上海市住宅項目移交物業，上海永龍房地產有限公司董事長是誰

來源：整理時間：2022-12-25 04:18:27 編輯：上海生活手機版

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1，上海永龍房地產有限公司董事長是誰
2，開發商將小區移交給物業需要什么手續需要在建委走什么流程嗎百度
3，新小區上房多久移交物業移交后和開發商還有關系嗎
4，上海市住宅物業管理規定
5，請問我公司為房地產開發企業到業主入住后需要交接給物業公司
6，上海市人民代表大會常務委員會關于修改上海市住宅物業管理規定的決
7，新樓盤開發完成后開發商如何與物業交接
8，物業公司如何接管小區的水電暖與開發公司如何辦理移交
9，上海市最新的物業管理條例
10，物業管理移交協議怎么寫

1，上海永龍房地產有限公司董事長是誰

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上海永龍房地產有限公司董事長是誰

2，開發商將小區移交給物業需要什么手續需要在建委走什么流程嗎百度

付費內容限時免費查看回答您好，開發商在完成售樓后，沒有權利將小區移交給物業。物業的進入，應該由該小區居民成立業主委員會，到物業管理辦公室或物業管理市場聘任物業公司。由業主員會與物業管理公司雙方簽訂服務合同，既可以由物業進入接管小區的服務設施和相關服務程序。同時不需要在建委走相關流程，供參考。提問開發公司與業主委員會需要簽協議嗎？回答開發商與業主委員會不需要簽訂協議。如果涉及辦理房產證等事宜，需要與業主委員會協商幫助辦理，雙方可以簽訂辦理房產證雙方應該承擔的責任和義務，但需要雙方自愿簽訂，供參考。提問我小區已成立業委會，我開發公司直接交給業主委員會就可以嗎？所在社區與街道等政府部門都不要審批嗎？回答開發商售樓后可以直接退出，不需要社區，街道等政府部門審批。在服務業務上可以與聘任的物業進行相關設施的情況和業務交接。提問因我開發的小區，物業由我司管理了十年整，現在我交給業主委員會的設備，變電所就幾百萬，在他們不會用的情況下，過半年或一個月后，設備壞了怎么辦回答您可以與物業公司辦理交接合同手續，雙方簽訂合同，對設備的型號，作用價值以及使用年限，（包括轉讓物業是否需要出資金購買等事宜）通過書面合同約定相互的責任和義務。如果對方不會使用，在合同中應該要求對方聘請專業人士管理，并對相關的產生經濟效益以及后果責任進行明確的規定。同時，這個合同應該通過社區和街道作為見證人在上面加蓋公章并簽字捺印。特別是對物業接受變電所等相關設備后的責任義務，一定在合同中約定清楚，如果物業違約，可以持該合同到法院起訴物業由物業進行賠償，供參考。更多5條 

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3，新小區上房多久移交物業移交后和開發商還有關系嗎

正常是在業主收房之前物業接管移交后和開發商有關系大多數情況是物業與開發商為一家公司

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4，上海市住宅物業管理規定

第一章　總則　　第一條　為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。　　第二條　本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。　　第三條　本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。　　本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。　　本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。　　第四條　市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理，指導和監督鄉、鎮人民政府和街道辦事處實施與物業管理相關的行政管理工作。　　市房屋行政管理部門履行以下職責：　　（一）制定本市物業管理相關政策；　　（二）建立完善本市物業管理分級培訓體系；　　（三）指導區房屋行政管理部門開展轄區內物業管理的監督管理工作；　　（四）指導物業管理行業協會開展自律性規范的制定和實施工作；　　（五）建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺；　　（六）實施對物業服務行業及其他物業管理相關工作的監督管理。　　區房屋行政管理部門履行以下職責：　　（一）組織實施物業管理相關政策和制度；　　（二）實施轄區內物業服務企業和從業人員的監督管理；　　（三）指導和監督物業管理招投標活動；　　（四）實施業主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理；　　（五）實施物業管理區域核定、物業服務企業用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房）確認等事項；　　（六）指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處對業主大會、業主委員會的工作以及其他物業管理工作實施監督管理；　　（七）指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展物業管理業務培訓；　　（八）落實物業管理方面的其他監督管理職責。　　本市發展改革、建設、交通、公安、水務、綠化市容、民政、規劃資源、財政、稅務、司法行政、城管執法、市場監管、應急管理等行政管理部門，按照各自職責協同實施本規定。　　第五條　區人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織區相關行政管理部門，鄉、鎮人民政府和街道辦事處以及相關單位，部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作。　　鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛；其設立的房屋管理事務機構（以下簡稱房管機構）承擔房屋管理的相關具體事務。　　鄉、鎮人民政府和街道辦事處履行以下職責：　　（一）指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選，辦理相關備案手續；　　（二）指導和監督業主大會、業主委員會的日常運作，對業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員、業主委員會委員和業主委員會換屆改選小組成員進行培訓；　　（三）參加物業承接查驗，指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作；　　（四）辦理物業服務合同備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務企業履行法定的義務；　　（五）監督業主、使用人按照規定使用和維護物業；　　（六）建立物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制，調解物業管理糾紛，處理物業管理相關投訴和舉報；　　（七）建立物業應急服務保障機制；　　（八）法律、法規、規章規定的其他職責。　　第六條　本市建立健全以居民區黨組織為領導核心，居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構，推動住宅物業管理創新。　　居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作，加強對業主委員會的指導和監督，引導其以自治方式規范運作。　　第七條　市物業管理行業協會是實行行業服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規范，組織業務培訓，對物業服務企業之間的糾紛進行調解，維護物業服務企業合法權益。　　本市鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。

