最近上海市委全會，上海第二批二十三個大型居住社區包括哪些

來源：整理時間：2022-12-15 10:39:19 編輯：上海生活手機版

1，上海第二批二十三個大型居住社區包括哪些

上海市規劃委員會全體會議上傳出信息，上海第二批23個大型居住社區選址方案基本確定，近期啟動13塊地塊，可開發住宅建筑量4000萬平方米。據市規劃委員會辦公室介紹，第二批大型居住社區規劃選址共計23塊，建設用地面積約105平方公里，其中住宅用地面積約40平方公里，預計可建住宅建筑面積約8000萬平方米。考慮選址區位、軌道交通、現狀情況等因素，近期啟動13塊，包括寶山羅店、嘉定城北站、嘉定云翔拓展、青浦華新、青浦城一站、松江佘山(21丘)、松江泗涇、閔行浦江、閔行旗忠、浦東航頭、浦東民樂路、浦東川沙、奉賢南橋，合計建設用地55平方公里，可開發住宅用地20平方公里。目前，有關方面正在全力推進控詳規劃編制和土地儲備工作。

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上海第二批二十三個大型居住社區包括哪些

2，16年上海市13屆5次全會內容關于退休人員養老金上調的標準

國家人社部與財政部日前發出《關于2016年調整退休人員基本養老金的通知》，總體調整水平為2015年企業和機關事業單位退休人員月人均基本養老金的6.5%左右，采取定額調整、掛鉤調整與適當傾斜相結合辦法。　　掛鉤調整體現為“多工作、多繳費、多得養老金”的激勵機制，與繳費年限、基本養老金水平等因素掛鉤，并適當對高齡退休人員、艱苦邊遠地區企業退休人員等群體傾斜予以照顧。　　最近以來，上海市政府正在按照這個通知要求，結合當地實際抓緊制定實施細則，預計調整提高退休人員養老金還需要等待一段時間，但都是從2016年1月開始補發的。

首先要明白我國養老保險的構架:由國家政府民政局統一收取發放，養老保險金。收取的人群為:一、(占全國6%)公務員的養老保險由事業單位全額支付。二、(占全國55%)民企的在職人員個人上繳8%.三、(占全國40%)無業者個人可選擇自己合適的養老保險投保“檔次”(注:合適的養老保險投保檔次?說白了就是現在與未來的貧富差距的體現，等將來老人群體還是處于不一樣的生活環境還是貧窮)。現“事業單位”上繳的養老金比“企業人員”上繳的養老金高出4.5倍左右，在比個人自費繳納的養老金高出15倍左右。所謂“雙軌制并軌，是要求“當地企業和事業單位”上繳養老金達到相同數額”而社會養老問題還是沒有得到基本解決，因為國家不考慮占全國的40%的無就業者當中包含30%的無力繳納養老保險金的百姓!

16年上海市13屆5次全會內容關于退休人員養老金上調的標準

3，我的貓不好會不會影響網速

會　　貓是發射無線信號的。貓的好壞肯定會影響網速的。貓好。才能更好的發揮網速　　貓是英文名MODEM的音譯，意為“調制解調器”，用于撥號即ADSL寬帶上網必須要使用。而路由器英文名Router，它的作用是在信息交換中的節點，實現分為多個節點傳輸。

路由和貓是一樣的。

會

首先我介紹我的身份，上海市電信有限公司技術支撐，我來跟你解釋下，開著電源，用一支鉛筆或圓珠筆，看MODEM后邊有個REST孔，用筆尖插進去5秒鐘，刷新然后把電源關掉2分鐘在重啟..如果沒有效果你用MODEM直接接在電腦上面..然后進本地連接設置一下IP地址..192.168.1.5 255.255.255.0 192.168.1.1 按順序輸入在上3行...點確定，這個時候在瀏覽器里邊輸入192.168.1.1就會進入MODEM系統頁面，系統密碼是admin用戶名也一樣，如果是阿爾卡特的MODEM IP地址就不用設置，直接在瀏覽器里邊輸入10.0.0.138就會進入系統界面，這時候你會看到2串數據..上行和下行如果你家的網速是512K的那么就會顯示576/576 如果是1M 就會顯示576/1152 如果是2M就會顯示576/2304 低于這個數據就是電信有問題，請撥打10000 上海地區請直接撥打969112報修....

