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如何準確判斷房價，房產(chǎn)價格怎么評估

來源：整理 時間：2022-12-04 15:44:51 編輯：今日頭條 手機版

1，房產(chǎn)價格怎么評估

若需對房產(chǎn)的市場價格作出較為準確的評估，需要通過委托專業(yè)評估機構(gòu)進行評估，一般的流程為：1、選定具有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機構(gòu)，并辦理相關(guān)的委托手續(xù)；2、應(yīng)評估機構(gòu)的要求，提供產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件等相關(guān)資料；3、評估機構(gòu)到房屋實地勘察、搜集并固定相關(guān)資料；4、根據(jù)搜集的資料及信息，作出專業(yè)判斷，并出具房產(chǎn)市場價格的評估報告。其中，房屋所處的區(qū)域、使用年限、小區(qū)管理、配套設(shè)施、房屋的朝向以及結(jié)構(gòu)、房屋內(nèi)部裝修等都會影響房屋的評估價格。

房產(chǎn)價格怎么評估

2，如何對自己的房屋定價 六種評估方式要知曉

每個房主出售房屋之前都必須對自己的房子進行定價，那么如何才能準確判斷自己的房屋價格呢？可以從以下幾個方面入手：一、房齡對于二手房來說，房齡對于房價的影響還是比較大的，一般而言次新房的價格較高，其次是5～10年房齡的房子，而超過20年房齡的老房子，售價一般較低。當(dāng)然，在此也要說明，受到市場追捧的供不應(yīng)求的二手房可能會因為其稀缺性在定價上忽略減分因素，部分地區(qū)動輒每平方米幾萬元的市重點地產(chǎn)就是常見的例子。另外，房主為二手房定價時要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w（或貶值）幅度。二、地段較高的地段等級當(dāng)然會對拉高房價產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。另外，一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2％至5％的加價空間。三、外部環(huán)境所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認可。這些因素會為房產(chǎn)每平米加價2％至5％左右。同樣交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手，如果這些因素不夠健全在定價時一般可扣減5％左右的價格。四、樓棟好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3％至8％之間。其次建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨特又美觀外立面造型、的內(nèi)外部裝修會為房價加分5％左右。五、電梯數(shù)量和品牌相對較多的電梯數(shù)量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。六、戶型對于同樣的室內(nèi)面積，戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中、采光性能理想的房產(chǎn)也是購房者關(guān)注的重點，因此房主定價時可高于其他房產(chǎn)價格。想要把房子賣出個好價錢，房主還需要在細節(jié)上費些心思。例如出售前適度整修，包括水龍頭、門把手、墻面等，購房者看房時盡力保持房屋的清潔，這樣房子的價值也會增加不少。（華龍網(wǎng)綜合）

如何對自己的房屋定價 六種評估方式要知曉

3，萬家客房產(chǎn)丨如何正確估算房屋的價格

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》建立了房屋拆遷估價公示制度。公示制度要求估價機構(gòu)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人進行為期7天的公示，同時還要對被拆遷人關(guān)心的或疑慮的問題在現(xiàn)場做出說明。在現(xiàn)場說明過程中，拆遷估價人員一方面應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評估中所依據(jù)的國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策、當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定以及采用的估價方法。另一方面估價人員應(yīng)當(dāng)認真聽取拆遷當(dāng)事人的有關(guān)意見，以便獲取更為全面、準確的關(guān)于被拆遷房屋的信息或資料。如果拆遷當(dāng)事人所提意見或建議是合法、正確的，而估價人員在分戶的初步估價結(jié)果產(chǎn)生過程中又確實沒有考慮這些因素，應(yīng)當(dāng)在下一步確定分戶估價結(jié)果的時候予以考慮。
任務(wù)占坑

