天津市物業協會變相收費，買東西壞了找商家維修變相收費請問什么部門能解決

來源：整理時間：2022-11-28 00:37:32 編輯：天津生活手機版

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1，買東西壞了找商家維修變相收費請問什么部門能解決
2，請問天津市政府對于物業費的收取有計算公式么
3，私自組建業主委員會并制定收費項目的行為如何投訴
4，業主協會收取物業管理費是合法的么
5，天津市物業收費標準
6，關于物業服務費收繳案例
7，天津市區物業管理費到底怎么收費

1，買東西壞了找商家維修變相收費請問什么部門能解決

這是對消費者的欺詐行為。找工商部門解決，打315,要有相關的證據，如收據，錄音之類的。一般這個問題很難鑒定，所以商家才有恃無恐，找到工商也未必理你的。最牛工商局長不就是很好的案例嗎。

你好！消協如有疑問，請追問。

工商

消協

買東西壞了找商家維修變相收費請問什么部門能解決

2，請問天津市政府對于物業費的收取有計算公式么

你說的這個計算公式是什么意思？每個月的物業費 = 物業費單價 X 房間銷售面積（房產證核定面積）物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;　　3、物業管理區域清潔衛生費用;　　4、物業管理區域綠化養護費用;　　5、物業管理區域秩序維護費用;　　6、辦公費用;　　7、物業管理企業固定資產折舊;　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;　　9、經業主同意的其它費用

沒有`每個物業的標準都不一樣

請問天津市政府對于物業費的收取有計算公式么

3，私自組建業主委員會并制定收費項目的行為如何投訴

組建業主委員會一般程序如下：1、開發商或者業主向當地房地產物業管理主管部門或者街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌建業主大會的申請報告；2、符合業主大會籌建條件的，由物業管理主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府組織業主推薦產生業主大會籌備組；3、業主大會籌備組在主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府的指導下在30天內組織召開首次業主大會，通過《業主大會議事規則》和《管理規約》，選舉業主委員會委員；4、業主委員會委員推選業主委員會主任、副主任、執行秘書等領導成員；5、按規定向主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案；6、持備案證辦理刻制印章和銀行開戶等手續。可以向街道辦事處或鄉鎮人民政府投訴私建業主委員會

私自組建業主委員會并制定收費項目的行為如何投訴

4，業主協會收取物業管理費是合法的么

肯定合法，1，物業費是法定的，是要繳納的2，物業公司受業主委員會的委托對物業進行管理和維護并收取物業費用，其收取的費用為兩部分，一部份為代收代繳的水、電、等費用，另一部分為物業公司的經營費用。3，沒有了物業公司，業主協會當然可以收取物業費用，其收費價格應比物業公司低，4，業主協會是否有工資，由業主委員會決定，業主協會成員但一般都是兼職的（發放適當的工資】，只有一個全職的負責監督物業公司的工作。5，如果發工資肯定是物業管理費的一部分（付出肯定有回報，不然誰監督物業公司呢）題外話：物業管理在國外已經發展成職業經理人的方式，各小區并不需要專業的物業公司來管理，而是由職業經理人向業主委員會簽訂管理合同，經理人再挑選保潔、保安、工程維護公司簽訂服務合同來為小區服務。實際上如果各專業公司發展的程度再高些，業主委員會也可以簽訂服務合同來為自己服務。

收費應該有具體依據的，可以查閱一下管理委托合同，差異收費你們并不是第一家，但是相同業態、相同樓層、相同管理服務要求的同等條件下一般相同，如果理由合理，雙方認可，那就沒問題。如果有異議，可以通過業委會進行交涉。再告訴你一下，以戶為單位，每戶業主的權利是一樣的，不管你是機關還是普通居民，行使的業主權利和履行的義務是一樣的。