全會影響的。貓是一個把數字信號轉化為模擬信號的設備。如果貓使用時間長了，很燙手~這時候你的網速肯定不會快，在ADSL屬于關鍵設備的

路由相當與多一個節點當然會慢一點不過滿的是相應速度不會很多基本沒察覺上網的上限速度不會降低要從根本上解決上網慢的話找isp解決下還有就算路由也要貓的路由是模擬電腦通過貓撥號。。

我的貓不好會不會影響網速

4，請問有沒有相關的法律或文件規定女性的退休年齡可延長到60歲搜

上海柔性延遲退休年齡男性上限65歲女性60歲2010年10月1日起，上海將實施柔性延遲辦理申領基本養老金手續。上海公布的有關試行意見提出，延遲年齡男性一般不超過65周歲，女性一般不超過60周歲。試行意見將企業各類人才均納入柔性延遲申領養老金實施范圍，即參加本市城鎮養老保險的企業中，具有專業技術職務資格人員，具有技師、高級技師證書的技能人員和企業需要的其他人員均可柔性延遲退休。上海市人保局相關負責人介紹，延遲申領養老金有利于發揮各類人才作用。其次，延遲申領養老金有利于提高個人養老金待遇，一方面能有一份在職時收入，另一方面能繼續繳納養老保險費，使個人養老保險繳費年限和個人賬戶資金得到增長，有利于提高養老保險待遇計發水平。據稱，國外把延長退休年齡作為應對人口老齡化重要措施。上海是我國最早進入老齡化城市，探索調整申領養老金時間具有重要意義。(新京報)

暫時沒有，因為按照《國務院關于工人退休、退職的暫行辦法》第一條全民所有制企業、事業單位和黨政機關、群眾團體的工人，符合下列條件之一的，應該退休。（一）男年滿六十周歲，女年滿五十周歲，連續工齡滿十年的。（二）從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動或者其他有害身體健康的工作，男年滿五十五周歲、女年滿四十五周歲，連續工齡滿十年的。本項規定也適用于工作條件與工人相同的基層干部。（三）男年滿五十周歲，女年滿四十五周歲，連續工齡滿十年，由醫院證明，并經勞動鑒定委員會確認，完全喪失勞動能力的。（四）因工致殘，由醫院證明，并經勞動鑒定委員會確認，完全喪失勞動能力的。

國家目前沒有相關的文件或法律規定女人的退休可以延遲到60歲，只有相關規定文件提出的方案。　　退休年齡最新規定2015文件：三中全會中央已敲定：延長5歲用10年。對于延遲退休提出的方案是：　　第一，從2015年開始，1965年出生的女性職工和居民應當推遲1年領取養老金，1966年出生的推遲2年，以此類推，到2030年實現女性65歲領取養老金;　　第二，從2020年開始，1960年出生的男性職工和居民推遲6個月領取養老金，以此類推，到2030年實現男性職工和居民65歲領取養老金。　　退休年齡最新規定2015文件：對于延遲退休年齡的探討　　我國現行的法定退休年齡規定始于上世紀50年代：男職工的退休年齡為60周歲，女職工為50周歲，女干部的退休年齡提高至55周歲。但是隨著我國人民的生活水平不斷提高，我國人口平均壽命也隨之提高，因而對于勞動者退休年齡的推遲問題擺上了桌面。　　具體的方案如下：　　勞動和社會保障部社會保險研究所早在 2000年提交的報告《中國養老保險基金測算與管理》中就建議，國家應盡快確定推遲退休年齡方案。　　第一步，用五年時間清理和取消提前退休的工種，基本達到嚴格按法定退休年齡執行;　　第二步，用五年的時間取消女工人、女干部退休年齡的差別，女職工一律55歲退休;　　第三步，用十年時間初步將退休年齡推遲至65 歲。