萬家客房產(chǎn)丨如何正確估算房屋的價格

4，買房須知購房時如何判斷房子的價值

很多人買房，除了為了自住，還有的是為了實現(xiàn)房產(chǎn)的投資屬性，因此，在居住舒適的同時，很多人會考慮到它的價值上升空間，是否會上升？是否會達到自己的預(yù)期？那么，到底該如何判斷房子的價值呢？ 很多人 買房 ，除了為了自住，還有的是為了實 現(xiàn)房 產(chǎn)的投資屬性，因此，在居住舒適的同時，很多人會考慮到它的價值上升空間，是否會上升？是否會達到自己的預(yù)期？那么，到底該如何判斷房子的價值呢？ 因素1、區(qū)位 地段 是關(guān)鍵 買房地段很重要，試想同樣是在一個市區(qū)，可房子為什么比郊區(qū)貴，因為市區(qū)的商業(yè)區(qū)附近公司多、商家多，人 流量 大，對房子的需求量也大，附近要是地鐵換乘站，就又是加分項。同時附近的規(guī)劃也很重要，在郊區(qū)，像一些有 購物中心 、學(xué)校、交通樞紐規(guī)劃的位置，房價也會上個檔次。 因素2、社區(qū) 配套 社區(qū)配套，除了 小區(qū)綠化 環(huán)境、車位等設(shè)施，還包括便民商店、菜市場、大型超市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校等民眾經(jīng)常光顧的基本生活配套。這些都是衡量社區(qū)成熟度、決定居住質(zhì)量的重要標準之一。 因素3、樓層 戶型 很多人買房子比較看重樓層、戶型是有一定根據(jù)的，樓層高度、 房屋朝向 決定房子通風(fēng)采光好壞，直接影響居住舒適度，一般樓層中層、朝南、戶型方正的房子售價也會更高些，而一層、 頂層 、戶型不規(guī)則，采光通風(fēng)不太好，住著自然不舒服，買家也會以此為借口跟賣家砍價。 關(guān)于樓層和價格的關(guān)系，可以參考下面，房價從左到右降低： a、塔樓：中間層（6－15層）＞ 高層 （15層以上）＞底層（5層以下）。 b、 板樓 ：中間層（2－4層）＞1層＞（5－6層）。 因素4、 房屋產(chǎn)權(quán) 合法性 這里說的房屋產(chǎn)權(quán)合法性， 新房 的話指的是 開發(fā)商 的 五證 等手續(xù)是否齊全，二手房是指是否有正規(guī)的 產(chǎn)權(quán)證 。 像市面上的 小產(chǎn)權(quán)房 ，沒有正規(guī) 房產(chǎn)證 ，價格比正常二手房低一些，但是這類房子沒有合法產(chǎn)權(quán)， 購房 人的權(quán)益自然就得不到保障，所以大家注意不要因為貪圖低房價而忽視了風(fēng)險。 因素5、 房齡 和房子的流動性 房齡越年輕的房子，越容易申請到貸款，房齡大不容易申貸。估計該有人問了，很多 學(xué)位房 都是老房子可是價格也不低，大家別忘了，價格高是一方面，變現(xiàn)能力也是一方面。 老房子只能全款，試問一套價值千萬的房子，能有幾個普通人能拿出全款買？這里強調(diào)的是房齡會房子變現(xiàn)的流動性，你買房如果很在意轉(zhuǎn)手率的話，就要注意這個問題。 在 房產(chǎn)交易 中，特別是 二手房交易 ，會根據(jù)上面幾點評估出一個價格，另外無論是買方還是賣方，去實地了解一下周邊同小區(qū)同戶型的房價是多少，談價格的時候自己心里有個底。

5，我想把現(xiàn)在住的房子賣了如果確定我的房價

第二個問題： 如果你想賣房后再住一段時間，只要賣房的時候和買家說好交房時間就行了，不一定要賣房就交樓的 當(dāng)然你的房價可能就得往下調(diào)一點點了，調(diào)整的幅度相當(dāng)于同期同類房屋的租金水平，幾個月就算幾個月的租金，就差不多了。
你的問題只要找你所在地的房屋中介，多找?guī)准遥容^一下，即可得到你要的答案。
去（房價網(wǎng)）吧，那里有專門的估價系統(tǒng)，可以給自己的房子估個價，據(jù)說他們那里的數(shù)據(jù)是政府部門都認可的~www.fangjia.com 我覺得房產(chǎn)中介一般都不會給你準確價格的，自己估個價心里有個數(shù)，再去賣房的話也不會吃虧~ 希望能夠幫到你！
首先去自己家附近的中介問一下你家周圍房子的房價，賣時再提高%10，好討價還價，至于再住半年，不用給費用，賣房時和對方約定半年后搬出即可！

