房?jī)r(jià)走勢(shì)和哪個(gè)指數(shù)最接近，按往年都是房?jī)r(jià)跟股票同步上漲嗎目前股市好下半年房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-03-13 14:56:44 編輯：今日頭條手機(jī)版

1，按往年都是房?jī)r(jià)跟股票同步上漲嗎目前股市好下半年房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎

股市雖然有漲有跌，但是整體的趨勢(shì)還是同步的。從2005年4月到2015年4月，兩個(gè)指數(shù)的漲幅大致相當(dāng)，上證綜指漲了283%，而一線城市二手房?jī)r(jià)漲了248%。十年間房?jī)r(jià)和股價(jià)漲幅如此接近并不是巧合。從宏觀上看，樓市和股市都是整體經(jīng)濟(jì)的反映。股市被稱(chēng)為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而樓市則是社會(huì)總財(cái)富的反映。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)是過(guò)去十年股市、樓市增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。對(duì)比房?jī)r(jià)指數(shù)和股指曲線可以發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去十年的多數(shù)時(shí)間段內(nèi)，股價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲下跌周期都是同步的。目前股市好的情況下，下半年房?jī)r(jià)極有可能還會(huì)上漲。擴(kuò)展資料股價(jià)漲則房?jī)r(jià)必然上漲，這一規(guī)律基本貫穿于過(guò)去10年。唯一的例外發(fā)生在2014年5至9月的短短4個(gè)月之間。此時(shí)上證指數(shù)已開(kāi)始觸底回升，而房?jī)r(jià)仍有小幅下跌。考慮到當(dāng)時(shí)股市剛從長(zhǎng)期熊市中復(fù)蘇，漲幅也有限，可以看作是股市對(duì)樓市影響的滯后。隨后兩市即進(jìn)入了同步上升軌道，這一規(guī)律仍然有效。

按往年都是房?jī)r(jià)跟股票同步上漲嗎目前股市好下半年房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎

2，購(gòu)房者應(yīng)如何從70城房?jī)r(jià)指數(shù)中把握趨勢(shì)