5，女職工的產假多久在哪兒可以看到

女職工勞動保護規定》第八條第一款規定：“女職工產假為98 天，其中產前休假15 天。難產的增加產假15 天。多胞胎生育的，每多生育一個嬰兒，增加產假15 天。”根據中央五中全會關于全面“兩孩”政策的部署，人口與計劃生育法已經取消了相關鼓勵晚婚晚育的條款，在新法實施后，符合法律法規規定生育的，無論是一孩還是兩孩，甚至一些符合地方法規規定的再生育三孩以上的，都可以享有延長生育假的相關獎勵，及其其他相關的社會福利。當前男女初婚年齡已經到了25歲左右，初育年齡到了26歲以上，針對這種情況，國家不再專門鼓勵晚婚晚育，因為年齡太大，對于母嬰的安全、保健，對于高齡產婦的身體健康等等方面都不利。總的來講，新法還是鼓勵大家按照政策生育，在晚婚晚育方面不再做限制，而確定的是自主采取相關的避孕節育措施，自主安排家庭生育計劃。難產產假剖腹產、iii度會陰破裂：98天基礎上增加30天;吸引產、鉗產、臀位產：98天基礎上增加15天。流產假懷孕不滿2個月(包含2個月)15天懷孕不滿4個月30天;懷孕4個月以上(包含4個月)42天;懷孕滿7個月以上遇死胎、死產、早產不成活75天流產產假《女職工勞動保護規定》第八條第一款規定：“女職工懷孕流產的，其所在單位應當根據醫務部門的證明，給予一定時間的產假。”具體時間可以根據各地各行業的規定或由所在單位酌情考慮。上班哺乳假《女職工勞動保護規定》第九條：“有不滿一周歲嬰兒的女職工，其所在單位應當在每班勞動時間內給予其兩次哺乳(含人工喂養)時間，每次30 分鐘。多胞胎生育的，每多哺乳一個嬰兒，每次哺乳時間增加30 分鐘。女職工每班勞動時間內的兩次哺乳時間，可合并使用。哺乳時間和在本單位內哺乳往返途中時間，算作勞動時間。”丈夫護理假丈夫休護理假受是否是晚育及所在省份的規定。大多數省份《人口與計劃生育管理條例》中都規定了晚育者丈夫休護理假的時間，一般在7到10天左右。

勞動法上可以看到，好像最長是140多天有的書上也有寫。我就知道一本婦女在職業場所的合法權益保護（書名不太清楚了在大學看的），

女職工產假時間規定　　一般規定　　1、女職工生育享受98天產假，其中產前可以休假15天;　　2、難產，增加產假15天;　　3、生育多胞胎，每多生育1個嬰兒，增加產假15天;　　4、懷孕未滿4個月流產的，享受15天產假;　　5、懷孕滿4個月流產的，享受42天產假;　　6、晚育產假，由各省、自治區、直轄市根據本省計劃生育條例規定。產假分類　　(一)必須享受的假　　產假：98天+30天/15天(晚育)+15天/30天(難產)+15天(多胞胎每多生一個嬰兒)　　產前檢查：女職工妊娠期間在醫療保健機構約定的勞動時間內進行產前檢查(包括妊娠十二周內的初查)，應算作勞動時間。(有些企業將懷孕女職工在勞動時間內進行產前檢查的時間計為病假、缺勤等，侵害女職工的合法權益)　　產前工間休息：懷孕七個月以上，每天工間休息一小時，不得安排夜班勞動。　　授乳時間：嬰兒一周歲內每天兩次授乳時間，每次30分鐘，也可合并使用。　　(二)可以請的假　　產前假：懷孕7個月以上，如工作許可，經本人申請，單位批準，可請產前假兩個半月。部分屬于地方法規規定必須給假的情況，單位應批準其休假。如上海市規定“經二級以上醫療保健機構證明有習慣性流產史、嚴重的妊娠綜合癥、妊娠合并癥等可能影響正常生育的，本人提出申請，用人單位應當批準其產前假。”　　哺乳假：女職工生育后，若有困難且工作許可，由本人提出申請，經單位批準，可請哺乳假六個半月。