5，請問我公司為房地產開發企業到業主入住后需要交接給物業公司

您好，根據國務院頒布的《物業管理條例》第三章前期物業管理的第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批注，可以采用協議方式選聘物業服務企業。根據規定，開發商可以通過招投標方式將物業移交給中標的單位。不知道您是哪里的，需要參考當地的省市物業管理條例的規定。希望能幫到你。祝你工作順利。

房地產開發企業在業主委員會未成立前臨時委托物業公司管理，雙方應辦理物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，房地產開發企業應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。

6，上海市人民代表大會常務委員會關于修改上海市住宅物業管理規定的決

一、刪去第三條第四款。二、將第四條修改為：“市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理，指導和監督鄉、鎮人民政府和街道辦事處實施與物業管理相關的行政管理工作。　　“市房屋行政管理部門履行以下職責：　　“（一）制定本市物業管理相關政策；　　“（二）建立完善本市物業管理分級培訓體系；　　“（三）指導區房屋行政管理部門開展轄區內物業管理的監督管理工作；　　“（四）指導物業管理行業協會開展自律性規范的制定和實施工作；　　“（五）建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺；　　“（六）實施對物業服務行業及其他物業管理相關工作的監督管理。　　“區房屋行政管理部門履行以下職責：　　“（一）組織實施物業管理相關政策和制度；　　“（二）實施轄區內物業服務企業和從業人員的監督管理；　　“（三）指導和監督物業管理招投標活動；　　“（四）實施業主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理；　　“（五）實施物業管理區域核定、物業服務企業用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房）確認等事項；　　“（六）指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處對業主大會、業主委員會的工作以及其他物業管理工作實施監督管理；　　“（七）指導鄉鎮人民政府和街道辦事處開展物業管理業務培訓；　　“（八）落實物業管理方面的其他監督管理職責。　　“本市發展改革、建設、交通、公安、水務、綠化市容、民政、規劃、財政、稅務、司法行政、城管執法、市場監督管理、應急管理等行政管理部門，按照各自職責協同實施本規定。”三、將第五條修改為：“區人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織區相關行政管理部門，鄉、鎮人民政府和街道辦事處以及相關單位，部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作。　　“鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛；其設立的房屋管理事務機構（以下簡稱房管機構）承擔房屋管理的相關具體事務。　　“鄉、鎮人民政府和街道辦事處履行以下職責：　　“（一）指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選，辦理相關備案手續；　　“（二）指導和監督業主大會、業主委員會的日常運作，對業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員、業主委員會委員和業主委員會換屆改選小組成員進行培訓；　　“（三）參加物業承接查驗，指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作；　　“（四）辦理物業服務合同備案，對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查，指導和監督物業服務企業履行法定的義務；　　“（五）監督業主、使用人按照規定使用和維護物業；　　“（六）建立物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制，調解物業管理糾紛，處理物業管理相關投訴和舉報；　　“（七）建立物業應急服務保障機制；　　“（八）法律、法規、規章規定的其他職責。”四、增加一條，作為第六條：“本市建立健全以居民區黨組織為領導核心，居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構，推動住宅物業管理創新。　　“居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作，加強對業主委員會的指導和監督，引導其以自治方式規范運作。”五、刪去第八條第二款。六、將第十一條改為第十二條，修改為：“業主在物業管理活動中，享有下列權利：　　“（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；　　“（二）提議召開業主大會會議、業主小組會議，并就物業管理的有關事項提出建議；　　“（三）提出制定和修改管理規約、專項維修資金管理規約、業主大會議事規則的建議；　　“（四）參加業主大會會議、業主小組會議，行使投票權；　　“（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；　　“（六）監督業主委員會的工作；　　“（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；　　“（八）對物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；　　“（九）監督專項維修資金的管理和使用；　　“（十）法律、法規規定的其他權利。　　“業主在物業管理活動中，履行下列義務：　　“（一）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則和專項維修資金管理規約；　　“（二）遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用，公共秩序、公共安全和環境衛生維護等方面的規章制度；　　“（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；　　“（四）按照有關規定交納專項維修資金；　　“（五）按時交納物業服務費；　　“（六）履行其承擔的房屋使用安全責任；　　“（七）向業主委員會提供聯系地址、通訊方式；　　“（八）法律、法規規定的其他義務。　　“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”