樓市觀察　　對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、位于全國(guó)70個(gè)城市中前10名的城市，往往購(gòu)房政策會(huì)有收緊的地方。　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，8月房?jī)r(jià)有反彈的現(xiàn)象，價(jià)格略漲。　　70城房?jī)r(jià)指數(shù)類(lèi)似于股票市場(chǎng)中的上證指數(shù)，很大程度上衡量了房?jī)r(jià)走勢(shì)和市場(chǎng)周期，是房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的晴雨表，也是樓市政策制定的重要參考。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，今年8月份，全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.6%，相比7月份0.5%的數(shù)據(jù)有所擴(kuò)大。　　應(yīng)該如何理解這次反彈呢？第一，市場(chǎng)交易是決定房?jī)r(jià)的重要因素。實(shí)際上今年8月份住宅交易并不差。全國(guó)各地樓市總體上呈現(xiàn)了V形走勢(shì)，由于此前購(gòu)房需求積壓，當(dāng)時(shí)正進(jìn)入到積極釋放的階段，所以8月份交易相比7月份其實(shí)是略有上升的。交易活躍往往也會(huì)使得價(jià)格略堅(jiān)挺。第二，8月份雖然部分城市出臺(tái)了收緊性政策，但其實(shí)只是少數(shù)。從全國(guó)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，政策依然以寬松為主。比如說(shuō)在預(yù)售許可證的發(fā)放方面，各地普遍是放松的，這使得很多項(xiàng)目能夠以高價(jià)水平進(jìn)行銷(xiāo)售，這也容易使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。　　同時(shí)我們也要看到，不同城市表現(xiàn)不同。數(shù)據(jù)顯示，今年8月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.6%、0.5%和0.6%。橫向?qū)Ρ瓤矗€城市漲幅最小。而縱向?qū)Ρ瓤矗磳?duì)比7月份的數(shù)據(jù)，可以看出一線和三線呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而二線則持平。這比較吻合當(dāng)前的政策環(huán)境，即二線城市是近期政策收緊最密集的城市，房?jī)r(jià)漲勢(shì)容易受抑制。而一線城市和三線城市政策面相對(duì)寬松，所以價(jià)格容易上漲。　　在對(duì)8月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)有了較為清晰的理解后，包括購(gòu)房者在內(nèi)都會(huì)比較關(guān)心后續(xù)的走勢(shì)。需要說(shuō)明的是，房?jī)r(jià)指數(shù)是一個(gè)統(tǒng)計(jì)概念，其剔除了很多干擾因素。而對(duì)于市場(chǎng)參與者來(lái)說(shuō)，可能也會(huì)關(guān)注后續(xù)的成交均價(jià)，畢竟這個(gè)更為直觀。　　單純看均價(jià)，不同樓盤(pán)的漲跌可能性都是存在的。但是從今年的市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，房企依然面臨去庫(kù)存壓力，到了傳統(tǒng)金九銀十，會(huì)有降價(jià)促銷(xiāo)和讓利的做法。當(dāng)然此時(shí)的降價(jià)是相比今年上半年或7-8月份水平而言的，若是對(duì)比去年，并不一定會(huì)下跌，尤其是一些地價(jià)成本本身較高的項(xiàng)目。　　對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有更清晰的了解，有助于購(gòu)房者更好謀劃置業(yè)策略。但對(duì)于70城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)說(shuō)，其意義絕非如此簡(jiǎn)單。從這兩年政策風(fēng)向來(lái)看，各類(lèi)政策都會(huì)參考70城房?jī)r(jià)的走勢(shì)。對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、位于前10名的城市，往往購(gòu)房政策會(huì)有收緊的地方。從此次統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，惠州、銀川、錦州、唐山、溫州、濟(jì)寧、沈陽(yáng)、西安、無(wú)錫和金華的漲幅是比較大的，除了沈陽(yáng)和無(wú)錫已經(jīng)出臺(tái)政策外，其他幾個(gè)城市政策收緊概率在加大，購(gòu)房者應(yīng)該有此類(lèi)意識(shí)。　　總結(jié)來(lái)說(shuō)，單純看今年市場(chǎng)基本面，房?jī)r(jià)確實(shí)還有上升的可能，這使得成交淡季也往往難以看到房?jī)r(jià)過(guò)快下跌。但對(duì)于一些房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的城市，從房住不炒的角度出發(fā)，依然會(huì)有管控和打壓，進(jìn)而使得相關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)會(huì)有降溫的可能。購(gòu)房者應(yīng)該從全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)中把握周期和趨勢(shì)。　　□嚴(yán)躍進(jìn)（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）

購(gòu)房者應(yīng)如何從70城房?jī)r(jià)指數(shù)中把握趨勢(shì)