6，住房公積金提取需要什么證件手續

房產百事通：沈陽提取住房公積金審批流程如下： 1、提取申請人或受委托人持《住房公積金銷戶提取申請審批書》（有尚未償清住房公積金貸款的，還需提供《住房公積金提取還貸申請審批書》）及相關要件，向單位提出申請。 2、單位核實后，在審批書上加蓋預留印鑒。 3、提取申請人或受委托人持上述相關要件到管理中心的管理部或分中心提取審批窗口進行審批。經審批準予提取的，到會計核算窗口核定，之后到銀行窗口辦理劃轉或提取現金手續。 4、住房公積金賬戶集中封存的職工，符合提取條件的無需經過原單位審核直接持《沈陽市職工住房公積金集中封存證明》和所需要件，到管理中心相關的管理部或分中心辦理提取審批手續。無論您身處哪里，無論您想咨詢任何與房產有關的問題(買房、賣房、租房、房產政策)，只需拿起電話撥打新浪樂居房產百事通400熱線，咨詢免費,一個電話全部搞定。

海市住房公積金管理委員會滬公積金管委會[2009]3號關于印發《上海市職工提取住房公積金支付房屋租賃費用實施辦法（試行）》的通知市公積金管理中心：《上海市職工提取住房公積金支付房屋租賃費用實施辦法（試行）》已經2009年5月25日市住房公積金管理委員會第二十二次全體會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。上海市住房公積金管理委員會二○○九年六月十八日上海市職工提取住房公積金支付房屋租賃費用實施辦法(試行)第一條根據國務院頒布的《住房公積金管理條例》第二十四條和《上海市住房公積金管理若干規定》第七條有關房租超出家庭工資收入規定比例的職工可提取住房公積金賬戶內存儲余額的規定，制定本實施辦法。第二條職工符合下列條件之一的，可以申請提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額，用于支付房屋租賃費用：(一)享受本市廉租住房政策的；(二)承租經濟適用住房的；(三)通過市場租賃方式依法租用住房，月房屋租賃費用超出家庭月工資收入20%的。符合上述條件之一的職工，在申請提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額不足時，可以提取其配偶或同戶直系血親的住房公積金賬戶中的存儲余額，但須征得被提取人的書面同意。第三條職工提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額，除提供本人的身份證、社會保障卡外，還應根據情況提供以下證明材料：1、符合本辦法第二條第(一)項的，應提供由區（縣）廉租住房管理辦公室出具的《配租通知》和《廉租住房租金補貼協議》；2、符合本辦法第二條第(二)項的，應提供由區（縣）住房保障機構登記備案的租賃合同；3、符合本辦法第二條第(三)項的，應根據不同的就業狀況提供家庭所有成員的收入證明、經市、區房地產交易中心登記的房屋租賃合同（或《公有住房租用憑證》）和有效房屋租賃付款憑證。上述家庭成員收入證明包括以下幾種：（1）對于與單位存在勞動關系的職工，應提供其勞動關系所在單位出具的收入證明；（2）對于個體工商戶及其雇傭人員或自由職業者，應提供當年度的納稅憑證；（3）對于處于失業狀態的職工，應提供其戶口所在街道出具的職工家庭收入證明。職工提取本人住房公積金賬戶余額不足，申請提取配偶或同戶直系血親的住房公積金時，還需提供相互之間的關系證明（結婚證、戶口簿或能夠證明相互之間關系的戶籍證明）和配偶或同戶直系血親出具的同意提取確認書。職工本人無法親自辦理申請手續的，可以委托其配偶或直系血親代辦。代辦人除提供上述證明材料外，還應提供本人的身份證、社會保障卡、與提取申請人之間的關系證明（結婚證、戶口簿或戶籍證明）以及提取申請人的書面委托。第四條職工符合支付房租提取條件的，可每半年一次向租賃房屋所在地的區、縣住房公積金管理部提出申請，并按規定提供相關證明材料。各區、縣公積金管理部應當自受理申請之日起三個工作日內，作出準予提取或者不準提取的決定，并書面通知申請人。準予提取的，申請人憑審核單到指定的建設銀行辦理提取和支付手續；不準提取的，受理機構應當說明理由。第五條提取金額以職工當時住房公積金賬戶實際存儲余額按十元倍數取整（賬戶保留十元以下）。符合本辦法第二條第（一）項的職工，每月可提取的住房公積金額度不應超過租賃房屋的月租賃費用與廉租住房租金補貼的差額部分；符合本辦法第二條第（二）項的職工，每月可提取的住房公積金額度不應超過租賃房屋的月租賃費用；符合本辦法第二條第（三）項的，每月可申請提取的住房公積金額度不應超過租賃房屋的月租賃費用扣除家庭月工資收入20%后的差額部分，且每月最高可提取額度不超過1000元。第六條受理機構有權對申請人申報的證明材料及相關情況進行調查、核對和審核。申請人有義務事實提供并應接受受理機構的相關調查、核對和審核。第七條本辦法由上海市公積金管理中心負責組織實施。本辦法自2009年10月1日起試行。

