珠海房?jī)r(jià)這幾年的暴漲一方面是跟隨全國(guó)的房?jī)r(jià)普漲，另一方面也是由于港珠澳大橋帶來(lái)的預(yù)期和粵港澳大灣區(qū)概念，讓珠海的房?jī)r(jià)火箭般上升。珠海房?jī)r(jià)這么漲，也不能說(shuō)是完全沒(méi)有支撐，珠海雖然GDP總量在廣東只排第十，2017年大概2500多億，但是珠海的人均GDP是廣東前三，僅次于廣州深圳，17年已經(jīng)接近14萬(wàn)人民幣，因?yàn)橹楹Ｈ松伲?017年只有約160萬(wàn)人，當(dāng)然人少也是之前這么多年來(lái)珠海房?jī)r(jià)一直保持穩(wěn)定的原因之一。

1、作為粵港澳大灣區(qū)三極城市之一，如何解讀珠海樓市現(xiàn)狀？珠海是大灣區(qū)的房?jī)r(jià)洼地嗎？

珠海目前的新房均價(jià)在廣東已經(jīng)排到第三位，即使與全國(guó)各大城市對(duì)比，也可以坐到第8位的位置上，這雖然也得益于當(dāng)?shù)剌^富裕的社會(huì)環(huán)境，但概念、外力推動(dòng)再加上珠海本地較寬松的樓市政策也是當(dāng)?shù)貥鞘械闹匾瘟α浚遣皇峭莸亍⑹欠駮?huì)向廣深港澳這些城市的房?jī)r(jià)看齊，要看調(diào)控的力度及在后續(xù)發(fā)展中這些重要支撐力量是不是一直存在。

珠海的房?jī)r(jià)水平有本地因素的支撐，但外力推動(dòng)作用也相當(dāng)明顯，▲珠海的房?jī)r(jià)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)處于較高的水平，本地的條件形成了一定的支撐力量。從中房協(xié)監(jiān)測(cè)的全國(guó)城市房?jī)r(jià)4月份的新房數(shù)據(jù)來(lái)看，珠海以2.6萬(wàn)左右的均價(jià)位居國(guó)內(nèi)城市第8名的位置，在廣東緊隨廣州和深圳這兩座一線城市之后，位居第3位，珠海的這一數(shù)據(jù)把國(guó)內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的中心城市都比了下去。

而且在珠海的橫琴和香洲這些區(qū)域，房?jī)r(jià)4-5萬(wàn)已經(jīng)是比較常見(jiàn)的現(xiàn)象，而對(duì)比當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)體量，表面上屬于普通三線的水平，據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年地區(qū)生產(chǎn)總值是3435億，雖然這樣的數(shù)據(jù)一點(diǎn)也不突出，但人均數(shù)據(jù)卻可以邁進(jìn)發(fā)達(dá)城市的門(mén)檻。截止至2019年末珠海的常住人口是202萬(wàn)多人，計(jì)算人均的地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)17萬(wàn)左右，位居全國(guó)第四，折算成美元是2.5萬(wàn)左右，而國(guó)際上公認(rèn)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的門(mén)檻是人均超過(guò)2萬(wàn)美元，

同年珠海市全體居民人均可支配收入是5.2萬(wàn)，從這個(gè)角度來(lái)看，珠海市經(jīng)濟(jì)體量雖然不大，但從人均數(shù)據(jù)上看在國(guó)內(nèi)還是相對(duì)較強(qiáng)的。同時(shí)，珠海的轄地面積只有1771平方公里，比深圳還小，未來(lái)可供開(kāi)發(fā)的土地也將會(huì)與深圳一樣矛盾越來(lái)越突出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，假如珠海在大灣區(qū)中能有長(zhǎng)足的發(fā)展，那么日漸稀缺的土地將會(huì)成為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的一個(gè)重要支撐因素，

▲較寬松的條件和外來(lái)力量的支撐，是珠海樓市的另一支重要推動(dòng)力量。在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”及“房住不炒”的樓市調(diào)控下，雖然在購(gòu)房數(shù)量上還會(huì)有嚴(yán)格的限制，但在購(gòu)房資格上已經(jīng)沒(méi)有以前那么嚴(yán)，現(xiàn)在外地人無(wú)須社保證明也能在珠海的部分區(qū)域購(gòu)買(mǎi)新房，其中港澳同胞可以在珠海購(gòu)買(mǎi)最多2套房產(chǎn)，對(duì)于緊靠香港澳門(mén)這樣具有天然地理優(yōu)勢(shì)的珠海來(lái)說(shuō)，需求吸引作用無(wú)疑是很明顯的，

同時(shí)珠海作為有著“幸福之城”美譽(yù)的宜居城市和著名的旅游城市，對(duì)國(guó)內(nèi)其他城市的人也具有較強(qiáng)的吸引力，據(jù)華南地區(qū)知名的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在2019年支撐珠海樓市的成交量的需求中，占了近一半的需求是屬于外來(lái)需求，對(duì)于慣于以成交量來(lái)支撐樓市的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)預(yù)期無(wú)疑是比較明顯的。而據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2019年只有202萬(wàn)常住人口的珠海市新建住宅網(wǎng)簽量是4萬(wàn)多套，對(duì)比一下同期廣州以1530萬(wàn)的常住人口產(chǎn)出了8萬(wàn)多套新建住宅網(wǎng)簽量，及深圳1343萬(wàn)人口產(chǎn)出的3萬(wàn)多套新建住宅的網(wǎng)簽量，珠海的網(wǎng)簽比例真的比大城市還要高得多，少了外來(lái)力量，珠海的樓市將缺乏重要的支撐，

即使是價(jià)格洼地也需要接受樓市調(diào)控的引導(dǎo)，中短期來(lái)看是否能保持穩(wěn)中上行要看概念對(duì)外來(lái)力量的吸引是否能保持發(fā)展的狀態(tài)。房?jī)r(jià)上行對(duì)于無(wú)房的本地居民來(lái)說(shuō)并不是好事，但珠海具有的地理位置優(yōu)勢(shì)，以及概念和未來(lái)發(fā)展前景的推動(dòng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)的走勢(shì)預(yù)期還是較好的，只是中短期還是要看調(diào)控的力度和當(dāng)?shù)馗拍顚?duì)外來(lái)力量是否能保持持久的吸引力，

▲地理位置優(yōu)勢(shì)和概念的炒作、較好的城市發(fā)展前景都是當(dāng)?shù)貥鞘斜容^有力的支持因素。珠海最大的地理位置優(yōu)勢(shì)就是位于珠三角臨海區(qū)域，與香港和澳門(mén)接近，且已建成及正在規(guī)劃的連通深港澳三地的交通網(wǎng)絡(luò)，將大大提升珠海的城市價(jià)值，也由于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比深港澳三大城市低得多而具有更強(qiáng)的需求吸引力，而粵港澳大灣區(qū)這個(gè)概念又給珠海畫(huà)上了較為廣闊的城市發(fā)展前景，雖然大型海灣城市群的成熟超碼還需要10年以上的時(shí)間，但作為一個(gè)正在飛速發(fā)展的國(guó)家來(lái)說(shuō)，未來(lái)在國(guó)內(nèi)發(fā)展出一些類(lèi)似于美國(guó)紐約灣、日本東京灣這樣規(guī)模的大型發(fā)達(dá)海灣城市群完全是有可能的。