通知書、規(guī)劃通知書，不然沒(méi)有任何人能保證這個(gè)地能變性，12、存在收儲(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，既然政府給了評(píng)估價(jià)是130萬(wàn)一畝，政府完全有執(zhí)行力進(jìn)行直接收儲(chǔ)，不要挑戰(zhàn)政府，它的手段多得很。