這個問題比較邊緣化：從原則上說業主協會的主要職責是在于代表廣大業主利益監督物業公司，及協助物業公司管理好小區。一般都是義務性的，也可以有經濟補償。當沒物業公司管理小區的時候，業主協會管理小區也不是違法的，但必須有時間限制，各個地方的規定不一，一般是半年內必須要重新選聘新的物業公司。

那位舉人的回答已經很完善了，不過關于收費價格問題，只要不高于政府限價，就是合法的，業主可以自行協商。

5，天津市物業收費標準

(一)物業管理服務費是指物業企業接受業主會、房地產開發建設單位的委托，依照合同約定對住宅小區的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、公共秩序等內容進行日常維修、養護、管理、服務所收取的費用。住宅電梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水體等設施、設備的日常運行養護費用由業主會、房地產開發建設單位與物業企業另行協商確定。 (二)特約服務費是指物業企業接受個別業主或使用人委托，為其提供物業管理服務合同以外的服務所收取的費用。特約服務費收費標準由雙方協商議定。 (三)代辦服務費是指物業企業接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業服務部門委托為業主服務，向委托單位收取的費用。代辦服務費收費標準由雙方協商議定。

前往百度APP查看回答您好，天津市具物業具體收取標準是這樣的一級收費標準：1.00元/月.平方米(已包含稅、費) 固定體育活動場館不少于二項設施，設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤，公共樓道每天清掃2次。二級收費標準：0.75元/月.平方米(已包含稅、費) 體育活動場地不少于一項設施，門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤，公共樓道每天清掃1次。三級收費標準：0.50元/月.平方米(已包含稅、費) 固定活動館所100平方米以上;有簡單的體育活動器械、設施，門崗室美觀整潔，人員統一著裝，設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤，公共樓道每天清掃2次。四級收費標準：0.35元/月.平方米(已包含稅、費) 小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次。以業主到小區物業管理處辦理入住手續、業主取得了新房的鑰匙作為業主入住的開始。因為“有時候業主會直接把毛坯房出租，事實上就是入住了，就應該按100%交納物管費”。更多8條

咨詢公租房小區的物業管理處或者咨詢當地人民政府住房保障主管部門。公共租賃住房是指由國家提供政策支持，各種社會主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個國家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