7，新樓盤開發完成后開發商如何與物業交接

物業公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：　　1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。　　2、開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。　　3、將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。　　4、凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。　　5、驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。　　6、小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。　　購房物業交接流程　　物業交接環節被疏忽，將會給未來生活造成很大麻煩，因此，鏈家地產市場部認為，物業交割時要遵循以下四個步驟：　　1、提前通知出售業主騰空房子　　2、所購房屋的水、電、氣等費用結清。買賣雙方都要在物業清單上簽字備案。　　3、向原業主領取房屋鑰匙。　　4、買方與該套房屋物業公司簽定了新的《物業合同》　　房博士解答

你好！把電線，水管，安裝圖紙，其它工程圖紙給物業公司！還有門鑰匙！打字不易，采納哦！

8，物業公司如何接管小區的水電暖與開發公司如何辦理移交

一般情況下，新物業公司進駐，可按下述流程處理（備注：該流程為某些地方的做法，僅供您參考）：（一）接管驗收的準備工作 1、新建物業竣工后、業主入住前，物業管理公司應及時組建物業接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。 2、成立物業接管驗收小組。物業公司按照接收的物業要求抽調業務骨干組成物業接管驗收小組 3、接管驗收前的準備。接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作： ①與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； ②派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好接管驗收計劃； ③提前參與開發商申請的竣工驗收和電氣設備最終安裝、調試工作，做到心里有數； ④準備好接管驗收記錄表格： a、《房屋本體接管驗收表》； b、《公共配套設施接管驗收表》； c、《機電設備接管驗收表》； d、《接管驗收問題整改表》； e、《接管驗收遺留問題登記表》； f、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》；（二）接管驗收的工作程序 1、物業公司制訂接管驗收方案； 2、公司組建接管驗收小組； 3、作好接管驗收準備； 4、進行資料驗收移交； 5、驗收是否合格（否/ 要求正確、真實補齊資料；是/ 進行硬件設施、設備驗收）； 6、是否合格 (否/要求開發商限時整改; 是/記錄歸檔)。（三）資料的接管驗收。開發商委托物業管理時需向物業管理公司移交相關資料: 1、物業產權資料 ①項目開發批準報告； ②規劃許可證 ③預售許可證 ④土地使用合同； ⑤建筑開工許可證 ⑥用地紅線圖 2、竣工驗收資料 ①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； ②建設工程竣工驗收證明； ③公共配套設施驗收合格證明； ④供水協議書； ⑤供電協議書； ⑥供氣協議書； ⑦有線電視合格證明； ⑧通信設施合格證明； ⑨電梯準用證。 3、施工設計資料 ①地質報告書； ②全套設計圖紙； ③圖紙會審通知單； ④設計變更通知單； ⑤工程預決算報告書； ⑥重要的施工會議紀要； ⑦隱蔽工程驗收記錄； ⑧沉降觀測記錄； ⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。 4、電氣設備資料（要求中文） ①機電設備出廠合格證； ②供電設備使用說明書； ③機電設備安裝、調試報告； ④設備保修卡、保修協議。 5、業主資料 ①已購房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等； ②已購房業主的付款情況或付款方式。（四）接管驗收遺留問題的處理 1、遺留問題的登記確認； ①對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交開發商相關人員簽字確認； ②對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小級應將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請開發商相關人員簽字確認。 2、對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。 3、對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題按管驗收小組應當要求開發商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。 4、對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給開發商進行備錄。 5、《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄物業公司應歸檔長期保存。