6，如何準確判斷房價漲跌五招即可輕松判斷

隨著樓市調(diào)控的不斷升級，高漲的房價終于得到了遏制，但同時也讓房價走勢變得不明朗了，這對于購房者來說可就頭疼了！因為這樣一來壓根就不知道什么時候買房才是最合適的。因此問題也來了：如何準確判斷房價漲跌？ 隨著 樓市調(diào)控 的不斷升級，高漲的房價終于得到了遏制，但同時也讓房價走勢變得不明朗了，這對于 購房 者來說可就頭疼了！因為這樣一來壓根就不知道什么時候 買房 才是最合適的。因此問題也來了：如何準確判斷房價漲跌？對此，我要說的是，其實房價走勢不難判斷，你只需多留意以下這5大方面就行了！ 一、分析地價走勢 熟知樓市的人都知道， 土地 與房子的關(guān)系就跟面粉與面包的關(guān)系一樣，為什么一樣？即面粉貴了，面包自然也會漲價。因此要判斷房價走勢，不妨先分析一下地價走勢，如果你看到地價呈走高趨勢，那么房價的大概率也是有可能會上漲的。 二、觀察人口流動 對于樓市而言，供需關(guān)系一直都是決定價格的一大因素。當(dāng)樓市庫存一定的情況下，購房者越多，那么房價就會越高，因此要判斷房價走勢，不妨先觀察一下人口流動情況，如果當(dāng)?shù)厝丝诔蕛袅魅脍厔荩敲捶績r很有可能要上漲了。 總的來說就是，人口流動直接反映了這個城市未來發(fā)展前景，也決定了該城市的房價走勢。某城市人口流入量大，意味著該城市對于人才具有較大的吸引力，該城市發(fā)展勢頭良好、前景可觀，房子漲價的空間大，而人口大量流入也意味著給該城市 房地產(chǎn)市場 帶來了大量的需求。 一線城市房價 居高不下的一個重要原因就是外來人口的大量流入，房子是外來人口在新城市立足的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場 供不應(yīng)求 ，房價上漲合情合理。反之，如果該城市人口凈流失量大，該城市經(jīng)濟發(fā)展必然不景氣，房價下跌可以預(yù)見。 三、銀行網(wǎng)點多少 在通常情況下，銀行網(wǎng)點的數(shù)量是由當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肭闆r來決定的。也就是說，當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胼^多時，那么他們的理財意愿就會比較強烈，而銀行自然就會多開網(wǎng)點。 換言之，當(dāng)銀行網(wǎng)點比較多的時候，就意味著當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡容^多，那么此時買房的人也就會增加，而房價自然也就會上漲了。 四、城市交通規(guī)劃 正所謂“地鐵一響，黃金萬兩”，這是樓市行內(nèi)的一句俗話，但同時也是正理。如果當(dāng)?shù)赜薪ㄔO(shè)地鐵的規(guī)劃，那么房價必然會迎來一波大漲，而且地鐵沿線的房價也將會漲得特別快。 五、中小房企動向 一般來說，房企對于房價的敏感性要遠高于普通購房者，因此，從房企的動向就可以判斷房價的走勢。如果房企熱衷于在當(dāng)?shù)亟ǚ浚敲淳鸵馕吨麄兛吹疆?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，此時房價也就很可能會上漲。 對于購房者來說，最讓人頭疼的事情就是判斷房價走勢，因為如果房價走勢判斷錯誤，那么很可能要花許多冤枉錢！因此，我建議大家在判斷房價走勢時，不妨多留意以上這5大方面，也許可以輕松判斷房價走勢了！

7，如何準確評估二手房價格

本帖最后由 為你瘋狂 于 2011-10-9 15:48 編輯 很多市民關(guān)注二手房的價格，并詢問如何比較準確地定價。 房地產(chǎn)專業(yè)評估人士回答，客觀來講，影響二手房價格的因素有以下兩種：二手房價格主要是由房屋的區(qū)域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進行比較修正。區(qū)域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟;交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便;物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況;人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周圍治安等狀況如何。個別因素主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。 評估二手房價格具體如：房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當(dāng)然就影響房屋的價格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開闊。此外，還包括房屋已使用年限的長短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。以上列舉的各個方面情況都會影響評估二手房價格

8，房價定在多少算合理如何衡量房價是否合理

定價方法如下：1、成本加成法(開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響最終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設(shè)施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關(guān)稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧檨泶_定房價。2、市場比較法(以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格)這是市場上使用最多也最符合市場行為規(guī)則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關(guān)指標(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計等)，與周邊相關(guān)物業(yè)指標進行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個價格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價格都會在一個相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。
當(dāng)?shù)胤课葑饨鸬?%到5% 是最合理的價格
你好！根據(jù)聯(lián)合國的標準 一個城市的普通二居室，的價格相當(dāng)于一家三口的年收入的6倍到8倍，房價就是合理的，如有疑問，請追問。