6，關于物業服務費收繳案例

按《物業管理條例》和《物業收費管理辦法》規定，業主與物業管理企業（下稱物管公司）之間可以采取“包干制”或者“酬金制”的方式約定物業服務費用，而基于酬金制收費方式程序過于復雜物管公司一般不愿采用，實務中一般均采取包干制收費方式。采用包干制收費方式中，物業服務成本包括“物業共用設施設備的日常運行、維護費用”，電梯屬于物業共用設備，基于電梯運行所產生的費用當然屬于物業服務成本，屬于物業收費范圍。電梯運行所可能產生的費用一般包括：1、電梯修理、更換、改造費用；2、電梯廣告費用；3、電梯日常維護費用；4、電梯運行所發生的電費。按《物業收費管理辦法》規定：“物業共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本”。為此電梯修理、更換、改造費用不屬于物業服務費用，不在本文討論范圍，而電梯日常維護費用及電梯運行所發生的電費實務中一般沒有予以區分（廣東省1997年曾發布指導性文件，電梯運行電費單獨計算單獨收取），為此本文就分別探討電梯廣告費用和電梯日常維護及電費收取（以下簡稱電梯維護費）二部分。一、關于電梯廣告費用。基于電梯乘坐人在電梯廳及電梯內對應的等待時間，電梯廣告已成為重要的新興廣告類型，其中包括靜態電梯內轎箱廣告及動態電梯前室（特別是電梯一樓門廳）視頻廣告等。不可否認電梯廣告既可以增加業主的收入也在一定程度上緩解了乘座人等待及乘座電梯期間的乏味。按照《物業管理條例》第五十五條的規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”。為此電梯廣告設置的程序是：物管公司先應當征得業主大會或授權業主委員會同意后方可進行電梯廣告發布。如未成立業主大會，則應在小區內發布公告征求廣大業主的同意，且廣告收入應存入專門的帳戶不得挪用。對于電梯廣告發布收益分配，基于物管公司要進行統一的管理，也要耗費一定的時間和廣告公司就電梯廣告發布的簽約、審查等進行洽談，作者認為電梯廣告發布的收益小部分作為物管公司的管理成本（或酬金），大部分歸業主所有可用于小區公共設備的維修等相對較為公平合理。二、關于電梯維護費。對于電梯維護費，目前在國內主要有以下幾種收費方式：1、按乘坐次數支付費用，可按乘坐單次支付費用，也可按月（按季）支付費用，典型的實施城市如重慶市，重慶市的部分寫字間電梯對外來人員按次收取電梯費。2、按戶平均分攤費用或按居住人口分攤費用（重慶市2004年發布指導性文件，對業主按戶據實分攤收取電梯費；哈爾濱市2009年發布指導性文件，電梯維護費按戶分攤，電梯運行電費按層分攤）。3、按面積分攤費用，包括成都在內大部分的城市采用此類方式，成都市2007年發布指導性文件，電梯費含在物業管理費中按面積收取；廣州市2004年發布指導性文件，電梯費含在物業管理費中按面積收取（電梯運行電費分開合理分攤單獨收取）。4、按面積分攤結合系數確定費用，先選定一個基本電梯維護費價位的樓層，在該樓層之上逐漸加收電梯費，該樓層之下逐漸減收電梯費，使增加的電梯費和減少的電梯費和差為零，常州市2009年發布指導性文件，電梯費按建筑面積結合樓層系數收取（廣州市1999年曾發布指導性文件，電梯運行電費按樓層系數分攤，首層不使用電梯的住戶不分攤電費）。以上幾種收費方式的利弊分析：第一種方式的好處就是做到按次收費避免電梯費用分擔的糾紛，但最大的缺陷就是使日常的物業運作復雜化（有可能還需要安裝IC卡計費系統設備）。隨著都市化生活節奏的加快，人們越來越喜歡和適應簡潔、高效的生活方式，按次收費顯然和人們的追求相違背。不僅如此，對于業主的親友來訪、接受郵件快遞、便民送貨上門服務等都會帶來很大的不便（耗費時間、需準備零錢）。這種收費方式直接把簡單的事情復雜化，與簡單高效的現代生活方式是背到而馳的，顯然不能適應社會的發展。第二種方式的好處較為明顯，對于按戶收費其計費方式非常簡單，但弊端同樣明顯，其收費方式不能體現公平、合理，特別是單位住戶內居住人口比例有很大的差別，對小戶型或居住人口少的業主最不公平（但如按居住人口收費，其計費方式相對更為復雜，且由于居住人口可能發生變化容易在業主和物管公司之間發生分歧）。另外，根據“誰受益誰付出”的日常生活常識，這種方式相對不為住在低層尤其是底層業主所接受，容易遭到這類業主的抵制而引起低層尤其是底層業主的連鎖反應，造成一種業主與業主、業主與物管公司之間因為電梯費用分攤方式出現分歧而產生以拒交物管費等方式的對抗，最終會損害全體業主的利益。