上海市產(chǎn)權(quán)交易管理?xiàng)l例，上海二手房買(mǎi)賣(mài)雙方已網(wǎng)簽合同網(wǎng)簽之后發(fā)現(xiàn)賣(mài)方隱瞞房子有私人抵

來(lái)源：整理時(shí)間：2022-11-23 00:58:50 編輯：上海生活手機(jī)版

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1，上海二手房買(mǎi)賣(mài)雙方已網(wǎng)簽合同網(wǎng)簽之后發(fā)現(xiàn)賣(mài)方隱瞞房子有私人抵
2，住宅房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
3，詢問(wèn)上海市使用權(quán)房屋及使用權(quán)過(guò)戶流程及辦理地址
4，房屋轉(zhuǎn)讓要什么手續(xù)
5，上海買(mǎi)房條件最新規(guī)定非本地戶口購(gòu)房者必看
6，上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的第三章
7，賣(mài)方領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)貼被限制交易買(mǎi)方可否請(qǐng)求

1，上海二手房買(mǎi)賣(mài)雙方已網(wǎng)簽合同網(wǎng)簽之后發(fā)現(xiàn)賣(mài)方隱瞞房子有私人抵

如果房屋現(xiàn)在還在抵押期內(nèi)還未撤銷(xiāo),賣(mài)方存在合同欺詐,如果有這方面的證據(jù)你可要求解除合同。否則你不付首付是違約,要承擔(dān)違約責(zé)任。

上海二手房買(mǎi)賣(mài)雙方已網(wǎng)簽合同網(wǎng)簽之后發(fā)現(xiàn)賣(mài)方隱瞞房子有私人抵

2，住宅房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

咨詢你公司部門(mén)

這個(gè)還是有一點(diǎn)復(fù)雜，首先你要弄清楚你的房產(chǎn)是不是商品房，因?yàn)橹挥猩唐贩坎趴梢园凑辗ǘǖ某绦蜣D(zhuǎn)讓，如果是以前的單位福利房或者集體房，只有變更為商品房才可以上市交易。

是單位買(mǎi)給你的住房還是借給你的住房？

你可咨詢房產(chǎn)所在地的房管局

不可以的吧

住宅房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

3，詢問(wèn)上海市使用權(quán)房屋及使用權(quán)過(guò)戶流程及辦理地址

上海市使用權(quán)的房屋過(guò)戶還是比較簡(jiǎn)單的，帶著身份證和房屋使用權(quán)證，到該房屋所屬的物業(yè)管理公司過(guò)戶皆可，改個(gè)名字就行，基本上沒(méi)什么費(fèi)用

濟(jì)南產(chǎn)權(quán)交易所地址：經(jīng)二路164號(hào) 具體流程: 1、買(mǎi)方看房； 2、買(mǎi)方自行去交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查； 3、買(mǎi)賣(mài)雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任；買(mǎi)方交立約定金（或叫意向金）； 4、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《濟(jì)南市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》； 5、買(mǎi)方交付首期房款或履約定金； 6、賣(mài)方必須提前償還掉銀行貸款； 7、賣(mài)方注銷(xiāo)房地產(chǎn)抵押登記； 8、買(mǎi)方申請(qǐng)公積金、商業(yè)貸款； 9、買(mǎi)方與貸款銀行簽訂公積金貸款及擔(dān)保合同、商業(yè) 貸款及抵押合同批準(zhǔn)。 10、買(mǎi)賣(mài)雙方到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)過(guò)戶，并取得收件收據(jù)； 11、買(mǎi)方支付二期房款（視合同約定）； 12、賣(mài)方將房屋交付給買(mǎi)方（具體時(shí)間可在合同中約定）； 13、銀行放款（具體時(shí)間買(mǎi)賣(mài)雙方可在合同中約定）； 15、辦理水電煤訊和物業(yè)管理費(fèi)交接， 16、買(mǎi)方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證； 17、買(mǎi)方支付末期房款（視合同約定）。百度地圖

詢問(wèn)上海市使用權(quán)房屋及使用權(quán)過(guò)戶流程及辦理地址

4，房屋轉(zhuǎn)讓要什么手續(xù)

日常生活指導(dǎo)我們的是自發(fā)形成的世界觀，人生觀，價(jià)值觀。科學(xué)是指自然或社會(huì)中某一貝體領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。哲學(xué)以科學(xué)為基礎(chǔ)，指導(dǎo)科學(xué)的發(fā)展，是系統(tǒng)化，理論化的世界觀。

