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1，黑龍江省北安市房價還會漲嗎
2，房價到二零一幾年時會是什么走勢
3，如何投資要注意什么
4，如何查詢二手房價格走勢
5，網(wǎng)絡(luò)銷售是不是騙人的
6，請詳細解釋下次級貸危機
7，房地產(chǎn)評估從哪些方面進行

1，黑龍江省北安市房價還會漲嗎

小地方的房子價格肯定會一直上漲的，需要買房子的越來越多，沒想到北安都這價格了

北安位于黑河市五大連池縣東南方,黑河市與齊齊哈爾市交界的202國道上.

黑龍江省北安市房價還會漲嗎

2，房價到二零一幾年時會是什么走勢

你好！房價的走勢總體來說似乎下降！一是與國家的宏觀調(diào)控政策有關(guān)，房地產(chǎn)屬于國家限制類行業(yè)，開發(fā)商取得銀行貸款的難度逐步加大；二是大家目前的觀望意愿十分強烈，大家唯恐在較高的價位買到房屋，除非特殊原因一般都在觀望。綜合上述兩點，開發(fā)商不好取得銀行資金支持、買房者又遲遲不愿購房，開發(fā)商的資金鏈就要出現(xiàn)問題，這樣，開發(fā)商只好忍痛割愛，通過降價的方式取得資金回籠。所以，在今后的一段時期內(nèi)，房價應(yīng)以降價為主題。上述。只是本人的一點淺見，不知當否？順祝中秋快樂！！.

好，快樂。

房價會更高.一定會比現(xiàn)在高

房價到二零一幾年時會是什么走勢

3，如何投資要注意什么

投資首先要用自己不用的錢，不要用生活用錢。每月除去生活費以及留有急用錢外，結(jié)余部分可用來投資。結(jié)余錢若較少，可以考慮以零存整取的方式存入銀行，每月都要存。雖然利息少，但可有效存住錢。也可以定投一支基金，但要長期投資，時間越長，風險就越低，短期效益不明顯。若有固定資金，可考慮銀行的理財產(chǎn)品，時間短，利率比銀行利率要高，五萬起存。還可以買入債券型基金，一般年收益率在5－10％左右，風險很小。最低1000元就可以。這些都是較穩(wěn)健的投資。風險較大的主要有股票、基金、黃金等等。你可以根據(jù)自己的情況而定。

1、投資房地產(chǎn)的好處 (1)不動產(chǎn)是保值品,在平安的年代不會貶值,最多不升值,一般情況下隨著gdp的上漲一起上漲。 (2)房產(chǎn)的升值潛力大過人民幣。房產(chǎn)作為一種具有特殊性的商品,有著使用期長,耐用性強的優(yōu)點。受社會大環(huán)境的影響,我國很多城市的房產(chǎn)都出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。 (3)除了房產(chǎn)本身價值的上升,租金是房地產(chǎn)投資的第二收入。如果是將房子他租,還能每月坐收租金。 (4)一次投資,長期受益。一套好的房子,可以受用終身,不論是自住還是他租,亦或者是轉(zhuǎn)賣,都可以讓房主本身受益無窮。如果是將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣,就目前房價的上漲趨勢而言,房價翻個幾倍絲毫不成問題。 (5)利于提高投資購房者的信譽度。因為房產(chǎn)的難買性,所以擁有房產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。這對于提高投資購房者或房產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。 (6)易于獲得金融機構(gòu)的支持。由于可以將房地產(chǎn)作為抵押物,所以置業(yè)投資者較容易獲得金融機構(gòu)的支持,得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù),給置業(yè)投資者提供了很多選擇。 2、投資房地產(chǎn)注意事項 (1)確定好投資策略。買房投資是一門學問,欲真正獲取投資回報,首先需要制定適合自己的投資策略,需要清楚了解自己的經(jīng)濟能力,知道自己有多少錢可以投資房產(chǎn),可以投資什么樣的房產(chǎn),這些可以投資的房產(chǎn)中哪一處的性價比是最好的等等。 (2)選擇良好的地段。地段是買房投資時必須要考慮的因素,地段的好壞關(guān)系到房屋的價格,更關(guān)系到房屋的投資價值。地段好的房子,房屋價格比較高,升值的可能性也就比較大,因此在經(jīng)濟條件允許的情況下,最好購買地理位置比較好的房屋以保證房產(chǎn)升值。 (3)參考房屋均價。買房投資時要參考房屋均價,因為房屋均價的高低不僅可以讓投資者在購房款的數(shù)額上做到心里有底,還能從中了解到當前的市場狀況。 (4)計算好養(yǎng)房成本。養(yǎng)房成本也是買房投資時要考慮的必要因素之一,它直接關(guān)系到置業(yè)投資者投資后的經(jīng)濟回報率,以及決定投資行為是否值得的關(guān)鍵問題。