在職可以提取，要有住房貸款！提取公積金需同時滿足下列條件：有購房貸款的（公積金貸款或商業貸款均可）或自有房產無貸款的備注：貸款需滿一年

7，物業管理移交協議怎么寫

物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。　　一、物業管理超前介入階段　　物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以后業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。　　在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關于物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：“本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。”據此條規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規定，并可以參照《合同法》第21章關于委托合同的規定及第18章第4節關于技術咨詢合同的規定。　　物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委托合同規范訂立服務合同和解決發生的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的委托人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受托人的工作成果，支付報酬。　　關于物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委托人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受托人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理專業咨詢合同的委托人按照委托人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委托人承擔，但當事人另有約定的除外。　　關于物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受托人利用委托人提供的技術資料和工作條件完成的新的科技成果，屬于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，屬于委托人。當事人另有約定的，按照其約定。　　二、前期物業管理階段　　1.物業接管驗收期　　物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委托合同》的物業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》(ZBP30001-90)及相關新標準，接管委托單位移交的物業所進行的驗收。《房屋接管驗收標準》之“1.2”中規定：“凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標準執行；依法代管、依約托管和單位自有的房屋的接管，可參照本標準執行。”　　新建物業的接管驗收不同于竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認，交接驗收的對象是由開發建設方移交物業管理企業管理的物業。根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條第(五)項規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工的綜合驗收中，包括“物業管理的落實情況”。因此，物業管理企業參與竣工驗收的環節也成為超前介入管理的一種表現形式，但此時它并非驗收主角，也不獨立承擔什么法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結合起來，竣工驗收合格之日，物業也就移交物業管理企業接管了。　　物業接管驗收是物業管理委托方與受托方之間發生的法定手續或約定手續，從管理服務工作上講，物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的超前介入咨詢服務轉入到對物業的實體管理之中；從法律關系講，接管驗收是物業管理企業履行生效的委托合同所應盡的第一項重要義務，也是明確交接雙方責任、落實物業保修責任、維護將來入住業主合法權益、保證今后物業管理工作能夠正常開展的一個“法鎖”(即法律關系紐結)。　　為防止留下今后糾紛隱患，物業管理企業在接管驗收時應當站在業主的立場上和從保證今后物業維護保養管理的角度，特別注意以下幾個方面：　　(1)接管驗收中若發現物業質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位對存在的物業質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對于其他質量問題，可約定期限由開發建設單位負責維修，也可以采用費用補償的辦法，由接管方處理。　　(2)落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎設施工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂“終身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建筑施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。但就開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。　　《城市房地產開發經營管理條例》第16條第2款明確規定：“房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。”在物業保修實務中，有兩種主要做法：一是由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，在需要時用于代修，保修期滿，按時結算；二是由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之后，若業主提出物業質量瑕疵問題和保修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。　　(3)物業管理企業應督促開發建設方移交物業整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。　　