9，上海市最新的物業管理條例

為了推進《上海市住宅小區綜合管理三年行動計劃（2007-2009）》，更好地樹立典型，進一步提升本市物業管理水平，現將開展2007年度全國物業管理示范項目申報和對歷年獲得建設部示范項目復驗的有關事項通知如下：一、申報2007年度示范項目（一）申報條件 1、住宅小區面積8萬平方米以上，其中別墅小區2萬平方米以上，住宅小區成立業主大會。工業區建筑面積8萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，大廈（工地）使用率達85％以上。 2、取得“上海市物業管理優秀小區（大廈、工業區）”稱號一年以上。 3、物業管理企業建立健全管理規章制度，近三年內無重大責任事故，無有關收費、服務質量等方面的重大投訴。（二）評選標準考評嚴格執行建設部（2000）008號《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》，項目預評分值不得低于98分。（三）評選程序及要求 1、企業自評申報階段各物業管理企業對已獲得市級物業管理優秀項目，根據申報條件經自評符合條件的，在8月30日之前向項目所在地區縣房地局申報并提供申報項目的相關資料：（1）申報項目的文字說明介紹；（2）申報項目的建筑總平面圖；（3）反映物業管理服務特色的照片20張以上（包括小區大門、環境綠化、房屋立面、車輛管理、技防設施、管理制度、小區管理處、保潔、維修、保安的作業場景等），照片統一采用JPG格式，刻制成光盤；（4）物業管理企業填寫《2007年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）申報簡表》（見附件一）、《2007年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）申報表》（企業可從“上海房地資源網”（www.shfdz.gov.cn）下載）各一式三份，由項目所在地區縣房地局初審通過后推薦上報。 2、區縣房地局初審階段各區縣房地局9月1日～9月10日，對物業管理企業的申報項目進行初審，于9月15日前，將初審合格的申報項目進行匯總后報市局物業處（見附件二）。 3、市局預評階段 9月16日～30日，市局物業處將組織市物業行政事務中心、市物業管理行業協會的有關專家，對申報項目進行預評，通過預評的項目推薦上報。二、對歷年來已獲得部示范項目進行復驗 1、各區縣房地局要對本區內歷年獲得部示范的項目，按照《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》進行復驗并填寫復驗表（見附件三），同時要求物業管理企業提交獲得部示范項目后，鞏固和提高管理服務的情況簡述，并提供20張住宅小區或大廈、工業區現狀照片，照片統一采用JPG格式，刻制成光盤，于9月15日將復查匯總情況報市局物業處（見附件四）。 2、對檢查中發現管理水平下降、業主意見較大的項目，要督促物業管理企業在一周內提出整改方案限期整改，并做好回訪復查工作。 3、對整改不力，已不能起到先進示范作用的物業管理項目，區縣房地局匯總情況報市局物業處復驗后，報建設部建議撤消其示范項目稱號。如果不和你的胃口，可以去這里看看，所有上海市的房地政策法規都在了 http://www.shfdz.gov.cn/zcfg/