第三種方式的利弊與第二種方式相似，但相對來說，按面積收取電梯費其計費方式和物管費收費的計費方式相同，且不會發生計量變化，雖然同樣不能解決低層、底層業主費用承擔方式上的公平合理問題，但相對于第二種方式來說，更為科學、合理、方便些。第四種方式的好處是：如計算公式較為科學的話就可以基本體現效率與公平的兼顧，也充分考慮電梯的使用頻率。唯一的弊端在于計算相對較為復雜，可能會引起部分業主的誤解，也相對增大了物管公司的工作量。同時，計費的基數和系數也會因理解不同而出現較大分歧，在確定收費方式和收費范圍以及具體計算方式上容易形成意見各異局面。此種計費方式雖然仍有缺陷，但相較前三種方式進步許多。為此，作者本人贊成實施第四種收費方式。三、電梯維護費收費的改革及探討。1、需要政府主管部門主導出臺指導性文件。現代住宅商品化程度越來越高，業主對自身的權益維護意識也越來越強，因電梯使用收費而出現的糾紛也日益增多，原有的物業電梯收費方式也顯得愈加不合時宜。在這種狀態下無論是物管公司或業主委員會單方面對電梯收費作出規定還是物管公司與業主協商確定都將是一個艱難、漫長而又充滿爭議和不同意見的過程。即便最后依少數服從多數定下了收費標準也因為缺乏權威性而受到持不同意見業主的質疑或抵制（當然，對于采用按面積計算電梯維護費的城市，物管公司直接向物價局申請收費標準就可以。但要進行系數改革，在未有政府指導性文件的前提下，漫長的談判進程難免）。同時，物管公司在接手新的物業樓盤的過程中也因為缺乏權威性的指導意見而與業主或業主委員會就因電梯收費問題出現一個繁雜、反復的磋商過程。加重了物業管理的難度、糾紛風險及時間機會成本。近年來，有許多城市的政府主管部門意識到了物業管理中電梯收費的問題，相繼出臺了相關的指導性意見和相應的實施辦法。如江蘇省常州市房管局就于2009年10月1日實施的《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》對物業管理中電梯的使用、運行、收費范圍、收費標準等容易引發爭議糾紛的部分作出了明確的規定。相類似的如成都、重慶、廣州、哈爾濱等城市的政府主管部門先后出臺針對物業管理中有關電梯收費的政府指導性意見，這些都不失為對物業管理中電梯費計費方法作出了有益的改革探索。2、需要業主委員會的積極參與。政府指導性意見對于對電梯維護費的改革及推動僅是前提條件，業委會更應有所作為。雖然政府部門出臺了相關的電梯維護費收費規定，但在各小區具體操作上，政府不會也無法干預太多。因此，作為小區業主最高“權力機構”的業主委員會應從業主利益的角度出發，多和物管公司溝通協調，最終產生一個雙方都能接受的操作方案。如果物管公司堅持執行顯失公平的收費規定，業主委員會有權“罷免”物管公司。同時，業主委員會作為業主的自治機構也應該在成立后對推動電梯收費改革積極行動。例如更換物管公司后與新入駐的公司在政府指導意見的基礎上進行協商，對電梯的收費范圍及標準在本著維護業主利益的基礎上進行約定，必要時還可以通過召開業主大會的方式與業主、物管公司進行溝通，廣泛征求大多數業主的意見及建議。3、低層或底層業主依法應支付電梯費。低層或底層業主是否需要承擔電梯費用？按《中華人民共和國物權法》第七十條的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”電梯作為樓內全體產權人的共用財產，因此運行維護費用理應由樓內全體產權人共同承擔。進一步解釋任何業主都有使用電梯的權利，只是對低層或底層業主來說，只是一般未行使或較少行使這種權利罷了，但不能因此而不承擔電梯費用。換句話說即使權利可以放棄，義務應該承擔。同時，相對現代電梯公寓來說建設負一層或負二層的車庫是普遍存在現象。低層或底層業主完全不使用電梯的現象幾乎不存在。因此，從物權法的角度來看低層或底層業主完全不付電梯費用的理由完全沒有法律依據。低層或底層業主應該怎樣承擔電梯費用？雖然從物權法的角度看其依法應承擔電梯費，但從民法基本原則公平合理的角度看，其所應該承擔電梯費的范圍、份額還是值得探討和商榷的。根據“誰受益誰承擔”的生活常識，該些住戶因使用頻率極少，因此少承擔電梯費是符合遵循公平合理、等價有償的民法基本原則的，也符合人們的日常思維習慣和價值標準的。這一觀點在常州、廣州等城市已付諸實施，并逐漸得到業主們的認同。為此，低層或底層業主承擔較少的電梯費用，高層的業主承擔較多的電梯費用完全符合民法的公平合理原則，更容易推廣被廣大業主所接受。