如何投資要注意什么

4，如何查詢二手房價格走勢

可以關(guān)注房產(chǎn)交易中心。二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。六、物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。七、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。八、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。九、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。十、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

5，網(wǎng)絡(luò)銷售是不是騙人的

◥▇▆▅$$▅▆▇◤☆ 每個人都有自己的夢想，我也不例外，兒時的夢想和對美好未來的憧憬被殘酷的現(xiàn)實無情的沖擊著，在這個金錢至上的社會，金錢就代表成功，一切衡量你在社會的地位和能力都是與金錢掛鉤，我們能把社會的認知改變嗎？答案顯然是否定的，我們也只有隨大流拼命的去掙、去拼、去闖，可是社會的資源早已不屬于我們這代人了，我們大學畢業(yè)國家不包分配了，我們進入工廠開始面臨下崗了，我們準備結(jié)婚房價開始離譜了，房奴，蝸居都是21世紀的新生產(chǎn)物，沒有良好的家庭背景和社會背景，要想在現(xiàn)在這個社會里立足是談何容易？可是如果我們沒有成功沒有金錢我們就被打上“平庸”、“無能”、“不求上進”、“不思進取”等一系列飽含貶義之詞的烙印。我們真的是這樣的人嗎？我相信大多數(shù)人不是，都在渴望成功并努力著但沒有原始資金要起步是何等之難，我一個普通的不能在普通的小人物，蝸居著努力著但是沒有回報，我不怨天不由人，我要通過自己的雙手來創(chuàng)造財富，打工幾年攢了10萬左右在2007年股市行情火爆到極致的時候我加入了股民軍，我向朋友借款20萬在5800點的位置建倉，沒多久股市泡沫就破裂了，股市的市值開始大幅縮水我的資產(chǎn)也開始急劇猛減，到股市2500點的時候我已經(jīng)把自己辛苦幾年的血汗錢虧光了，沒有辦法我只好還掉朋友的資金黯然的退出了那個讓我一輩子都忘不掉的市場，痛定思痛我決心好好研究好好學習，我進了一家期貨公司在那里學習如何操盤和分析，漸漸地我領(lǐng)悟到了其中的奧秘可是巧婦難為無米之炊，生活還得繼續(xù)只有打工一條路可走，2009年的清明節(jié)過了，最好的一個哥們在廣西北海給我打來電話讓我過去看看，說他開了一個公司叫我過去幫他的忙，我沒有想什么他是我最好的兄弟，當時對自己工作也不是很滿意就這樣在4 月底我踏上去北海的火車，到了北海之后兄弟很好的接待了我，他也沒有給我說實話讓我了解他現(xiàn)在從事的事業(yè)，我第二天就跟著他到了一個茶樓里面了解到了什么是連鎖銷售，幾天的了解下來我認可了，認為這真的是次機會，我一定要牢牢的抓住他，沒有多想我把打工攢的僅僅一萬的存款投了進去，但是不滿足啊就向家里人說打算準備開個店希望家里支援，但我也知道家里的情況，爸爸退休在家，媽媽沒有退休金，小時候我媽為了帶我辭掉了工作，所以我這輩子最虧欠的是我媽，家里一點都不寬裕，爸爸還是不放心我在異地開店，抱著負責的態(tài)度他到北海來看看我的生意的可行性，我的心里可是忐忑不安啊，畢竟是謊言怕他不理解，還好父親了解了第一天后沒有那么大的反應(yīng)只是覺得有點懸，在后面的了解過程中父親也覺得這是次機會，原先他還想做認為在有生之年還能遇上這么好的機會，但鑒于年事已高我沒有讓他加入，他回去后給我東拼西湊找親戚給我補到了21份的錢，讓我好好的發(fā)展，我也沒有辜負他們的希望，在開始的時候進展的還是很不順利，慢慢的做了3個月了下面也來人了眼看就要上經(jīng)理了誰知道來個晴天霹靂。真是古語說的好啊天有不測風云，人有旦夕禍福我的推薦人在宏觀調(diào)控中被抓，上面的領(lǐng)導都被抓了下面就亂成了一鍋粥，一次次的等待，一次次的失望。時逢60周年大慶，調(diào)控的比較厲害，大家也就陸陸續(xù)續(xù)的回家了，我還是堅持在北海沒有回家的念頭，可是他們遲遲沒有出來，工作根本開展不下去，我也只有回到了自己的小家，沒臉見父母啊回家后完全沒有心思做其他的，心情是極度郁悶和低落，就這樣意志和斗志也在現(xiàn)實生活中一點點的腐蝕，2010年的春節(jié)來了，想想年后還是的從長計議啊，生活還得繼續(xù)，就在這時候北海傳來了好消息，他們要出來了網(wǎng)絡(luò)開始逐步恢復了，我準備上網(wǎng)看看負面的東西多不多，結(jié)果讓我沒有想到的是百度資本運作吧里全部是“網(wǎng)絡(luò)資本運作”原先的哪些負面報道一條都沒有了，驚奇之下我開始好好的看看什么是“網(wǎng)絡(luò)資本運作”原來他就是異地連鎖銷售的升級版，沒有運作資金的限制，沒有謊言的邀約，沒有那么大的壓力，投資也小的多，我感覺到這是趨勢所在就好好的進行觀察和深入了解，一周后我就加入了，感謝異地沒有異地的思維和觀念的革新，今天看到這個也只會一笑了之，并譏笑這群人想發(fā)財想瘋了，網(wǎng)絡(luò)的好處的的卻卻是顯而易見的，兄弟姐妹們做過異地的朋友們，花上一點時間來了解“網(wǎng)絡(luò)資本運作”絕對值！我郁悶的心情就像一陣風吹過，內(nèi)心的激情又被重新點燃！努力吧！王者風度口口: 壹零肆伍肆玖陸零壹