半毫米刻度線可以讀出是否過(guò)半,因?yàn)檗D(zhuǎn)過(guò)一周后只有0.5mm,如果不用半毫米刻度線就不知道是過(guò)半還是未過(guò)半,無(wú)法讀數(shù)。　　讀數(shù)方法：　　1、先讀固定刻度　　2、再讀半刻度，若半刻度線已露出，記作 0.5mm；若半刻度線未露出，記作 0.0mm；　　3、再讀可動(dòng)刻度（注意估讀）。記作 n×0.01mm；　　4、最終讀數(shù)結(jié)果為固定刻度+半刻度+可動(dòng)刻度+估讀　　螺旋測(cè)微器又稱千分尺（micrometer）、螺旋測(cè)微儀、分厘卡，是比游標(biāo)卡尺更精密的測(cè)量長(zhǎng)度的工具，用它測(cè)長(zhǎng)度可以準(zhǔn)確到0.01mm，測(cè)量范圍為幾個(gè)厘米。它的一部分加工成螺距為0.5mm的螺紋，當(dāng)它在固定套管B的螺套中轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，將前進(jìn)或后退，活動(dòng)套管C和螺桿連成一體，其周邊等分成50個(gè)分格。螺桿轉(zhuǎn)動(dòng)的整圈數(shù)由固定套管上間隔0.5mm的刻線去測(cè)量，不足一圈的部分由活動(dòng)套管周邊的刻線去測(cè)量，最終測(cè)量結(jié)果需要估讀一位小數(shù)。

1、你的房產(chǎn)可能是農(nóng)村的房屋，對(duì)此，國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房子。你如果要賣(mài)的話，只能賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。賣(mài)給其他農(nóng)村居民的，要求村委會(huì)同意。 2、在上述情況下，雙方簽訂協(xié)議即可。

首先要判斷該房產(chǎn)是由那里負(fù)責(zé)管理，有可能是村委會(huì)。同時(shí)要了解是否允許轉(zhuǎn)讓。其次是需要有證明你對(duì)該房產(chǎn)有權(quán)處置，房證或者房契或村委證明。接下來(lái)就是與買(mǎi)房人簽買(mǎi)賣(mài)合同，然后就可以去辦手續(xù)了。具體步驟和提供材料不外乎身份證、戶口、房證之類的，再交點(diǎn)手續(xù)費(fèi)或者稅什么的。

一般簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議就成了

5，上海買(mǎi)房條件最新規(guī)定非本地戶口購(gòu)房者必看

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，上海買(mǎi)房條件的最新規(guī)定是什么呢？特別是對(duì)于非本地戶口人士，想買(mǎi)房必須詳細(xì)了解上海買(mǎi)房條件，以備不時(shí)之需。上海買(mǎi)房條件上海買(mǎi)房政策最新規(guī)定，在上海浦東新區(qū)，離異或者喪偶帶子女生活的名下無(wú)房產(chǎn)的外地戶籍居民，將不能再具備購(gòu)房的資格；本地居民同等條件下最多只能購(gòu)買(mǎi)一套，但是還有消息指出，滿足該條件的本地居民可以購(gòu)買(mǎi)兩套，是什么帶來(lái)了這個(gè)消息呢？上海買(mǎi)房最新政策有沒(méi)有指出非本地戶口的可以購(gòu)買(mǎi)呢？上海對(duì)離異或者喪偶者都認(rèn)為是單身人士，有相關(guān)人士指出，此種單身人士憑借著新的操作口徑，是允許購(gòu)買(mǎi)一套住房的，而且也被認(rèn)定是居民家庭。但是這也只是相關(guān)人士的指出，并不帶有相關(guān)的法律法規(guī)作為相信的依據(jù)，所以，具體是什么樣的，還要根據(jù)相關(guān)的規(guī)定來(lái)看。上海買(mǎi)房條件就算你不是本地戶籍居民，現(xiàn)在也是可以在上海買(mǎi)房的，但是必須滿足三個(gè)條件，第一是以家庭的名義購(gòu)房，這就明確指出了購(gòu)房者已婚的身份；第二是家庭中在上海的名下是沒(méi)有房產(chǎn)信息的；第三提供兩年內(nèi)在上海繳納的一年以上的社保或者個(gè)人稅證明，只要滿足了條件就可以購(gòu)買(mǎi)的。上海買(mǎi)房政策1、上海外地人購(gòu)房政策能夠提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品房和二手住房）。上海買(mǎi)房政策2、上海外地人購(gòu)房政策擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不能購(gòu)買(mǎi)。所需材料：身份證明、結(jié)婚證、戶口薄。上海買(mǎi)房政策3、首套購(gòu)房需要繳納上海外來(lái)人員綜合保險(xiǎn)滿一年以上公積金交6個(gè)月以上你可以做首套、貸款7成、12個(gè)以上的稅單和社保，可以補(bǔ)社保、因?yàn)楝F(xiàn)在補(bǔ)稅單也補(bǔ)能上產(chǎn)證了、如果您是引進(jìn)人才的話、可以免房產(chǎn)稅的。關(guān)于補(bǔ)繳社保，市房管局強(qiáng)調(diào)，根據(jù)本市住房限售政策規(guī)定，非本市戶籍居民家庭持社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買(mǎi)住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)須符合“自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿12個(gè)月”，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。上海買(mǎi)房政策4、上海房地產(chǎn)交易中心的工作人員表示，目前上海外地人購(gòu)房條件，即非本市戶籍人士購(gòu)房必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：一是以家庭名義購(gòu)房，所謂家庭指的是購(gòu)房者已婚；二是該家庭在滬無(wú)房；三是能提供至買(mǎi)房合同簽署日前兩年內(nèi)在滬累計(jì)繳納一年以上個(gè)稅或社保的證明。長(zhǎng)期居住證滿3年的話可以享受上海本地人的待遇，可以直接購(gòu)房，無(wú)需提供稅單。（以上回答發(fā)布于2015-04-15，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）買(mǎi)新房，就上搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)

