作為投資，不建議投資武漢房產(chǎn)，主要原因是武漢在新一線城市里，增長潛力較差。在武漢投資公寓沒有前景，新手建議你碰都不要碰，最典型的從武漢大學(xué)生畢業(yè)和就業(yè)的情況可以看出來，武漢，不僅僅在大學(xué)生就業(yè)和流向，不會留在武漢當(dāng)?shù)?，并且，就算留在?dāng)?shù)匾簿蜆I(yè)困難。

1、武漢的公寓值得投資嗎？

公寓投資表面看來很簡單，只要交錢買房即可，實則思考的細(xì)節(jié)和規(guī)劃還是很多的。公寓屬于40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，不限購不限貸，不占用購房資格，購買需要首付50%以上，貸款年限最長10年，貸款利率一般上浮30%，年化利率6.37%，作為投資項目首先考慮支出成本和回報收益，以一套總價200萬，面積80平米為例，首付100萬，月供11288元/月。

以本例房產(chǎn)說明，在武漢單價25000元/平米的公寓，地段在市中心核心區(qū)域，毛坯價格一般是loft可以自行隔兩層，還有精裝修或住家配置的，公寓一般是包租或自行處理兩個選擇，包租只看購買價格和周邊對比是否合理，再看回報率及運營的公司、包租年限等。自己出租，80平米的loft套內(nèi)面積在120平米，做成單間可以至少做6間，工裝裝修包含現(xiàn)澆、簡單家具費用在20萬內(nèi)，

按該區(qū)域的租金算，一間一個月在1500元，月總收入9000元，簡單的算年化回報率5.4%，雖然和100萬的銀行理財產(chǎn)品回報差不多，但公寓也是固定資產(chǎn)投資，畢竟通過杠桿多出了100萬。我對公寓改造舉例是最簡單粗暴的估算，還可以通過自我資源賦予公寓更高的溢價，比如個性高端民宿、私人會所棋牌、轟趴館及自用等，

關(guān)注近幾年武漢四星以上酒店入住率從40%上升到60%，也是公寓價值所在。還有一些公寓樓盤還有其他價值點，比如公寓最近銷售很好的復(fù)地漢正街地塊，做的是小商品批發(fā)服裝批發(fā)的樓中店，類似于白馬商城，還有一種比較多的，房子是公寓性質(zhì)，但是戶型及配套是居民住宅的用電、用水、用氣，這個只要是價格便宜，物業(yè)管理不錯，自用沒問題，后期買賣還比較穩(wěn)定（在限購政策下）。

由于公寓投資良莠不齊，被套牢概率還是比較大，所以選擇范圍盡量控制在核心地段、品牌物業(yè)、最好有產(chǎn)業(yè)支撐或自然景觀、旅游、文化價值支撐，在武漢，公寓單價至少2萬 會比較有價值，如果預(yù)算不太高的情況下，也盡量選擇地鐵及區(qū)域商業(yè)中心還有公寓后期的商業(yè)運營管理也是非常重要的。最后提醒，公寓投資變現(xiàn)比較漫長，要有長期投資的打算，

2、誰能分析下當(dāng)前武漢公寓的投資前景？

在武漢投資公寓沒有前景，新手建議你碰都不要碰。投資房產(chǎn)是為了賺錢，一定要考慮流通性，我從幾個方面簡單做下對比:1產(chǎn)權(quán)角度。公寓40年或50年，住宅70年。2貸款時間比較短，我們投資房產(chǎn)一定要對比。公寓貸款只有十年時間短，這樣每月還貸壓力就大，而住宅可以貸款最長30年，情況完全不同。3公寓由商業(yè)性質(zhì)所限制，交易稅費接近30%，

3、我和老婆各一套房已還完貸款，現(xiàn)金只有30萬，再在武漢買一套投資，有何建議？

作為投資，不建議投資武漢房產(chǎn)，主要原因是武漢在新一線城市里，增長潛力較差。最典型的從武漢大學(xué)生畢業(yè)和就業(yè)的情況可以看出來，武漢，不僅僅在大學(xué)生就業(yè)和流向，不會留在武漢當(dāng)?shù)?，并且，就算留在?dāng)?shù)匾簿蜆I(yè)困難，武漢每年畢業(yè)大學(xué)生100多萬，但是，在當(dāng)?shù)卣也坏胶线m的就業(yè)機會，只有流向杭州和其他大城市，比如，金融專業(yè)，在武漢找不到合適的企業(yè)只能流向北京深圳上海等地；在互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)也找不到合適的企業(yè)，只能流向杭州等地。

而武漢每年畢業(yè)大學(xué)生100多萬，只能流向其他新一線城市，這主要是因為對比其他新一線城市，都有自己的核心企業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)集群，而武漢相對來說，雖然有“光產(chǎn)業(yè)”，但是相對對行業(yè)專業(yè)的吸納能力不如其他產(chǎn)業(yè)。按說武漢的經(jīng)濟體量，的確在新一線城市中超越了諸如重慶，杭州等城市，武漢在長江1域經(jīng)濟中也處于核心的中樞地位，甚至有稱“北上廣深漢”的說法，但是，從全國主要的城市人口爭奪戰(zhàn)中，從武漢每年畢業(yè)的大學(xué)生留存等角度來看，以及從核心產(chǎn)業(yè)的集群的影響力角度來看，武漢房價為什么長期低于廈門，杭州等地，其背后的原因不僅僅是武漢經(jīng)濟活力，也是當(dāng)?shù)氐膰筝^多，民企尤其是大型民企較少。