那得分情況看，不能以偏概全、也不能全信！

6，請詳細解釋下次級貸危機

　　次貸危機又稱次級房貸危機(subprime lending crisis) ，也譯為次債危機。它是指一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風暴。它致使全球主要金融市場隱約出現(xiàn)流動性不足危機。美國“次貸危機”是從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)的。2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。　　引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。　　利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現(xiàn)違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。　　　　美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結(jié)合的還款方式，即：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動利率償還貸款。　　在2006年之前的5年里，由于美國住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。　　隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發(fā)“次貸危機”。我國的房地產(chǎn)貸款規(guī)模近幾年發(fā)展迅速，并對銀行業(yè)盈利能力和資產(chǎn)安全有較大影響。據(jù)上海銀監(jiān)局２００８年２月發(fā)布的《２００７年度上海市房地產(chǎn)信貸運行報告》稱，截至２００７年１２月末，全市中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額５１３７．６２億元，比年初增加４５２．８８億元，同比多增６３．２８億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長１０．５８％。２００７年，上海中資商業(yè)銀行增量貸款中有２７．５％投向了房地產(chǎn)業(yè)。截至去年１２月末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重為３２．２％。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場波動加劇及宏觀調(diào)控不斷加強的同時，房地產(chǎn)信貸運行與市場之間的關(guān)聯(lián)更趨密切，無論是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房貸借款人，都面臨因房價波動而帶來的壓力與風險。針對這種狀況，上海銀監(jiān)局表示，將加強宏觀監(jiān)管，關(guān)注信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢，適時提示各銀行重視潛在的系統(tǒng)性信用風險，制訂并實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產(chǎn)信貸風險。　　比較我國房地產(chǎn)市場與美國次級按揭市場，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產(chǎn)品。同時，房產(chǎn)首付在２０％，政策上不允許發(fā)放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風險。　　一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸。在房地產(chǎn)“新政”實施前，我國居民房地產(chǎn)貸款首付比例為２０％。但實際操作中，也存在虛假操作的情況。據(jù)報道，２００４年上海曾經(jīng)發(fā)生過有人貸款７８００萬元，購買１２８套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過假信用的方式進入的。　　二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的５０％。但實際上，國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標準。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產(chǎn)銷售人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。　　三是貸款利率增長快，導致部分債務(wù)人喪失支付能力。近年來，央行數(shù)次提升貸款基準利率。２００４年１０月２９日從５．３１％提高至５．５８％；２００６年４月２８日金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)０．２７個百分點至５．８５％。經(jīng)過連續(xù)１０多次上調(diào)，目前一年期貸款基準利率已提高到７．４７％，這對信用差、還款能力不強的貸款人來說無疑是巨大壓力。　　四是房價在飛漲后存在下跌趨勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大城市近年房價指數(shù)上漲２０％左右。就具體的樓盤而言，則上漲５０％至１００％甚至更多。飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調(diào)升時，勢必加大高價購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風險。　　