3，住房市場(chǎng)指數(shù)是什么

目前,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制與發(fā)布既有政府主持的,也有民間承擔(dān)的。民間的房地產(chǎn)指數(shù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)編制,如中房指數(shù)(CREIS)、戴德梁行指數(shù)(DTZ index),偉業(yè)指數(shù)、中原城市指數(shù)(包括 CCI 和 CCL)等。政府的房地產(chǎn)指數(shù)一般由房地產(chǎn)管理部門(mén)組織編制,如全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、深圳房?jī)r(jià)指數(shù)、上海住宅預(yù)售價(jià)格指數(shù)、西安40指數(shù)等。這些價(jià)格指數(shù)的編制和使用上存在以下幾個(gè)問(wèn)題(張宏斌、賈生華,2000):指數(shù)編制過(guò)程中,板塊、片區(qū)和商業(yè)圈的劃分缺乏必要的理論依據(jù);指數(shù)的計(jì)算方法落后;價(jià)格指數(shù)的預(yù)測(cè)方法不能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在特點(diǎn);各地編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的主體不一樣,造成了數(shù)據(jù)的來(lái)源和樣本的選擇方法存在很大的差異。國(guó)外的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法眾多,從現(xiàn)有文獻(xiàn)來(lái)看,大致可歸納為以下幾種關(guān)鍵類(lèi)型:重復(fù)交易法、特征價(jià)格法以及混合模型方法。其中重復(fù)交易法和特征價(jià)格法是解決房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制中由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異、品質(zhì)差異所造成的指數(shù)偏差等問(wèn)題的較好方法,尤其是特征價(jià)格法在國(guó)外住宅價(jià)格指數(shù)的應(yīng)用中最為廣泛。然而,由于我國(guó)特殊的國(guó)情和市場(chǎng)條件,國(guó)內(nèi)目前十余種房地產(chǎn)指數(shù)的編制大多采取了理論上簡(jiǎn)單、實(shí)際編制上粗糙的加權(quán)平均法,或者是加權(quán)平均法和重復(fù)交易法相結(jié)合的不規(guī)范做法。在指數(shù)的理論和實(shí)踐中存在著指數(shù)測(cè)算方法不完善、樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性、指數(shù)的應(yīng)用受到很大的局限等問(wèn)題。然而,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步高速增長(zhǎng),我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)在數(shù)年內(nèi)就有了前所未有的變化和發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、市場(chǎng)體制較完善的地區(qū)和城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范和成熟,市場(chǎng)交易案例逐步增多,房地產(chǎn)交易登記備案制度也逐步得以實(shí)施和完善。這樣,我國(guó)城市房地產(chǎn)指數(shù)在編制的基本理論方法上,一些城市地區(qū)已初步具備了應(yīng)用特征價(jià)格法的現(xiàn)實(shí)可行性,大量的交易案例和實(shí)際價(jià)格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的測(cè)算成為可能。同時(shí),由于我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以一級(jí)市場(chǎng)(即新盤(pán)的交易)為主,大多數(shù)城市的二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)未放開(kāi),市場(chǎng)交易資料相對(duì)來(lái)說(shuō)還是較封閉不公開(kāi),這種現(xiàn)實(shí)狀況極大地限制了重復(fù)交易法的應(yīng)用。當(dāng)然,在一些二手房市場(chǎng)較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)基礎(chǔ)較好的個(gè)別地區(qū),如上海,可以考慮采用該方法編制房地產(chǎn)指數(shù)。此外,由于大多數(shù)地區(qū)和城市,畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育晚、規(guī)范慢、交易少,在一定的時(shí)期內(nèi)都不一定能夠具備僅僅應(yīng)用征價(jià)格法的條件。這樣采用細(xì)分市場(chǎng)和加權(quán)平均法以及特征價(jià)格法可能對(duì)目前國(guó)內(nèi)很多亟需編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的城市還是一種可行的思路。總之,從未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的趨勢(shì)看,特征價(jià)格法因其方法的科學(xué)性和理論的完善性而具有廣闊的應(yīng)用前景,應(yīng)加強(qiáng)這方面的理論研究。此外,應(yīng)針對(duì)不同地區(qū)不同條件選擇合適的、可行的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法。