為了推進《上海市住宅小區綜合管理三年行動計劃（2007-2009）》，更好地樹立典型，進一步提升本市物業管理水平，現將開展2007年度全國物業管理示范項目申報和對歷年獲得建設部示范項目復驗的有關事項通知如下：一、申報2007年度示范項目（一）申報條件 1、住宅小區面積8萬平方米以上，其中別墅小區2萬平方米以上，住宅小區成立業主大會。工業區建筑面積8萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，大廈（工地）使用率達85％以上。 2、取得上海市物業管理優秀小區（大廈、工業區）稱號一年以上。 3、物業管理企業建立健全管理規章制度，近三年內無重大責任事故，無有關收費、服務質量等方面的重大投訴。（二）評選標準考評嚴格執行建設部（2000）008號《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》，項目預評分值不得低于98分。（三）評選程序及要求 1、企業自評申報階段各物業管理企業對已獲得市級物業管理優秀項目，根據申報條件經自評符合條件的，在8月30日之前向項目所在地區縣房地局申報并提供申報項目的相關資料：（1）申報項目的文字說明介紹；（2）申報項目的建筑總平面圖；（3）反映物業管理服務特色的照片20張以上（包括小區大門、環境綠化、房屋立面、車輛管理、技防設施、管理制度、小區管理處、保潔、維修、保安的作業場景等），照片統一采用JPG格式，刻制成光盤；（4）物業管理企業填寫《2007年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）申報簡表》（見附件一）、《2007年度全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）申報表》（企業可從上海房地資源網（www.shfdz.gov.cn）下載）各一式三份，由項目所在地區縣房地局初審通過后推薦上報。 2、區縣房地局初審階段各區縣房地局9月1日～9月10日，對物業管理企業的申報項目進行初審，于9月15日前，將初審合格的申報項目進行匯總后報市局物業處（見附件二）。 3、市局預評階段 9月16日～30日，市局物業處將組織市物業行政事務中心、市物業管理行業協會的有關專家，對申報項目進行預評，通過預評的項目推薦上報。二、對歷年來已獲得部示范項目進行復驗 1、各區縣房地局要對本區內歷年獲得部示范的項目，按照《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》進行復驗并填寫復驗表（見附件三），同時要求物業管理企業提交獲得部示范項目后，鞏固和提高管理服務的情況簡述，并提供20張住宅小區或大廈、工業區現狀照片，照片統一采用JPG格式，刻制成光盤，于9月15日將復查匯總情況報市局物業處（見附件四）。 2、對檢查中發現管理水平下降、業主意見較大的項目，要督促物業管理企業在一周內提出整改方案限期整改，并做好回訪復查工作。 3、對整改不力，已不能起到先進示范作用的物業管理項目，區縣房地局匯總情況報市局物業處復驗后，報建設部建議撤消其示范項目稱號。

需要《全國物業管理從業人員崗位證書》可以聯系我

《上海市住宅物業管理規定》…… 有以下幾點主要的不同： 1、明確細化了政府及各部門職責與分工； 2、業主大會與業委會制度有很大調整，主要從籌備組和換屆改選小組成員名單、業委會委員資格條件、印章與資料移交。 3、物業服務企業與物業小區經理要取得相應資質與職業資格證書，房管局要建立招投標平臺和信用信息平臺，物業公司要加強管理并建立設施設備維修、運行和養護的資料，明確移交資料。 4、物業使用與維護方面，確認了建設單位應當建立保修資金，急修項目及其處置方式，未成立業主大會情況下如何使用維修資金等等內容。總之，從49條調整為88條，更改幅度很大很大，很難用一兩句話說清楚。

10，物業管理移交協議怎么寫

物業管理用房移交協議移交方：（甲方）接收方：（乙方）一、甲方按照國家相關規定，將物業管理用房一次性移交給乙方，房屋基本情況、面積、位置、室內裝修等見附件一《物業管理用房清單》。二、甲方提供的物業管理用房屋所有權歸全體業主，使用權歸乙方，使用期限為物業管理服務合同有效期，期間社區建設政策法規如有變動，雙方協商做出調整。三、如遇特殊情況甲方需調整物業管理用房屋，應提前通知乙方，甲方可為乙方提供同等面積的辦公用房。四、乙方應充分利用甲方提供的房屋，除物業服務工作外，禁止挪作他用。五、乙方在使用該房屋期間應盡到日常維修維護義務，乙方不得擅自改變房屋的結構及用途，乙方因故意或過失造成房屋和配套設備的毀損，應負恢復房屋原狀或賠償經濟損失責任。六、乙方使用物業管理房屋期間，發生的稅費由_______方承擔，水、電、氣、熱等費用由_____方承擔。乙方如需裝修房屋，費用自理。七、本協議未盡事宜，經雙方協商后可另行簽訂補充協議。八、本協議一式四份，雙方各執兩份，自雙方蓋章后生效。　　甲方：乙方：