9，如何評估一套二手房的真實價格謝謝

這太簡單了，，有很多方法啊 ！可以去周邊的中介去問問 ，就說自己要買房，讓他們給你推薦一套最便宜的，比較一下不就好了嘛？
這個只有去建委才有，也可以問問銀行的金融專員，再不然去找中介問，網(wǎng)站上是沒有的。
房子的價格和戶型、朝向、樓層、通風(fēng)、采光、周邊配套等多種因素有關(guān)，所以很多地方一棟樓里幾乎每套房子的價格都不一樣，你可以了解一下在你周邊地方相似戶型、相似樓層的其他房子的價格。做一下簡單對比
價值高低需要判斷現(xiàn)階段，由于房源信息的發(fā)布缺乏應(yīng)有的監(jiān)管，所以存在諸多問題，比如夸大房源優(yōu)點、規(guī)避房源缺點等，因此使得信息失真，進而誤導(dǎo)購房者。那么，對于購房者來說，判斷賣點真?zhèn)闻c賣點價值高低，需要從哪些方面著手呢？首先要做到的是求證。不管是房產(chǎn)中介提供的房源信息，還是網(wǎng)上找到的房源信息，絕大多數(shù)都會“挑好聽的說”，購房者實際上很難得到全面的信息。因此，于購房者而言，對自己看重的賣點，一定要找辦法求證，比如考慮買教育地產(chǎn)的，一定要通過所在區(qū)縣教育部門了解該小區(qū)是否真的是教育地產(chǎn)；現(xiàn)階段買房，是否能滿足日后子女就近入學(xué)的條件等。再比如對于買家移民說法，購房者也要找機會當(dāng)面詢問房東該說法是否屬實。另外，需要從多個維度進行比較。比較法是個很實用的技巧，購房者應(yīng)該掌握。在浦東某房產(chǎn)中介門店，記者了解到一套出自海桐小區(qū)的兩房，面積為72平方米，總價約350萬元。中介一再強調(diào)，這套房子是整個小區(qū)同類房源價格較低的，性價比極高。但記者通過比較發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)有類似房源出售，售價比這套房源低5萬元，可見該中介所說的低價并非真實情況。運用比較法來辨別房源信息真?zhèn)危饕轻槍Ψ績r方面，因此最關(guān)鍵的一步是需要購房者掌握市場行情。比如上述案例中，當(dāng)中介告知房價后，并強調(diào)是“低價”，購房者要做的就是通過走訪其他中介門店，或者通過其他途徑比如網(wǎng)絡(luò)信息平臺，了解房源所在區(qū)域的房價水平，同時還要掌握同類小區(qū)房源的報價情況，較后再了解同一小區(qū)同類房源的報價情況，在此基礎(chǔ)上進行比較，便可判斷中介提供的信息是否屬實。掌握市場實際情況，這對判斷賣點的價值高低也很有幫助。二手房的賣點，最終還是會反映到價格上，因此購房者只有在充分了解當(dāng)?shù)厥袌鲂星榈那疤嵯拢⒓氈碌礁鱾€類型二手房的大致價格情況，才能準確判斷賣點價值高低，也才能降低被中介忽悠的可能性。而對于區(qū)域市場行情的了解，除了要了解房源掛牌價情況，還要了解價格走勢，以及各類房源近期真實銷售價格。想獲取真實銷售價格難度不小，但這條信息最有價值。房源賣點五花八門不管是網(wǎng)上房源，還是二手房中介門店里的房源，都有各自賣點。記者瀏覽各房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，每一套房源都被信息發(fā)布者加上了賣點，形式多種多樣：比較常見的除了近期比較熱門的“賣房補倉”之外，還有換房湊首付等；此外，比較通用的諸如移民、出國留學(xué)、境外人士歸國拋房等，也比較常見；還有諸如急需周轉(zhuǎn)資金、急需資金擴大經(jīng)營規(guī)模等，也會被當(dāng)成賣點。如果實在找不到合適的賣點，經(jīng)紀人至少會在房源描述上加上一句模棱兩可的話，比如“房東誠意出售”“超高性價比”等，頗有硬湊的意味。為何非要給每套房源加上賣點呢？有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這是一種銷售策略，主要目的是加大銷售的可能性。滬上某中介公司門店經(jīng)理王先生告訴記者，突出二手房賣點，能夠吸引到購房者的注意。他解釋說：“我如果告訴買家房東移民手續(xù)已經(jīng)辦好，房子賣掉之后就會出國，買家肯定會認為撿到皮夾子，因為大多數(shù)人會認為這類房子比較實惠。”從營銷角度出發(fā)，二手房賣點可以總結(jié)為幾個方面：其一是以突出價格優(yōu)勢為主的價格賣點，比如各種形式的急拋房，包括移民出國、境外人士回國等，以及贈送家具、裝修等價格優(yōu)惠；其二是突出實用性的功能賣點，比如房型布局合理、南北通透、靠近地鐵等；其三是突出特殊價值的特色賣點，如江景房、教育地產(chǎn)等。

