深圳容積率系數(shù)修正綠地寬度，在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法中容積率修正指數(shù)是如何計(jì)算的

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-09-13 11:22:02 編輯：深圳生活手機(jī)版

本文目錄一覽

1，在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法中容積率修正指數(shù)是如何計(jì)算的
2，請(qǐng)問(wèn)土地評(píng)估中的求取容積率修正系數(shù)的方法
3，容積率修正系數(shù)怎么算

1，在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法中容積率修正指數(shù)是如何計(jì)算的

　　城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：　　（一）特爾菲測(cè)定法：　　在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中確定修正系數(shù)時(shí)，常采用特爾菲測(cè)定法，通過(guò)專家打分，將總的修正幅度分解到每一個(gè)修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個(gè)。　　此種方法編制的容積率修正系數(shù)無(wú)論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對(duì)地價(jià)的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對(duì)地價(jià)作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒(méi)有充分考慮容積率對(duì)地價(jià)影響的特殊性，將容積率與影響地價(jià)的其他個(gè)別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實(shí)際作用程度及作用規(guī)律無(wú)法得到客觀實(shí)際的反映；　　（二）樣點(diǎn)地價(jià)法：　　通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù)　　此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場(chǎng)剛剛開(kāi)始發(fā)育，市場(chǎng)地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場(chǎng)樣點(diǎn)資料，無(wú)法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對(duì)應(yīng)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。　　容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：　　p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。　　此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場(chǎng)供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時(shí)，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時(shí)因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無(wú)所獲，因此，投資者對(duì)提高容積率沒(méi)有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會(huì)發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)發(fā)生；　　當(dāng)μ＝0時(shí)，則表示地價(jià)不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無(wú)所得益，具體到出讓土地使用權(quán)則意味著應(yīng)歸國(guó)家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國(guó)家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。　　當(dāng)0<μ<1時(shí)，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實(shí)際操作具有合理性和可行性。不過(guò)這里的μ有一變化范圍，在這個(gè)變化范圍內(nèi)修正，地價(jià)仍有較大的變化幅度。　　但地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系很難準(zhǔn)確描述，要給μ一個(gè)確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價(jià)對(duì)容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴(yán)格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過(guò)0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應(yīng)不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。

在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法中容積率修正指數(shù)是如何計(jì)算的

2，請(qǐng)問(wèn)土地評(píng)估中的求取容積率修正系數(shù)的方法

一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi) 樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。（二）樣點(diǎn)地價(jià)法：通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù) 此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場(chǎng)剛剛開(kāi)始發(fā)育，市場(chǎng)地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場(chǎng)樣點(diǎn)資料，無(wú)法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對(duì)應(yīng)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。容積率修正系數(shù)的改進(jìn)方法——復(fù)合系數(shù)法根據(jù)前面的分析，影響土地價(jià)格的各種因素主要是通過(guò)收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應(yīng)考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為： p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場(chǎng)供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時(shí)，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)（Pi／P-1），此時(shí)因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無(wú)所獲，因此，投資者對(duì)提高容積率沒(méi)有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會(huì)發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)發(fā)生；當(dāng)μ＝0時(shí)，則表示地價(jià)不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無(wú)所得益，具體到出讓土地使用權(quán)則意味著應(yīng)歸國(guó)家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國(guó)家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)0<μ<1時(shí)，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實(shí)際操作具有合理性和可行性。不過(guò)這里的μ有一變化范圍，在這個(gè)變化范圍內(nèi)修正，地價(jià)仍有較大的變化幅度。但地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系很難準(zhǔn)確描述，要給μ一個(gè)確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價(jià)對(duì)容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴(yán)格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過(guò)0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應(yīng)不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。（一）容積率是影響地價(jià)的一個(gè)重要因素，容積率變化引起的地價(jià)變化幅度受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用。（二）容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價(jià)隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型而異。（三）容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制，并且考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響