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物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。　　一、物業管理超前介入階段　　物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以后業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。　　在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關于物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：“本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。”據此條規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規定，并可以參照《合同法》第21章關于委托合同的規定及第18章第4節關于技術咨詢合同的規定。　　物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委托合同規范訂立服務合同和解決發生的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的委托人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受托人的工作成果，支付報酬。　　關于物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委托人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受托人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理專業咨詢合同的委托人按照委托人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委托人承擔，但當事人另有約定的除外。　　關于物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受托人利用委托人提供的技術資料和工作條件完成的新的科技成果，屬于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，屬于委托人。當事人另有約定的，按照其約定。　　二、前期物業管理階段　　1.物業接管驗收期　　物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委托合同》的物業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》(ZBP30001-90)及相關新標準，接管委托單位移交的物業所進行的驗收。《房屋接管驗收標準》之“1.2”中規定：“凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標準執行；依法代管、依約托管和單位自有的房屋的接管，可參照本標準執行。”　　新建物業的接管驗收不同于竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認，交接驗收的對象是由開發建設方移交物業管理企業管理的物業。根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條第(五)項規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工的綜合驗收中，包括“物業管理的落實情況”。因此，物業管理企業參與竣工驗收的環節也成為超前介入管理的一種表現形式，但此時它并非驗收主角，也不獨立承擔什么法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結合起來，竣工驗收合格之日，物業也就移交物業管理企業接管了。　　物業接管驗收是物業管理委托方與受托方之間發生的法定手續或約定手續，從管理服務工作上講，物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的超前介入咨詢服務轉入到對物業的實體管理之中；從法律關系講，接管驗收是物業管理企業履行生效的委托合同所應盡的第一項重要義務，也是明確交接雙方責任、落實物業保修責任、維護將來入住業主合法權益、保證今后物業管理工作能夠正常開展的一個“法鎖”(即法律關系紐結)。　　為防止留下今后糾紛隱患，物業管理企業在接管驗收時應當站在業主的立場上和從保證今后物業維護保養管理的角度，特別注意以下幾個方面：　　(1)接管驗收中若發現物業質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位對存在的物業質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對于其他質量問題，可約定期限由開發建設單位負責維修，也可以采用費用補償的辦法，由接管方處理。　　(2)落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎設施工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂“終身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建筑施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。但就開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。　　《城市房地產開發經營管理條例》第16條第2款明確規定：“房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。”在物業保修實務中，有兩種主要做法：一是由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，在需要時用于代修，保修期滿，按時結算；二是由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之后，若業主提出物業質量瑕疵問題和保修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。　　(3)物業管理企業應督促開發建設方移交物業整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。　　(4)為盡快發揮投資效益，開發建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知并約定時間驗收。經接管驗收符合要求后，物業管理企業應在7日內簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作就完成了。　　2.物業入伙期　　當物業管理企業的驗收接管完成后，物業就具備了入伙條件。所謂“入伙”就是業主領取鑰匙，接房入住或使用。由于物業的入伙階段是物業管理企業除管理物業以外，開展對人服務業務即與其服務對象業主接觸的第一關，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續外，各種管理與被管理的矛盾、服務與服務感受的差異也會在短時期內集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業管理問題和糾紛發生最集中的階段。所以，物業管理企業應高度重視這一時期，一方面應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓接房須知、收費通知書、管理規約一并寄給或送達業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續；另一方面應充分做好預防和依法處理糾紛的準備，充分利用這一機會，做好物業管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業管理方的權利來源(委托授予的經營管理權和國家法定的具有權利與義務結合性的物業管理職責)、權利性質(產權中的相對獨立的經營管理權和物業管理事務受托處理權或代理權)、義務和責任的有限性(限于復有物業財產的經營管理、使用物業公共秩序的監督和協助業主們維護、改良生活環境以及保安責任、物業質量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規約的必要性和法定性、物業管理收費的項目及有關規范性文件依據。　　例如，針對業主對收取防盜門、防盜鎖、監控和報警裝置等安全防范設施費用的異議，應援用1996年1月5日建設部、公安部令《城市居民住宅安全防范設施建設管理規定》(49號) 第12條規定：“城市居民住宅安全防范設施建設費用，由產權人或使用人承擔。”