(4)為盡快發揮投資效益，開發建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知并約定時間驗收。經接管驗收符合要求后，物業管理企業應在7日內簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作就完成了。　　2.物業入伙期　　當物業管理企業的驗收接管完成后，物業就具備了入伙條件。所謂“入伙”就是業主領取鑰匙，接房入住或使用。由于物業的入伙階段是物業管理企業除管理物業以外，開展對人服務業務即與其服務對象業主接觸的第一關，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續外，各種管理與被管理的矛盾、服務與服務感受的差異也會在短時期內集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業管理問題和糾紛發生最集中的階段。所以，物業管理企業應高度重視這一時期，一方面應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓接房須知、收費通知書、管理規約一并寄給或送達業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續；另一方面應充分做好預防和依法處理糾紛的準備，充分利用這一機會，做好物業管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業管理方的權利來源(委托授予的經營管理權和國家法定的具有權利與義務結合性的物業管理職責)、權利性質(產權中的相對獨立的經營管理權和物業管理事務受托處理權或代理權)、義務和責任的有限性(限于復有物業財產的經營管理、使用物業公共秩序的監督和協助業主們維護、改良生活環境以及保安責任、物業質量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規約的必要性和法定性、物業管理收費的項目及有關規范性文件依據。　　例如，針對業主對收取防盜門、防盜鎖、監控和報警裝置等安全防范設施費用的異議，應援用1996年1月5日建設部、公安部令《城市居民住宅安全防范設施建設管理規定》(49號) 第12條規定：“城市居民住宅安全防范設施建設費用，由產權人或使用人承擔。”此外，應秉行“全心全意為業主服務”的理念，切實為業主著想辦事，例如，對業主進行物業驗收時予以熱情協助，并以專業知識和企業經驗指導業主注意一般物業可能存在的質量問題，以樹立起物業管理企業良好的“第一印象”，贏得業主們的信賴。　　在物業入伙期易發糾紛主要是四類：　　(1)服務態度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況并向業主方賠禮道歉、請求諒解和物業管理企業內部追究有關服務工作人員紀律責任等方法來處理。　　(2)服務差錯造成業主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權損害賠償原則作出處理。　　(3)格式條款合同糾紛。關于此類糾紛見本節后面關于消費者合法權益保護方面的糾紛中的有關說明。　　(4)業主驗收自己物業發現質量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業接管驗收部分中已闡明物業質量責任歸屬問題，有些業主因誤解而把物業管理企業當作責任人來找吵鬧要保修而引起糾紛。這類糾紛一般采用讓業主了解國家有關法規規定，說明責任歸屬問題，化解業主對物業管理公司的敵視情緒的辦法來處理，并盡可能協助業主追究開發建設方的責任，督促其履行保修義務。　　(5)房屋銷(預)售合同中關于售后物業管理約定的糾紛。按物業管理規范性文件規定，住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業主入住后發現物業管理企業的服務效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，于是雙方發生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應當具體分析和提出個案對策，不能籠統簡單地規定不可以辭退或者應當辭退的原則。　　3.房屋裝飾裝修期　　業主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便于居民進行家庭裝飾，中國建設部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關于房屋裝修裝飾的物業管理工作，預防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業的業主人伙后突出的一項重要事務。《重慶市物業管理辦法》第24條明確要求：業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業主和使用人。物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督，發現違反前款的行為，應當勸阻和制止，并督促其改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。　　……　　對房屋裝飾裝修中易發的糾紛之處理，應注意以下幾點：①《建設工程質量管理條例》第15條第2款規定：“房屋建筑使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建筑主體和承重結構。”若擅自變動了則按第69條規定“責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。”造成損失的，應依法承擔賠償責任。②異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。《建筑裝飾裝修管理規定》第28條規定：“房屋所有權人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應負責修復或賠償。”③業主與其所聘用的施工隊伍之間因裝飾裝修房屋質量或報酬發生的糾紛，不屬于物業管理糾紛，當事人協商解決不了的，可以申請調解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環境侵害行為和保護業主環境權，對能產生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應當限定每天允許施工的時間。　　三、業主團體自治主持下的物業管理階段　　業主委員會成立后，前期物業管理轉入業主團體自治管理與專業化物業管理相結合的運行階段。　　1.