10，房地產(chǎn)拍賣底價如何確定

最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內(nèi)容>摘要：隨著社會改革的不斷深入，商品拍賣也成為市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵，并在市場發(fā)展中發(fā)揮出了重大的作用，尤其是近些年拍賣產(chǎn)品的種類不斷增加，更有很多房地產(chǎn)企業(yè)參與到拍賣當(dāng)中，而對房地產(chǎn)拍賣底價的評估也成為房地產(chǎn)拍賣的關(guān)鍵，因此，相關(guān)的會計人員必須盡職盡責(zé)做好拍賣底價的評估工作。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 拍賣底價 評估前言拍賣的房地產(chǎn)項目與正常的商品房之間有著很大的區(qū)別，近些年房地產(chǎn)項目的拍賣發(fā)展越來越快，相互之間的差異性也越來越大，其中拍賣底價的評估是正常房地產(chǎn)出售所不具備的，而且，拍賣底價的評估對房地產(chǎn)的拍賣具有至關(guān)重要的影響，下面進行詳細的分析。一、房地產(chǎn)拍賣底價評估報告應(yīng)遵循的原則房地產(chǎn)拍賣過程中，底價評估報告極為關(guān)鍵，而且，會計人員在對房地產(chǎn)拍賣底價評估報告擬定的過程中，其合理性將直接影響著房地產(chǎn)拍賣底價評估的有效性，因此，會計工作人員在擬定房地產(chǎn)拍賣底價評估報告的過程中，需遵循著以下幾方面原則。①房地產(chǎn)拍賣的底價不允許隨意更改；②房地產(chǎn)拍賣底價的確定，需要由專業(yè)的法定房地產(chǎn)評估機構(gòu)來完成，而且，在這個過程中要求評估人員需嚴格按照法定程序進行；③評估機構(gòu)人員應(yīng)充分掌握房地產(chǎn)拍賣底價對房地產(chǎn)整個拍賣過程的重要性，不僅僅是作為起拍價的重
房地產(chǎn)拍賣底價確定　　1、拍賣底價的法律地位對房地產(chǎn)估價機構(gòu)及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產(chǎn)拍賣底價。　　2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產(chǎn)評估機構(gòu)未能準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響有關(guān)。　　3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構(gòu)尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構(gòu)買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風(fēng)險還在外，使機構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價與市場價的差距應(yīng)有不同;整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應(yīng)有不同這樣兩個結(jié)論。　　4、評估報告一定要披露被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年;有的欠交水電費、物業(yè)管理費;有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產(chǎn)的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對被拍賣財產(chǎn)的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。　　5、要注意保護被拍賣財產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財產(chǎn)的受償人(一般是抵押權(quán)人)總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款;司法機關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產(chǎn)所有人(敗訴方)的合法權(quán)益的保護，特別是當(dāng)被拍賣財產(chǎn)所有人還有其他財產(chǎn)時其意義更加明顯。