在有條件的地區(qū)、城市,可分別采取兩種以上的方法進(jìn)行房地產(chǎn)指數(shù)的編制,并進(jìn)行比較研究。特征價(jià)格模型　　房地產(chǎn)特征價(jià)格法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的理論依據(jù)源于“特征價(jià)格理論”,最早由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lancaster于1966年創(chuàng)立,其意義為每單位消費(fèi)者在追求效用極大的過(guò)程中,每增加一個(gè)單位某種屬性的消費(fèi),所愿意支付的邊際費(fèi)用。這種方法是應(yīng)用特征價(jià)格理論,運(yùn)用模型求出影響房地產(chǎn)商品價(jià)格的品質(zhì)因素所隱含的價(jià)格,并可確定每一品質(zhì)因素變動(dòng)對(duì)商品價(jià)格的影響程度。這樣即使是非同質(zhì)商品也可以在基期和報(bào)告期進(jìn)行比較。設(shè)p為房地產(chǎn)商品價(jià)格;Xi為房地產(chǎn)品質(zhì)因素;βi為各品質(zhì)因素對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格的影響系數(shù);Tj為房地產(chǎn)商品在j期售出的虛擬變量,若出售Tj=1,否則Tj=0;rj為在j期出售的房地產(chǎn)商品價(jià)格變動(dòng); 為隨機(jī)誤差項(xiàng)。根據(jù)特征價(jià)格理論可以建立房地產(chǎn)商品價(jià)格模型:LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)通過(guò)回歸分析,以得到各期的值,利用這些數(shù)據(jù)就可以編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這種方法雖有較好的理論基礎(chǔ),但在應(yīng)用時(shí)要注意考慮這樣幾個(gè)問(wèn)題:影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素有那些;房地產(chǎn)價(jià)格與這些特征因素之間的關(guān)系是什么樣的。因此,在實(shí)施時(shí),該方法需要大量的房地產(chǎn)價(jià)格資料及相應(yīng)的大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),這樣有助于發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律,目前國(guó)外一般采用特征價(jià)格理論編制房地產(chǎn)指數(shù),使計(jì)算出來(lái)的房地產(chǎn)指數(shù)盡可能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。特征價(jià)格模型的實(shí)證研究和應(yīng)用分為兩個(gè)方面:價(jià)格指數(shù)的編制。特征價(jià)格模型最初的用途是編制價(jià)格指數(shù),即使在現(xiàn)在,特征價(jià)格模型的第一種且非常重要的用途,也還是根據(jù)數(shù)據(jù)的性質(zhì)(時(shí)間序列數(shù)據(jù)、橫截面數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù))對(duì)價(jià)格指數(shù)的編制方法進(jìn)行全面改善,研究的基本目的是提高住宅價(jià)格基準(zhǔn)的精確性,一些研究還構(gòu)建了適用于特別用途的住宅價(jià)格指數(shù),如對(duì)貧困分界點(diǎn)的測(cè)量進(jìn)行改進(jìn)。推斷特征的隱含價(jià)格和估計(jì)特征的市場(chǎng)需求。大多數(shù)研究往往把焦點(diǎn)集中在運(yùn)用模型如何求得科學(xué)合理的特征價(jià)格這個(gè)問(wèn)題上。而美國(guó)不少學(xué)者研究不同人種、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素對(duì)住宅價(jià)格的影響。另外, 有不少學(xué)者使用特征年齡系數(shù)來(lái)測(cè)度折舊。盡管估計(jì)特征的市場(chǎng)需求存在一些困難,但還是有許多研究試圖得到單個(gè)住宅特征或特征群的需求參數(shù)(有時(shí)是供給和需求參數(shù))。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建應(yīng)用特征價(jià)格模型的理論前提是市場(chǎng)均衡,在現(xiàn)實(shí)世界中滿足這一理想條件的情況不存在。但是,國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育已經(jīng)為應(yīng)用特征價(jià)格模型創(chuàng)造了條件。應(yīng)用的切入點(diǎn)可以房地產(chǎn)行業(yè),因?yàn)樵趪?guó)外大約有一半多的房地產(chǎn)價(jià)格研究采用特征價(jià)格模型進(jìn)行的實(shí)證研究,這些研究為本文提供了豐富的文獻(xiàn)資料和借鑒經(jīng)驗(yàn)。此外,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資料收集條件已經(jīng)基本成熟,可以通過(guò)政府部門(mén)、中介機(jī)構(gòu)等各種渠道獲取市場(chǎng)資料。因此可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)研究:一是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制; 二是房地產(chǎn)評(píng)估方法的完善;三是研究環(huán)境、交通等具體因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,這些都是可行的且具有重要的實(shí)踐意義。