如何防范信貸風險　　次貸危機對商業(yè)銀行的重要啟示是，在經(jīng)濟增長階段忽視風險必將導致經(jīng)濟減速階段的風險甚至是危機的爆發(fā)。當經(jīng)濟發(fā)生周期性波動時，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量將首當其沖　　一要加強宏觀經(jīng)濟運行的分析，高度關(guān)注經(jīng)濟周期波動可能帶來的風險。自２００２年中國進入新一輪經(jīng)濟增長周期以來，境內(nèi)商業(yè)銀行在旺盛的貸款需求下產(chǎn)生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動和壓力的雙重推動下，大多數(shù)銀行更多地注重盈利而忽視和放松了風險防范，貸款尤其是個人貸款增長速度居高不下。次貸危機對商業(yè)銀行的重要啟示是，在經(jīng)濟增長階段忽視風險必將導致經(jīng)濟減速階段的風險甚至是危機的爆發(fā)。從當前宏觀調(diào)控態(tài)勢和運行環(huán)境看，中國經(jīng)濟在經(jīng)歷了近６年的快速增長后，未來幾年中國經(jīng)濟高位增長的勢頭可能放緩。當經(jīng)濟發(fā)生周期性波動時，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量首當其沖。同時，對中國的銀行而言，必須認真考慮如何更好地防范全球金融體系中的風險。我國金融業(yè)積極穩(wěn)妥地推進對外開放、實施“走出去”戰(zhàn)略的同時，全球金融體系中的風險不容忽視，必須深化改革，改進風險管理能力，提高綜合競爭力。　　二要科學設(shè)計信貸產(chǎn)品。美國次貸危機爆發(fā)的重要原因之一，在于金融機構(gòu)為了逐利而不惜降低借貸標準。面對房價不斷上漲，忽視住房貸款的第一還款來源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品，將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉(zhuǎn)移到資本市場，風險本身并沒有消失，而是為危機埋下禍根。因此，金融機構(gòu)必須審慎經(jīng)營，科學設(shè)計信貸產(chǎn)品。同時，在具體業(yè)務(wù)操作中，必須恪守原則與標準，打好風險防范的基礎(chǔ)。　　三要把握宏觀經(jīng)濟走勢與具體產(chǎn)品的關(guān)系。目前，中國房地產(chǎn)處于上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發(fā)展得非常快。２００７年以來，商業(yè)性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。從美國次貸危機的教訓來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產(chǎn)市場發(fā)展中的各類金融風險。對此，銀監(jiān)會對銀行一再發(fā)出風險提示，要求銀行不能放松借貸標準，嚴格“三查”，嚴防假按揭和虛假貸款，并多次就銀行房地產(chǎn)貸款進行現(xiàn)場檢查。同時，在房價不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價格風險。　　四要做好預警，控制規(guī)模與風險。近年來，出于戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營轉(zhuǎn)型需要，境內(nèi)商業(yè)銀行普遍將個人信貸作為收入的主要增長點。在目前資產(chǎn)價格快速攀升、存在回調(diào)壓力的大背景下，商業(yè)銀行應(yīng)高度關(guān)注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險，不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發(fā)展。從上海地區(qū)銀行房地產(chǎn)信貸投放看，個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭，銀行不良資產(chǎn)上升的隱患加大。因此，吸取次貸危機的教訓，我國商業(yè)銀行應(yīng)高度關(guān)注個人房地產(chǎn)貸款風險，加強信用系統(tǒng)建設(shè)，提高風險防范能力。　　同時，金融監(jiān)管部門要加強監(jiān)管，防范和制止金融機構(gòu)違規(guī)發(fā)放不符合條件的貸款。在當前動蕩的金融環(huán)境下，金融監(jiān)管起著更加重要的作用。　　五是金融創(chuàng)新要堅持“謹慎經(jīng)營”原則。美國次級房屋抵押貸款證券化的所謂金融創(chuàng)新中，次貸不僅很快衍生出各種金融產(chǎn)品，還被分配到各種金融機構(gòu)的投資產(chǎn)品組合之中。對沖基金及其他高杠桿機構(gòu)以其財務(wù)杠桿工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級債有關(guān)的各種交易，這導致衍生產(chǎn)品價值與其真實資產(chǎn)價值之間的聯(lián)系被完全割斷，放大了相關(guān)投資和交易風險，使金融活動背離了金融機構(gòu)的“謹慎經(jīng)營”原則。當風險集中爆發(fā)時，再追溯原生信貸產(chǎn)品的發(fā)行質(zhì)量，為時已晚。因此，在產(chǎn)品設(shè)計與每一單合約執(zhí)行過程中，就應(yīng)按照謹慎經(jīng)營原則，合理評估無風險約束下的放貸行為與潛在風險的平衡，防患于未然。

