不能讓原業(yè)主全部退出股權，不能直接進行工業(yè)土地過戶，工業(yè)用地收購不是買商住地可以直接土地交易，因為政府通知變性，不僅是對地塊，也是針對公司和產(chǎn)業(yè)，缺一不可。工業(yè)價格雖然不與商住地直接掛鉤，但是根據(jù)工業(yè)用地的評估價可以看出，該工業(yè)地塊肯定位于城市核心區(qū)的邊上，屬于城市擴張的土地，價值還是很高的，周邊房價較高。

1、工業(yè)用地評估一畝130萬元，改商住需要交多少土地出讓金？

工業(yè)價格雖然不與商住地直接掛鉤，但是根據(jù)工業(yè)用地的評估價可以看出，該工業(yè)地塊肯定位于城市核心區(qū)的邊上，屬于城市擴張的土地，價值還是很高的，周邊房價較高。工業(yè)變性是件很困難的事情，1、需要整體城市更新規(guī)劃，對城市進行大規(guī)模產(chǎn)業(yè)升級和擴張，原有的工業(yè)區(qū)已經(jīng)影響到居住區(qū)的生活了，經(jīng)過很多居民反應，政府會對工業(yè)用地進行搬遷，

2、政府會先進行大規(guī)劃調整，先找機構進行整體片區(qū)設計，定下片區(qū)未來基調，比如哪塊地是商業(yè)，哪塊地是公共設施用地。3、政府會進行土地雙評估，按照周邊的房價和近期土地拍賣成交價來進行補差，給變性進行指導價格，要記住這個價格是一年一變的，凡是給你說什么固定的就是扯蛋，4、政府會發(fā)布企業(yè)變性名單，給企業(yè)正式通知，您可以變性為商業(yè)用地或住宅用地指標，讓你盡快辦理資料。

5、政府會發(fā)布變性申請時間，不要認為只要我不搬離，不交錢就可以一直占坑，那是不可能的，政府收拾你的辦法多的是，不要挑戰(zhàn)政府的脾氣，6、獲取規(guī)劃條件通知書，不要認為上面東西都有了就可以直接變性了，政府可沒規(guī)定好久一定給你辦下來，如果地主告訴你能夠保證，那就是騙你的，很多公司幾年都辦不下來，評估價不斷上漲，造成項目虧損，買工業(yè)用地的資金利息你拖不起。

7、變性之間時間拖的很久的話，政府依然會對你進行稅收要求，工業(yè)用地每年都有稅務要求，要記住，8、法律風險，工業(yè)公司會產(chǎn)生經(jīng)營很多年，關聯(lián)債務和法人關聯(lián)風險很高，盡職調查要做充分。9、不能讓原業(yè)主全部退出股權，不能直接進行工業(yè)土地過戶，工業(yè)用地收購不是買商住地可以直接土地交易，因為政府通知變性，不僅是對地塊，也是針對公司和產(chǎn)業(yè)，缺一不可，

10、最終回答，130萬一畝，純住宅用地2.0的容積率補差在600-1000萬一畝。根據(jù)規(guī)劃來，11、買工業(yè)變性地要有三個文件：變性通知書、交款通知書、規(guī)劃通知書，不然沒有任何人能保證這個地能變性，12、存在收儲的風險，既然政府給了評估價是130萬一畝，政府完全有執(zhí)行力進行直接收儲，不要挑戰(zhàn)政府，它的手段多得很。