請(qǐng)問(wèn)土地評(píng)估中的求取容積率修正系數(shù)的方法

3，容積率修正系數(shù)怎么算

問(wèn)題一：容積率修正系數(shù)怎么計(jì)算？容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平。容積率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會(huì)帶來(lái)較高的效益,地價(jià)隨之增高；另一方面而言,由于土地報(bào)酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過(guò)程中,土地利用的邊際效益最終會(huì)出現(xiàn)遞減趨勢(shì),也相應(yīng)影響地價(jià)的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一修正到平均容積率下的價(jià)格,為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估建立基礎(chǔ)。容積率修正主要針對(duì)商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對(duì)容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況出發(fā),利用市場(chǎng)實(shí)際成交備案案例,先將地價(jià)修正到只有容積率差異對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價(jià)－容積率對(duì)應(yīng)關(guān)系。一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。問(wèn)題二：請(qǐng)問(wèn)土地評(píng)估中的求取容積率修正系數(shù)的方法一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi) 樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。（二）樣點(diǎn)地價(jià)法：通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù) 此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場(chǎng)剛剛開(kāi)始發(fā)育，市場(chǎng)地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場(chǎng)樣點(diǎn)資料，無(wú)法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對(duì)應(yīng)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。容積率修正系數(shù)的改進(jìn)方法――復(fù)合系數(shù)法根據(jù)前面的分析，影響土地價(jià)格的各種因素主要是通過(guò)收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應(yīng)考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)變化的土地收益在 *** 與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在 *** 和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為： p――剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場(chǎng)供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時(shí)，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)（Pi／P-1），此時(shí)因容積率增加而增加的土地收益全部歸 *** 所有，而投資者一無(wú)所獲，因此，投資者對(duì)提高容積率沒(méi)有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會(huì)發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)發(fā)生；當(dāng)μ＝0時(shí)，則表示地價(jià)不隨容積率變化，容積率增加而增加的......>> 問(wèn)題三：關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的一道題，不知道修正系數(shù)是怎么算出來(lái)的。該計(jì)算公式如下：修正值=案例成交價(jià) X 交易時(shí)間修正系數(shù)K1 X 交易情況修正系數(shù)K2 X 區(qū)域因素修正系數(shù)K3 X 個(gè)別因素修正系數(shù)K4 X 容積率修正系數(shù)K5 X 剩余年期修正系數(shù)K6 其中：交易時(shí)間修正系數(shù)K1=(1+地價(jià)環(huán)比上漲率1%）^(案例交易時(shí)間到待估宗地交易時(shí)間之間經(jīng)過(guò)的月數(shù)）交易情況修正系數(shù)K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）區(qū)域因素修正系數(shù)K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）個(gè)別因素修正系數(shù)K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）容積率修正系數(shù)K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B 待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A=容積率為1 時(shí)修正系數(shù)X（待估宗地容積率-1）/0.1X9% 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B=容積率為1 時(shí)修正系數(shù)X（案例宗地容積率-1）/0.1X9% 剩余年期修正系數(shù)K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩余年限)) 以下以案例A詳細(xì)說(shuō)明：修正值=案例成交價(jià) X交易時(shí)間修正系數(shù)K1 X 交易情況修正系數(shù)K2 X 區(qū)域因素修正系數(shù)K3 X 個(gè)別因素修正系數(shù)K4 X 容積率修正系數(shù)K5 X 剩余年期修正系數(shù)K6 其中：交易時(shí)間修正系數(shù)K1=(1+1%）^(12個(gè)月）交易情況修正系數(shù)K2=100/（100+0）=1（計(jì)算公式中忽略了1）區(qū)域因素修正系數(shù)K3=100/（100+0）=1（計(jì)算公式中忽略了1）個(gè)別因素修正系數(shù)K4=100/（100-1）=100/99 容積率修正系數(shù)K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B 待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A=容積率為1 時(shí)修正系數(shù)R+（1.7-1）/0.1X9% 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B=容積率為1 時(shí)修正系數(shù)R+（1.6-1）/0.1X9% 則：容積率修正系數(shù)K5=A/B =(R+（1.7-1）/0.1X9% ) / R+（1.6-1）/0.1X9% = (R+7X9%) / (R+6X9%) =(R+63%) / (R+54%) 因?yàn)橐话闳莘e率為1時(shí)不需要修正，即當(dāng)容積率為1時(shí)其修正系數(shù)為100%，則上式： =(100%+63%) / (100%+54%) =163 / 154 剩余年期修正系數(shù)K6=(1-（1+6%）^(-50)) /(1-（1+6%）^(-45)) （此處需要注意次方數(shù)負(fù)數(shù)相當(dāng)于分母。）經(jīng)以上計(jì)算，得出： ......>> 問(wèn)題四：土地評(píng)估中容積率修正系數(shù)如何確定，有沒(méi)有通用的系數(shù)表 (1)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2 式中：K1――期日修正系數(shù) ∑K――影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 K2――年期修正系數(shù) (2)成本逼近法成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益 (3)市場(chǎng)法市場(chǎng)比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。問(wèn)題五：土地出讓年期修正系數(shù) 怎么算? 土地使用權(quán)年期修正 1．實(shí)質(zhì) 土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長(zhǎng)短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長(zhǎng)，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過(guò)土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。 2．修正方法 (1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期唬正系數(shù)按下式計(jì)算： K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n] 式中：K――將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)； r――土地還原率； m――待估宗地的使用權(quán)年期； n――比較案例的使用權(quán)年期。 (2)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：年期修正后地價(jià)＝比較案例價(jià)格×K 案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：年期修正后的地價(jià)＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2 問(wèn)題六：遠(yuǎn)程教育可靠嗎遠(yuǎn)程專業(yè)教育對(duì)專業(yè)愛(ài)好者來(lái)說(shuō)是一種很好的學(xué)習(xí)形式。一個(gè)人學(xué)習(xí)知識(shí)要有一定的選擇，選擇自己感興趣的知識(shí)會(huì)學(xué)得快，記得牢。對(duì)于想續(xù)本我個(gè)人覺(jué)得如果有條件還是到學(xué)校學(xué)習(xí)比較好。先了解一下自己的自學(xué)能力怎么樣吧，如果不好那還是去學(xué)校比較好點(diǎn)。問(wèn)題七：如何確定修正系數(shù)？這個(gè)系數(shù)必須結(jié)合實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)確定問(wèn)題八：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法容積率怎么修正容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。問(wèn)題九：土地估價(jià)容積率修正，沒(méi)有給修正系數(shù)，如何修正啊？5555 15分要看容積率修正系數(shù)表。容積率2.0的修正系數(shù)為1，容積率4.0有相應(yīng)的修正系數(shù)，將此系數(shù)乘以1200元/平方米，就是該宗地住宅樓面地價(jià)。按武漢市的情況，4.0的修正系數(shù)為1.5652

容積率修正系數(shù)怎么算