一、改善與業主的關系，增強與業主間的溝通。樹立真情一片、關愛一程的服務理念，妥善解決業主提出的實際問題，是提高物業服務費收繳率的先決條件。為了改善業主關系，工業城管理處服務人員通過無償為業主代理物業出租；無償為業主提供小家電維修、理發及健康知識咨詢；為老、弱、病、殘、孕的業主提供義務勞動；舉辦各種聯誼活動等，搭建與業主溝通的平臺，從而與客戶建立良好的客服關系。對于客戶提出的實際問題，認真對待，全程跟蹤，及時反饋，在解決問題的過程中拉近與業主之間的距離，積累情感。另外，通過開展客戶意見調查，廣泛征集業主合理化建議與意見，由部門主管親自處理，提升物業企業在業主中的公信力。二、在物業服務實踐工作中，收取物業服務費和處理業主投訴是物業企業客戶服務工作的兩大難點。為此，動之以情，曉知以理，合理運用情、理、法妥善解決投訴，對于提高物業服務費收繳率非常重要。首先，以情動人。引導業主對物業服務的目的、服務范圍、收費的標準等有一個正確的認知，工作中情感互動，使業主通過物業公司的親和力服務感到親情無處不在。其次，以理服人。絕大多數業主是通情達理的，通過換位思考，依據物業服務的行業規范，創造一個物業企業與業主間平等溝通的平臺，同時廣泛征集業主合理化建議，共同提高物業服務水平。再次，依法收費。物業企業與業主間屬契約關系，雙方簽定的物業服務合同是物業服務公司收取物業服務費的法定依據。物業公司可以對少數惡意欠費的業主提起訴訟，但這是沒有辦法的辦法，不得已才能為之。實踐證明，運用情、理、法來解決業主投訴，在物業服務收費工作中已經奏效。三、人性化的物業服務雖然在很大程度上決定著物業服務費用的收繳率，但強化制度建設、隊伍建設在物業服務中的重要作用，對提高物業服務費收繳率的作用也不容忽視。每個企業都有各自的規章制度，企業的制度就是法律，任何員工都必須遵守企業的制度，每個人不是在為企業經理遵守制度，而是為企業的生存遵守制度，因此沒有人能夠例外。企業采取制度理事，制度律人，使其逐步引導到員工自我管理階段。另外，作為管理者，我們應該認識到員工的需求層次，要讓員工有安全感，有實現自我價值的可能，讓他們感覺到真正的實惠。如果把這些視為企業必須的投入的話，那作為產出，員工的回報則是無法限量的。要善待理解和尊重每一位員工，使員工個人價值的實現與企業利益息息相關，只有這樣才能形成團隊凝聚力，因為團隊的力量永遠高于個人的能力。所以說制度建設與隊伍建設對于提高物業收繳率有至關重要的作用。總結日常工作中的典型案例，為業主提供人性化、個性化的增值服務，在業主資產增值及特約服務方面，物業服務公司應提供戰略合作伙伴型的服務項目。比如，房屋出租、裝飾裝修、搬家、法律咨詢等，使獨具特色的增值服務成為物業企業服務的亮點，將對提高物業服務費收繳率起到積極作用。物業服務收費問題牽扯到千家萬戶，是涉及每個業主切身利益及社會安定的十分重要的社會問題，隨著相關法律法規的出臺，物業服務費的收繳工作逐步走向正規化、程序化、專業化、法制化的軌道。對于物業企業而言，業主的滿意是我們追求的目標。