雖然我很聰明，但這么說(shuō)真的難到我了

在城市買(mǎi)了一套房子二手房，房產(chǎn)證寫(xiě)原購(gòu)房者名字，嚴(yán)格說(shuō)房產(chǎn)交易沒(méi)有完成，需要雙方去辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賬(過(guò)戶)，辦理完成后，產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人就是你。至于原來(lái)的農(nóng)村戶口遷移到現(xiàn)在買(mǎi)房的城市中，那要看當(dāng)?shù)厥欠裼蟹孔赢a(chǎn)權(quán)與戶口直接掛鉤的政策。一般是沒(méi)有的，進(jìn)戶口要有其他條件，如工作，社保，有的搞積分制等等

6，上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的第三章

商品房預(yù)售第三十二條（預(yù)售條件）商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；（二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（三）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（四）取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；（五）商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（六）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；（七）已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)）簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（八）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。前款第五項(xiàng)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由市房地資源局?jǐn)M訂，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。第三十三條（預(yù)售的申請(qǐng)和審核）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并提交證明符合本辦法第三十二條規(guī)定的文件以及商品房的總平面圖、分層平面圖。市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)完成審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售商品房的，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。第三十四條（預(yù)售商品房的廣告宣傳）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可進(jìn)行預(yù)售商品房的廣告宣傳。預(yù)售商品房的廣告必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。第三十五條（預(yù)售合同的訂立）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十六條第二款所列的內(nèi)容。第三十六條（預(yù)售合同的登記備案）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書(shū)面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書(shū)面通知當(dāng)事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預(yù)售合同。第三十七條（預(yù)售款的收取）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。第三十八條（預(yù)售款的監(jiān)管）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購(gòu)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第三十九條（預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更）已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購(gòu)人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門(mén)審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。未征得預(yù)購(gòu)人同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第四十條（預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓）預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：（一）尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同；（二）已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第四十一條（預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同生效后，按照本辦法第三十六條的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。第四十二條（預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后的再轉(zhuǎn)讓）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第四十條、第四十一條的規(guī)定，訂立再轉(zhuǎn)讓的合同并辦理登記備案手續(xù)。第四十三條（預(yù)售商品房的過(guò)戶手續(xù)）預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房所有權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，與受讓人按照本辦法第十八條的規(guī)定辦理過(guò)戶手續(xù)。第四十四條（預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積增減的處理）預(yù)售商品房交付時(shí)，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。（三）除本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)所列的情形外，建筑面積超過(guò)預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還受讓人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。

7，賣(mài)方領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)貼被限制交易買(mǎi)方可否請(qǐng)求