7，房地產(chǎn)評估從哪些方面進行

房地產(chǎn)評估，主要是根據(jù)不同的評估目的，評估某一估價標的物在某一估價目的下的現(xiàn)行市場價值，對某一標的物進行評估時，主要從以下幾個方面進行：一、首先要與委托方充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途，確定估價目的。二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔任項目負責人，并配備與該項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師按估價程序開展估價工作。1、明確估價基本事項。(1) 估價目的；(2) 價值日期；(3) 估價對象；(4) 價值類型。2、制定估價作業(yè)方案。(1) 估價工作內(nèi)容，包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；(2) 估價工作質(zhì)量要求及保障措施；(3) 估價作業(yè)步驟、時間進度、人員安排和經(jīng)費預算。3、搜集估價所需資料。(1) 反映估價對象狀況的資料；(2) 估價對象及其類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；(3) 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；(4) 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。4、實地查勘估價對象。每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師必須親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好實地查勘記錄。5、選定估價方法進行測算。6、確定估價結(jié)果。7、撰寫估價報告。8、審核估價報告。9、交付估價報告。10、估價資料歸檔。三、我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》明確規(guī)定，自受理估價委托至完成估價項目，估價工作應(yīng)按上列程序進行，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價中不得簡化或省略前款規(guī)定的估價程序。

現(xiàn)在主要是看評估對象所在地的市場，通過各項系數(shù)調(diào)解！有點復雜，具體你可以查一下，估價規(guī)范。

不同的項目有不同的評估方法。這么問有點寬泛了。　　基準價格是首先要確定的　　之后是房屋結(jié)構(gòu)，內(nèi)部裝修。這三項是最基本的　　估價方法有4個　　市場比較法。在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。　　市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件：　　第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達，有相當大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。　　第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。　　第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當前房價的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。　　收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預期理論。首先估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。　　使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。　　第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。　　事實上，人們的預期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機風氣的影響。　　成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價的構(gòu)成很復雜，也主要是這個原因。　　假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析。　　在開發(fā)商準備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應(yīng)繳納稅費等項成本早已心中有數(shù)。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設(shè)計預想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經(jīng)濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應(yīng)當被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對一個開發(fā)項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。　　除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發(fā)的時候采用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。