7，天津市區物業管理費到底怎么收費

按平米收費

給我郵箱號，我給你傳，我跟小區物業打過官司，比較熟天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格（一級）服務等級一級基礎條件小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房；綠化率35%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個/3戶；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施；固定體育活動場館不少于二項設施。收費標準（元/月.平方米）服務內容服務標準房屋管理1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、小區主出入口設小區房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉規格色調一致。6、空調安裝位置統一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。7、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。1.00（已包含稅、費）設施設備維修養護1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，有設備臺賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率90%以上。4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。5、道路、停車場平整通暢，交通標志齊全規范。6、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率98%以上，按規定時間定時開關。7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。8、雨水井、化糞井每月檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。公共秩序維護1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次。2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃2次；扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。7、垃圾設施每天清潔2次，無異味。8、公共區域玻璃每周擦洗1次。9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。綠化養護管理1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發現死樹應在一周內清除，并適時補種。2、草坪生長整齊，高度不應超過10公分，超過時應及時進行修剪。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。綜合管理服務1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員統一著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。7、設置“服務中心”，公示服務聯系電話， 24小時有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進行一次滿意度抽樣測評，滿意率達到85%，并對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。12、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格（二級）服務等級二級基礎條件小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房；綠化率30%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他一項以上安全防范設施；體育活動場地不少于一項設施。收費標準（元/月.平方米）服務內容服務標準房屋管理1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、小區主出入口設小區平面示意圖、宣傳欄。主要路口設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉統一有序。6、空調安裝位置統一。7、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。0.75（已包含稅、費）設施設備維修養護1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率85%以上。4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。6、樓道燈公共照明設備完好率95%以上，按規定時間定時開關。7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。8、雨水井、化糞井每季度檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。公共秩序維護1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。保潔服務1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃1次；扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。7、垃圾設施每天清潔1次，無異味。8、公共區域玻璃每月擦洗2次。9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。綠化養護管理1、花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛，樹木不歪斜。發現死樹應在半月內清除，并適時補種。2、草坪生長整齊，保持修剪。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。無枯死植株，無明顯禿裸。5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。綜合管理服務1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定較完善的物業管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員統一著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員70%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、運用計算機對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。7、設置“服務中心”，公示服務聯系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上，對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。12、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格（三級）服務等級三級基礎條件小區封閉；有固定管理服務用房；綠化率25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設施。收費標準（元/月.平方米）服務內容服務標準房屋管理1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、小區主出入口設小區平面示意圖、宣傳欄。主要路口設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉統一。6、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。0.50（已包含稅、費）設施設備維修養護1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修一小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率75%以上。4、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。6、樓道燈等公共照明設備完好率90%以上，按規定時間定時開關。7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。8、雨水井、化糞井每半年檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。公共秩序維護1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間巡邏,其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。6、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。保潔服務1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。7、公共區域玻璃每月擦洗1次。8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。綠化養護管理1、布局合理，符合規劃要求。植物生長一般，無枯枝、死樹，無樹掛。發現死樹應在半月內清除，并適時補種。2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，無病害引起枯枝死亡現象。7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。綜合管理服務1、建立物業管理制度，制定管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、運用計算機進行簡單的日常辦公管理。6、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。7、公示服務聯系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、開展回訪工作，回訪率70%以上，對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度，每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。12、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格（四級）服務等級四級基礎條件小區基本封閉；有固定管理服務用房；有簡單的綠地、樹木、植物。收費標準（元/月.平方米）服務內容服務標準房屋管理1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。3、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。0.35（已包含稅、費）設施設備維修養護1、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。2、急修報修三小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率60%以上。3、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。4、樓道燈等公共照明設備完好率85%以上，按規定時間定時開關。5、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。6、雨水井、化糞井根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。7、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。公共秩序維護1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。3、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。保潔服務1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。7、公共區域玻璃每2個月擦洗1次。8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。綠化養護管理1、綠籬適時修剪，長勢良好，無垃圾、樹掛及堆物。2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。3、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土。4、適時組織防凍保暖，預防病蟲害。綜合管理服務1、建立日常物業管理制度。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。4、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。5、受理物業管理服務合同范圍內的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。6、開展回訪工作，回訪率60%以上。7、每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。8、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。9、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。