物業管理企業的辭退糾紛　　關于辭退物業管理企業糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委托合同的信任基礎法理和中國《合同法》有關規定，委托合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現行物業管理法規規定，只有物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業提供的管理服務未能達到政府部門(深圳規定)和委托合同規定的管理服務效果標準或者有其他違約行為的，業主委員會或委托方才可以決定終止委托合同(江蘇省規定)。這種限制信任定律發揮作用，從而限制合同解除自由的規定是否妥當呢？有人認為，從物業管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物業管理事務繁雜，受托的物業管理企業投入的勞動量亦大，辛辛苦苦干了一段時間打下了物業管理上臺階的基礎，如果沒有什么違約行為，業主委員會將之辭退，好像不太公平，應當立法保護物業管理企業的商業利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經營者更多快好省地創造綜合效益，就難免會失去委托人對其能力的信任，也自然就難免被更能干的經營者所取代。立法限制委托人善意(即為獲得更優秀的受托人)解除合同，實質上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落后的經營管理方式及服務方式。因此，為充分發揮競爭機制作用和維護委托合同的信任基礎，鞭策物業管理企業居安思危，努力以自己不斷提高的服務水平來維系與業主們之間的信任關系，在有關立法上不應對物業管理委托合同的解除設不必要的限制，而應回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也并不必然導致合同解除，追究了違約責任后，合同還可能繼續履行，沒必要以違約作為合同解除的基本前提。當然，考慮到物業管理委托合同的商事性和物業管理企業的營業性，如果業主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受托方的損失賠償額數目也不會很小。　　從各地方的物業管理省級文件相關規定比較而言，上海市和重慶市的規定比較穩妥，即：物業管理企業應當在物業管理合同終止或者解除后10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案：①對預收的物業管理服務費用予以按實結算，多收的部分應予退還；②移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊；③移交物業管理用房和業主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件。　　2.房屋維修、更新的費用糾紛　　根據權利與義務相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業管理轄區內的房屋維修、更新的費用糾紛。　　(1)屬于業主獨有(房屋室內)部分的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主負責。　　(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”其第221條規定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。　　1995年5月9日建設部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業管理企業代為經租商業用房，應注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。　　(3)房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔，1989年11月1日建設部第5號令《城市異產毗連房屋管理規定》第9條，比較詳細地規定了凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規定突出了住宅維修基金，由業主按規定分攤，分期繳納，房屋共用部位、共用設施設備由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。　　(4)物業管理區域內的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業部門專項管理的設施，也可以委托物業管理企業管理維護，并承擔相應費用。　　(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。　　(6)物業出現嚴重損壞而影響業主、使用人權益和公共安全時，區、縣房地產行政主管機關應當督促限期維修；必要時，房地產行政主管部門可以采取排險解危的強制措施，排險解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設部第11號令《城市房屋修繕管理規定》)　　(7)房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。反之，依不動產相鄰關系法理及規定，因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或賠償。　　3.物業的使用糾紛　　物業的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環境衛生、公共利益的利用物業行為違法或不正當所引發的糾紛。處理這類糾紛應適用社會公益優先保障原則、維護相關行政管理秩序原則和尊重物業所有權屬主意思原則。　　物業管理法規明列出物業使用關系中的禁為行為：損害房屋承重結構和破壞房屋外貌；占用、損壞房屋的共用部位、共用設施或者移裝共用設施設備；在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；侵占綠地、毀壞綠化；亂設攤點、集貿市場；亂倒垃圾、雜物；在建筑物、構筑物上亂張貼、涂寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；從事業主公約所禁止的營業；法律、法規及政府規章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規范的行為人，不僅業主、使用權人、居民、業主委員會、物業管理企業有權勸阻制止和舉報，而且有關行政主管部門的執法監察機構有權依法予以行政處罰。　　