此外，應秉行“全心全意為業主服務”的理念，切實為業主著想辦事，例如，對業主進行物業驗收時予以熱情協助，并以專業知識和企業經驗指導業主注意一般物業可能存在的質量問題，以樹立起物業管理企業良好的“第一印象”，贏得業主們的信賴。　　在物業入伙期易發糾紛主要是四類：　　(1)服務態度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況并向業主方賠禮道歉、請求諒解和物業管理企業內部追究有關服務工作人員紀律責任等方法來處理。　　(2)服務差錯造成業主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權損害賠償原則作出處理。　　(3)格式條款合同糾紛。關于此類糾紛見本節后面關于消費者合法權益保護方面的糾紛中的有關說明。　　(4)業主驗收自己物業發現質量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業接管驗收部分中已闡明物業質量責任歸屬問題，有些業主因誤解而把物業管理企業當作責任人來找吵鬧要保修而引起糾紛。這類糾紛一般采用讓業主了解國家有關法規規定，說明責任歸屬問題，化解業主對物業管理公司的敵視情緒的辦法來處理，并盡可能協助業主追究開發建設方的責任，督促其履行保修義務。　　(5)房屋銷(預)售合同中關于售后物業管理約定的糾紛。按物業管理規范性文件規定，住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業主入住后發現物業管理企業的服務效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，于是雙方發生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應當具體分析和提出個案對策，不能籠統簡單地規定不可以辭退或者應當辭退的原則。　　3.房屋裝飾裝修期　　業主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便于居民進行家庭裝飾，中國建設部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關于房屋裝修裝飾的物業管理工作，預防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業的業主人伙后突出的一項重要事務。《重慶市物業管理辦法》第24條明確要求：業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業主和使用人。物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督，發現違反前款的行為，應當勸阻和制止，并督促其改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。　　……　　對房屋裝飾裝修中易發的糾紛之處理，應注意以下幾點：①《建設工程質量管理條例》第15條第2款規定：“房屋建筑使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建筑主體和承重結構。”若擅自變動了則按第69條規定“責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。”造成損失的，應依法承擔賠償責任。②異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。《建筑裝飾裝修管理規定》第28條規定：“房屋所有權人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應負責修復或賠償。”③業主與其所聘用的施工隊伍之間因裝飾裝修房屋質量或報酬發生的糾紛，不屬于物業管理糾紛，當事人協商解決不了的，可以申請調解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環境侵害行為和保護業主環境權，對能產生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應當限定每天允許施工的時間。　　三、業主團體自治主持下的物業管理階段　　業主委員會成立后，前期物業管理轉入業主團體自治管理與專業化物業管理相結合的運行階段。　　1.物業管理企業的辭退糾紛　　關于辭退物業管理企業糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委托合同的信任基礎法理和中國《合同法》有關規定，委托合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現行物業管理法規規定，只有物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業提供的管理服務未能達到政府部門(深圳規定)和委托合同規定的管理服務效果標準或者有其他違約行為的，業主委員會或委托方才可以決定終止委托合同(江蘇省規定)。這種限制信任定律發揮作用，從而限制合同解除自由的規定是否妥當呢？有人認為，從物業管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物業管理事務繁雜，受托的物業管理企業投入的勞動量亦大，辛辛苦苦干了一段時間打下了物業管理上臺階的基礎，如果沒有什么違約行為，業主委員會將之辭退，好像不太公平，應當立法保護物業管理企業的商業利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經營者更多快好省地創造綜合效益，就難免會失去委托人對其能力的信任，也自然就難免被更能干的經營者所取代。立法限制委托人善意(即為獲得更優秀的受托人)解除合同，實質上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落后的經營管理方式及服務方式。因此，為充分發揮競爭機制作用和維護委托合同的信任基礎，鞭策物業管理企業居安思危，努力以自己不斷提高的服務水平來維系與業主們之間的信任關系，在有關立法上不應對物業管理委托合同的解除設不必要的限制，而應回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也并不必然導致合同解除，追究了違約責任后，合同還可能繼續履行，沒必要以違約作為合同解除的基本前提。當然，考慮到物業管理委托合同的商事性和物業管理企業的營業性，如果業主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受托方的損失賠償額數目也不會很小。　　從各地方的物業管理省級文件相關規定比較而言，上海市和重慶市的規定比較穩妥，即：物業管理企業應當在物業管理合同終止或者解除后10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案：①對預收的物業管理服務費用予以按實結算，多收的部分應予退還；②移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊；③移交物業管理用房和業主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件。　　2.房屋維修、更新的費用糾紛　　根據權利與義務相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業管理轄區內的房屋維修、更新的費用糾紛。　　(1)屬于業主獨有(房屋室內)部分的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主負責。　　(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”其第221條規定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。　　1995年5月9日建設部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業管理企業代為經租商業用房，應注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。　　(3)房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔，1989年11月1日建設部第5號令《城市異產毗連房屋管理規定》第9條，比較詳細地規定了凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規定突出了住宅維修基金，由業主按規定分攤，分期繳納，房屋共用部位、共用設施設備由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。　　