一、買(mǎi)方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同反悔。　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。　　【律師觀點(diǎn)】簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，由于買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買(mǎi)方在簽訂合同前，首先要對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察;其次，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能，要勇于承擔(dān)違約責(zé)任，盡快解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔。　　二、以賣(mài)方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。　　二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買(mǎi)方認(rèn)為賣(mài)方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生。　　【律師觀點(diǎn)】根據(jù)上海市高級(jí)人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買(mǎi)方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣(mài)方已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)方已明知瑕疵的，則賣(mài)方不承擔(dān)責(zé)任。　　對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣(mài)方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明賣(mài)方對(duì)此是知曉的，賣(mài)方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買(mǎi)方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。　　由于買(mǎi)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看，所以，以賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，買(mǎi)方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。　　在合同里，要約定賣(mài)方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣(mài)方保證房屋無(wú)滲漏，無(wú)違章搭建等情況;保證管線暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣(mài)方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買(mǎi)方可以解除合同，并要求賣(mài)方賠償損失。　　三、房屋過(guò)戶前或者過(guò)戶中交易被限制，導(dǎo)致買(mǎi)方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。　　從簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同到買(mǎi)方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣(mài)方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在過(guò)戶手續(xù)辦理過(guò)程中，因賣(mài)方原因?qū)е路课葙I(mǎi)賣(mài)交易無(wú)法繼續(xù)履行下去，即使買(mǎi)方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住，只要房屋尚未完成過(guò)戶登記，買(mǎi)方利益就無(wú)法受到法律保護(hù)。　　【律師觀點(diǎn)】《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”所以，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在法律上仍然認(rèn)為賣(mài)方是房屋的產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)方僅對(duì)房屋享有債權(quán)，法院仍然有權(quán)查封賣(mài)方的房屋。　　如果賣(mài)方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實(shí)，導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法辦理過(guò)戶登記，無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的時(shí),買(mǎi)方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方互相返還已付財(cái)產(chǎn)，賠償損失。買(mǎi)方要求賣(mài)方賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失(注：預(yù)期可得利益損失主要是指房?jī)r(jià)漲跌損失)。　　關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌損失的確定，上海市高級(jí)人民法院規(guī)定可參照以下方式：(一)、雙方協(xié)商確定的，從其約定;(二)、雙方不能協(xié)商確定的：(1)原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房?jī)r(jià)漲跌損失;(2)無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房?jī)r(jià)漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施，防止損失擴(kuò)大等因素。　　在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)方應(yīng)要求賣(mài)方加快交易節(jié)奏，盡早配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù);并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，以維護(hù)自己的合法權(quán)利。如果在房屋過(guò)戶中發(fā)生法院查封情況，應(yīng)要求賣(mài)方提供擔(dān)保，將被查封房屋置換出來(lái)，盡快辦理過(guò)戶，避免經(jīng)濟(jì)損失。　　四、因貸款政策變化原因?qū)е沦I(mǎi)方無(wú)法買(mǎi)房。　　二手房市場(chǎng)貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買(mǎi)賣(mài)貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買(mǎi)方貸款申請(qǐng)沒(méi)有通過(guò)，從而構(gòu)成合同違約。　　【律師觀點(diǎn)】國(guó)家調(diào)整貸款政策是為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但并非全面禁止貸款。買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系，而銀行是否愿意向買(mǎi)方提供貸款，通常是在考慮其資信情況、貸款是否存在風(fēng)險(xiǎn)等因素后再作出主觀判斷，客觀上存在同意發(fā)放貸款和不同意發(fā)放貸款兩種可能性。買(mǎi)方在決定通過(guò)貸款方式支付房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到銀行可能拒絕發(fā)放貸款。因此，買(mǎi)方在買(mǎi)房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無(wú)法支付合同價(jià)款的違約行為發(fā)生。　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定用貸款支付房款，并不意味著買(mǎi)方只能通過(guò)銀行貸款來(lái)履行合同，通過(guò)其他合理途徑籌措資金也是買(mǎi)方避免貸款不能風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題。　　五、因限外政策原因?qū)е沦I(mǎi)方無(wú)法買(mǎi)房。　　境外人士作為買(mǎi)方在我國(guó)大陸購(gòu)房受到嚴(yán)格限制，必須要在我國(guó)大陸居住或工作滿一年時(shí)間，且嚴(yán)格禁止購(gòu)買(mǎi)第二套房屋，如果買(mǎi)方不符合條件就可能導(dǎo)致對(duì)賣(mài)方的違約。　　【律師觀點(diǎn)】2006年7月1日，國(guó)務(wù)院六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)的境外人士工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的，可以在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)自用、自住房。　　實(shí)踐中，境外人士在上海購(gòu)房，首先需出具承諾書(shū)，保證其購(gòu)買(mǎi)的是唯一的一套自住房，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任;其次，需提供其和用人單位簽訂的勞動(dòng)合同原件;最后，還需要用人單位或者學(xué)校出具買(mǎi)方已經(jīng)在我國(guó)大陸工作或者學(xué)習(xí)滿一年的證明，否則，房地產(chǎn)交易中心不辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。　　對(duì)于該項(xiàng)“限外”政策，作為境外人士的買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)須知，如果買(mǎi)方置該規(guī)定于不顧，在和賣(mài)方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，又以國(guó)家限制購(gòu)房為由提出毀約，那么，買(mǎi)方就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)方應(yīng)該至房地產(chǎn)交易中心詳細(xì)了解自己是否符合在大陸購(gòu)買(mǎi)房屋的條件，以及需要準(zhǔn)備哪些材料，防止因?qū)φ叩腻e(cuò)誤解讀導(dǎo)致行為違約。

不能撤銷(xiāo)購(gòu)房合同，因?yàn)榉慨a(chǎn)已經(jīng)實(shí)際交付和過(guò)戶，說(shuō)明房產(chǎn)已經(jīng)屬于買(mǎi)方的合法財(cái)產(chǎn)，當(dāng)初的購(gòu)房合同只能說(shuō)明雙方所形成的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，賣(mài)方可以要求買(mǎi)方給付房款，承擔(dān)違約責(zé)任。

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