中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規劃法與土地利用總體規劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業管理區域內按照規劃建設的住宅、公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。住宅因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的要求，其產權人應當征得相鄰業主、使用人、業主委員會的書面同意。利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合《廣告法》等有關規定的要求，征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，并簽訂合同。對物業擁有產權的業主們應該按一定比例享受在共有共用的地方因設置廣告等經營性設施所產生的經濟效益。　　4.車輛停占車位及車輛保管糾紛　　……　　中國《消費者權益保護法》賦予了消費者九項權利：①安全權。消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。②知情權。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。③選擇權。消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。④公平交易權。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。⑤求償權。消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。⑥結社權。消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。⑦獲取知識權。消費者享有獲得有關消費和消費者權益保護方面的知識的權利。⑧受尊重權。消費者在購買、使用商品和接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。⑨監督權。消費者享有對商品和服務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為，有權對保護消費者權益工作提出批評和建議。　　根據物業管理服務的特點，物業管理企業和物業消費者應特別注意關于消費者權益的下列規定：　　(1)《消費者權益保護法》第49條規定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。”這就是所謂“加倍賠償”(又稱“退一賠一”)的法律依據，其中關鍵是對“欺詐行為”的認定。國家工商行政管理局于1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經營者如果不能證明自己沒有“欺騙、誤導消費者”的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外，計量不準就是商品質量不合格，根據有關法規規定，購到計量不準商品的消費者可以向經營者索取商品金額價格3倍的賠償。　　(2)《消費者權益保護法》第25條規定：“經營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。”第43條規定，違反上述條款規定的，“應當停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，并賠償損失。”這就是消費者名譽權、人身自由權受到侵害時要求精神損害賠償的法律依據。《民法通則》第120條規定，也是人身權受到侵害時可以要求精神損害賠償的依據。在物業管理實務中，特別要注意對保安人員的行為規范化、合法、尊重人權的教育，防止發生侵犯業主、使用人等的人身權、人身自由的錯誤和違法行為。　　(3)《消費者權益保護法》第24條規定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。”含有這方面的內容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。條款合同不同于示范合同，它是由當事人一方(經營者)預先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為“服從合同”。中國《合同法》第39、40、41條對格式條款作了專門規范，要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。　　順帶指出，關于一些業主、使用人拒交物業管理費引起的收費糾紛，物業管理企業可依照《民事訴訟法》第189條的規定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務人異議而終結的，申請費由申請人負擔；債務人未提出異議的，申請費由債務人負擔。　　在業主團體自治主導的物業管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業管理活動中會發生，但不是物業管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業管理從業人員特別是物業管理企業經理層人員及行政主管機關的工作人員，應在日常工作和學習中，注意收集、研究物業管理實務糾紛案例分析資料和相關法學理論文著，以利于不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……　　參考物業管理文章

物業管理用房移交協議移交方：（甲方）接收方：（乙方）一、甲方按照國家相關規定，將物業管理用房一次性移交給乙方，房屋基本情況、面積、位置、室內裝修等見附件一《物業管理用房清單》。二、甲方提供的物業管理用房屋所有權歸全體業主，使用權歸乙方，使用期限為物業管理服務合同有效期，期間社區建設政策法規如有變動，雙方協商做出調整。三、如遇特殊情況甲方需調整物業管理用房屋，應提前通知乙方，甲方可為乙方提供同等面積的辦公用房。四、乙方應充分利用甲方提供的房屋，除物業服務工作外，禁止挪作他用。五、乙方在使用該房屋期間應盡到日常維修維護義務，乙方不得擅自改變房屋的結構及用途，乙方因故意或過失造成房屋和配套設備的毀損，應負恢復房屋原狀或賠償經濟損失責任。六、乙方使用物業管理房屋期間，發生的稅費由_______方承擔，水、電、氣、熱等費用由_____方承擔。乙方如需裝修房屋，費用自理。七、本協議未盡事宜，經雙方協商后可另行簽訂補充協議。八、本協議一式四份，雙方各執兩份，自雙方蓋章后生效。　　甲方：乙方：

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