一件拍賣品能否成功的拍賣與其底價即保留價的確定至關(guān)重要。眾所周知，即使是一件珍貴緊俏的物品，若底價奇高，也是很難賣的出去，正所謂“曲高和寡”。若底價極低，則會損害委托人的利益。房地產(chǎn)作為拍品亦如此。要確保拍賣成功，就必須在實施拍賣前，科學(xué)合理的確定拍賣底價。那么，如何做到科學(xué)合理的確定房地產(chǎn)拍賣底價呢？結(jié)合自己從事房地產(chǎn)拍賣的實踐活動和房地產(chǎn)特性，從以下幾個方面做粗淺的闡述。　　實地勘察，洞察瑕疵在確定房地產(chǎn)拍賣底價方面有的采取委托估價機構(gòu)評估確定，有的根據(jù)委托人的意見確定，有的則采取委托人與拍賣人協(xié)商確定。總之，不管采取何種方式確定拍賣底價，都要求拍賣師對拍賣房地產(chǎn)了如指掌，對其價值和市場價格做到心中有數(shù)，要做到這一點就要求拍賣師必須親自進行實地勘察。主要做好以下幾方面的工作。　　1．文繪制草圖，查看四至界點，建筑面積，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，用途，看產(chǎn)籍檔案、所有權(quán)證與實物三者是否完全相符。　　2．分部分項進行測查，鑒定成新，對基礎(chǔ)、主體、屋面及內(nèi)外裝飾、設(shè)施等損壞程度做詳細記錄，以掌握構(gòu)成拍賣房地產(chǎn)的價格的內(nèi)在要素狀況和瑕疵。　　3．觀察戶外景觀，周圍自然環(huán)境，了解房地產(chǎn)所處區(qū)域人文環(huán)境，交通狀況、市政基礎(chǔ)設(shè)施，繁華程度等影響房地產(chǎn)價格和供需關(guān)系的外部因素。　　4．了解拍賣房地產(chǎn)的經(jīng)常性費用繳納情況，如煤氣費，采暖費，維修費以及其他稅費，拍賣師只有對上述諸方面進行詳細了解記錄，進行綜合分析，才能對拍賣房地產(chǎn)做到洞察瑕疵，只有洞察瑕疵才能在洽談確定拍賣底價時處于有利地位。　　評估測算，做到心中有價　　作為一個專業(yè)從事房地產(chǎn)拍賣的拍賣師，經(jīng)過現(xiàn)地實勘，掌握了詳實的第一手材料還遠遠不夠，他必須具備初步的建筑經(jīng)濟知識，能夠進行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全國房地產(chǎn)市場狀況和行情。最好他能夠是一個房地產(chǎn)評估方面的行家里手，這樣，才能應(yīng)用自己具備各方面的綜合知識和掌握的第一手材料對將要進行拍賣的房地產(chǎn)進行評估測算。這里要強調(diào)的是對不同結(jié)構(gòu)，不同用途，不同區(qū)域的不同拍賣時點的房地產(chǎn)要采用不同評估方法進行評估測算。　　下面就測算房地產(chǎn)拍賣底價的常用方法簡述如下。考試大　　1．對于任何一宗房地產(chǎn)拍賣底價的評估測算，最基本的方法是成本估法，它是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費的各種費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤和稅費，扣除折舊因素來確定房地產(chǎn)價格的，它是生產(chǎn)費用價值論的產(chǎn)物，用這種方法測算所得房地產(chǎn)價格，是房地產(chǎn)最低值。但房地產(chǎn)的拍賣價格往往反映房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格，因此僅用成本估價法來確定拍賣底價是不科學(xué)的，也是不易被委托人接受的，它只能作為拍賣師心目中的一個最低參考值。要科學(xué)合理地測算房地產(chǎn)拍賣底價，還必須輔之以其他估價方法進行綜合評估。　　2．最能反映拍賣房地產(chǎn)現(xiàn)時市場價格的評估方法當(dāng)屬市場比較法，它的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易市場中的類比替代原理，也就是在測算房地產(chǎn)拍賣底價時，將拍賣標的房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，用已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)既知價格相比照，對交易的時間因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析，綜合修正，測算所得價格即為該房地產(chǎn)拍賣時點的市場價格。應(yīng)用這一方法測算評估，要求拍賣師掌握足夠數(shù)量的真實的交易實例。有條件的可以收集整理建立房地產(chǎn)市場交易實例資料庫，以備測算底價之用。值得注意的是，應(yīng)用市場比較法，雖然適合任何類型的房地產(chǎn)拍賣底價的測算，但因為市場是動態(tài)的、隨機的，所以要隨時間的變動而進行時間價值的修正。有時市場不確定因素導(dǎo)致測算結(jié)果偏高，不利拍賣成交，因此在拍賣實踐中經(jīng)常采取成本法和市場比較法測算的均值下限作為拍賣師心目中的基本保留價。　　3．對于一些特殊的拍賣房地產(chǎn)，如地處繁華黃金地段的商業(yè)用途房地產(chǎn)的拍賣底價，用成本法評估測算結(jié)果與實際市場價值大相徑庭，相差甚遠。且市場交易實例可比性不強，人們對擁有這樣的房地產(chǎn)預(yù)期未來的價值和收益又十分看好。在這種情況下，最佳的拍賣底價測算方法莫過于采用收益資本化法對拍賣房地產(chǎn)進行評估測算，以使其在實施拍賣時實現(xiàn)其最高價值。
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