(4)物業管理區域內的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業部門專項管理的設施，也可以委托物業管理企業管理維護，并承擔相應費用。　　(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。　　(6)物業出現嚴重損壞而影響業主、使用人權益和公共安全時，區、縣房地產行政主管機關應當督促限期維修；必要時，房地產行政主管部門可以采取排險解危的強制措施，排險解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設部第11號令《城市房屋修繕管理規定》)　　(7)房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。反之，依不動產相鄰關系法理及規定，因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或賠償。　　3.物業的使用糾紛　　物業的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環境衛生、公共利益的利用物業行為違法或不正當所引發的糾紛。處理這類糾紛應適用社會公益優先保障原則、維護相關行政管理秩序原則和尊重物業所有權屬主意思原則。　　物業管理法規明列出物業使用關系中的禁為行為：損害房屋承重結構和破壞房屋外貌；占用、損壞房屋的共用部位、共用設施或者移裝共用設施設備；在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；侵占綠地、毀壞綠化；亂設攤點、集貿市場；亂倒垃圾、雜物；在建筑物、構筑物上亂張貼、涂寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；從事業主公約所禁止的營業；法律、法規及政府規章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規范的行為人，不僅業主、使用權人、居民、業主委員會、物業管理企業有權勸阻制止和舉報，而且有關行政主管部門的執法監察機構有權依法予以行政處罰。　　中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規劃法與土地利用總體規劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業管理區域內按照規劃建設的住宅、公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。住宅因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的要求，其產權人應當征得相鄰業主、使用人、業主委員會的書面同意。利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合《廣告法》等有關規定的要求，征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，并簽訂合同。對物業擁有產權的業主們應該按一定比例享受在共有共用的地方因設置廣告等經營性設施所產生的經濟效益。　　4.車輛停占車位及車輛保管糾紛　　……　　中國《消費者權益保護法》賦予了消費者九項權利：①安全權。消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。②知情權。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。③選擇權。消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。④公平交易權。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。⑤求償權。消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。⑥結社權。消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。⑦獲取知識權。消費者享有獲得有關消費和消費者權益保護方面的知識的權利。⑧受尊重權。消費者在購買、使用商品和接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。⑨監督權。消費者享有對商品和服務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為，有權對保護消費者權益工作提出批評和建議。　　根據物業管理服務的特點，物業管理企業和物業消費者應特別注意關于消費者權益的下列規定：　　(1)《消費者權益保護法》第49條規定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。”這就是所謂“加倍賠償”(又稱“退一賠一”)的法律依據，其中關鍵是對“欺詐行為”的認定。國家工商行政管理局于1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經營者如果不能證明自己沒有“欺騙、誤導消費者”的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外，計量不準就是商品質量不合格，根據有關法規規定，購到計量不準商品的消費者可以向經營者索取商品金額價格3倍的賠償。　　(2)《消費者權益保護法》第25條規定：“經營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。”第43條規定，違反上述條款規定的，“應當停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，并賠償損失。”這就是消費者名譽權、人身自由權受到侵害時要求精神損害賠償的法律依據。《民法通則》第120條規定，也是人身權受到侵害時可以要求精神損害賠償的依據。在物業管理實務中，特別要注意對保安人員的行為規范化、合法、尊重人權的教育，防止發生侵犯業主、使用人等的人身權、人身自由的錯誤和違法行為。　　(3)《消費者權益保護法》第24條規定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。”含有這方面的內容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。條款合同不同于示范合同，它是由當事人一方(經營者)預先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為“服從合同”。中國《合同法》第39、40、41條對格式條款作了專門規范，要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。　　順帶指出，關于一些業主、使用人拒交物業管理費引起的收費糾紛，物業管理企業可依照《民事訴訟法》第189條的規定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務人異議而終結的，申請費由申請人負擔；債務人未提出異議的，申請費由債務人負擔。　　在業主團體自治主導的物業管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業管理活動中會發生，但不是物業管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業管理從業人員特別是物業管理企業經理層人員及行政主管機關的工作人員，應在日常工作和學習中，注意收集、研究物業管理實務糾紛案例分析資料和相關法學理論文著，以利于不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……　　參考物業管理文章

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上海市住宅項目移交物業，上海永龍房地產有限公司董事長是誰

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7，新樓盤開發完成后開發商如何與物業交接

8，物業公司如何接管小區的水電暖與開發公司如何辦理移交

9，上海市最新的物業管理條例

10，物業管理移交協議怎么寫

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上海市住宅項目移交物業，上海永龍房地產有限公司董事長是誰

本文目錄一覽

1，上海永龍房地產有限公司董事長是誰

2，開發商將小區 移交給物業需要什么手續需要在建委走什么流程嗎百度

3，新小區上房多久移交物業移交后和開發商還有關系嗎

4，上海市住宅物業管理規定

5，請問我公司為房地產開發企業到業主入住后需要交接給物業公司

6，上海市人民代表大會常務委員會關于修改上海市住宅物業管理規定的決

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