由于房地產(chǎn)價(jià)格特征指數(shù)法要采集大量的數(shù)據(jù),一般直接編制全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格特征指數(shù)有困難,現(xiàn)以成都市房地產(chǎn)為例,探討改進(jìn)的房地產(chǎn)特征指數(shù)的實(shí)施方案。(一)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)作分區(qū)、分類(lèi)這里主要是指對(duì)住宅的分類(lèi),可分為普通住宅、公寓、別墅,或分為多層、高層等,主要是使各類(lèi)之間的品質(zhì)更為接近,各類(lèi)之間的區(qū)別更大些。分區(qū)就是將城市區(qū)域劃為一個(gè)個(gè)片區(qū),劃分的原則就是保證每一個(gè)片區(qū)在環(huán)境品質(zhì)方面,如周邊學(xué)校、商業(yè)中心、醫(yī)院、周邊道路、空氣污染情況、治安環(huán)境等方面大體的相同性。在實(shí)際操作時(shí),應(yīng)邀請(qǐng)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的專(zhuān)家,采用特爾斐法確定影響房地產(chǎn)商品價(jià)格的品質(zhì)因素。(二)采用抽樣調(diào)查方式獲取數(shù)據(jù)該方式能夠事先計(jì)算和控制誤差,同時(shí)還可以降低編制指數(shù)的成本。首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分區(qū)分類(lèi)后,抽樣時(shí)宜采用分層抽樣的方式。根據(jù)抽樣原理在允許誤差的情況下確定樣本數(shù)目,再根據(jù)各片區(qū)的規(guī)模及近幾年各片區(qū)的交易量來(lái)確定在每個(gè)片區(qū)抽樣的數(shù)目。然而,在同一片區(qū)內(nèi),房地產(chǎn)商品之間僅在樓層、建筑面積、裝修程度、朝向等建筑物本身品質(zhì)方面存在不同,因此較容易應(yīng)用特征價(jià)格理論建立模型來(lái)評(píng)估這些品質(zhì)的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)的影響。這樣,如果同一房地產(chǎn)商品在報(bào)告期沒(méi)有交易,也可采用在同一片區(qū)有交易的房地產(chǎn)商品修正后的價(jià)格作為代替,解決了樣本前后期同一性的問(wèn)題。同時(shí)因?yàn)橥黄瑓^(qū)的環(huán)境品質(zhì)大體一致,前后期品質(zhì)的影響也可消除。這樣,在很大程度上解決了前面提到的樣本可比性和價(jià)格評(píng)估的問(wèn)題。(三)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建1.分區(qū)分類(lèi)房地產(chǎn)均價(jià)。每一個(gè)片區(qū)同一類(lèi)別的房地產(chǎn)價(jià)格保證了同質(zhì)可比性,因此可以通過(guò)計(jì)算分區(qū)分類(lèi)均價(jià):pij=∑pijsqijs/∑qijs (2)其中:i表示片區(qū),j表示住宅類(lèi)別,s表示樣本房地產(chǎn),t表示報(bào)告期,pijs樣本房屋用于房地產(chǎn)指數(shù)編制的房地產(chǎn)價(jià)格,qijs為該房地產(chǎn)交易面積,t表示報(bào)告期,0 表示基期。2.分區(qū)分類(lèi)房地產(chǎn)指數(shù)。由于每一個(gè)片區(qū)同一類(lèi)別的房地產(chǎn)可以看作是同質(zhì)樣本,因此分區(qū)分類(lèi)房地產(chǎn)指數(shù)就相當(dāng)于個(gè)體指數(shù),其計(jì)算公式如下:Iij=pij/q0ijs(3)3.綜合指數(shù)。接下來(lái)就要采用加權(quán)的方法將分類(lèi)分區(qū)指數(shù)合成綜合指數(shù),根據(jù)需要,可以合成某一行政區(qū)指數(shù),也可以合成某一類(lèi)別指數(shù),或者合成總體綜合指數(shù)。由分區(qū)分類(lèi)指數(shù)合成綜合指數(shù),非常關(guān)鍵的是權(quán)重的選擇。權(quán)重的選擇要考慮兩方面的問(wèn)題:一是采用成交面積還是成交金額,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)較多的采用成交面積,略顯不足,有些高檔住宅成交面積雖小,但成交金額較大,在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占地位較重,這在權(quán)重中應(yīng)有反映。二是只考慮有交易的房地產(chǎn)還是考慮全部的房地產(chǎn)交易面積都會(huì)發(fā)生變化,也就意味著現(xiàn)實(shí)中的權(quán)重在每一個(gè)計(jì)算期都發(fā)生變動(dòng),因此,按基期權(quán)重計(jì)算的結(jié)果就會(huì)與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差。有些片區(qū)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間可能因各種原因而退出指數(shù)計(jì)算,而有些新建小區(qū)可能要成為指數(shù)計(jì)算的樣本。另外根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,各片區(qū)所占權(quán)重經(jīng)過(guò)一段時(shí)間也要進(jìn)行調(diào)整。這些調(diào)整間隔大約一至兩年為宜。樣本或權(quán)重調(diào)整后都要對(duì)當(dāng)期指數(shù)進(jìn)行調(diào)整,以保證指數(shù)前后的銜接。

住房市場(chǎng)指數(shù)是什么