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1，重慶哪里寫字樓最集中
2，投資寫字樓前景有多大
3，租賃經(jīng)營調(diào)研報告
4，供不應(yīng)求PK泡沫加劇寫字樓敢不敢買
5，智慧化寫字樓投資前景怎樣

1，重慶哪里寫字樓最集中

重慶城市屬于組團(tuán)式發(fā)展結(jié)構(gòu)，這是重慶的地理?xiàng)l件決定的。決策者因勢利導(dǎo)，以商圈為中心發(fā)展，輻射四周，帶動區(qū)域發(fā)展，每個商圈都有自己特色。所以在重慶，寫字樓最集中的，當(dāng)然數(shù)幾大商圈了:渝中區(qū)的解放碑、江北區(qū)的觀音橋、沙坪壩區(qū)的三峽廣場、九龍坡區(qū)的楊家坪、南岸區(qū)的南坪，大渡口區(qū)的大渡口，當(dāng)然重慶最大的電子產(chǎn)品市場--石橋鋪，寫字樓也很集中。英利一路項(xiàng)目，15萬平方米；協(xié)和城，15萬平方米。山城重慶，高樓頗多，蔚為壯觀。在重慶，寫字樓供應(yīng)量從2011年70萬平方米劇增至2012年的200萬平方米。經(jīng)濟(jì)危機(jī)往往隨摩天大樓而來。重慶寫字樓市場前景將如何？重慶主城各區(qū)寫字樓建設(shè)，正在加速擴(kuò)容。

重慶哪里寫字樓最集中

2，投資寫字樓前景有多大

近幾年來，“樓宇經(jīng)濟(jì)”已然成為成都市經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。尤其在樓宇集中的城中心，大力發(fā)展高端商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已成為企業(yè)入駐密度最高的區(qū)域，也是成都市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的區(qū)域。以5A標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)城中心商務(wù)辦公新領(lǐng)地，有效控制中遠(yuǎn)紅外熱輻射、高效隔音、隔熱的雙層中空LOW-E玻璃幕墻，24部高速高效的迅達(dá)電梯，兼具節(jié)能及靜音的VRV核心空調(diào)一定能喚起您對寧靜、高效、舒適辦公的共鳴。除了在硬件上實(shí)現(xiàn)高配以外，寶瑞商管與世界“五大行”聯(lián)手,為領(lǐng)地中心帶來頂級的商務(wù)管理和物業(yè)管理服務(wù)。領(lǐng)地中心將通過最專業(yè)的物業(yè)管理，貼心地為客戶解決各種核心實(shí)際需求。聯(lián)合辦公巨頭WeWork此次入駐成都選擇領(lǐng)地中心，同樣延續(xù)了這一“準(zhǔn)則”。處在天府廣場旁的領(lǐng)地中心坐擁城市中心交通網(wǎng)絡(luò)的快捷便利，同時汲取天府廣場周圍八大館藏的文化滋養(yǎng)。除此之外，領(lǐng)地中心還擁有東大街、青羊區(qū)及周邊大中型企業(yè)的豐富商務(wù)合作資源，加之與世界“五大行”仲量聯(lián)行和世邦魏理仕聯(lián)手，帶來頂級的商務(wù)管理和物業(yè)管理服務(wù)。隨著2019房地產(chǎn)調(diào)控政策“從緊”之下，房地產(chǎn)企業(yè)從快周轉(zhuǎn)向慢下來的主論調(diào)轉(zhuǎn)變。在逐漸“理性”的增量市場，優(yōu)化區(qū)域市場布局以及升級產(chǎn)品或許是房企不錯戰(zhàn)略調(diào)整方向。因此多元化的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、寫字樓物業(yè)都是未來方向，，領(lǐng)地中心作為領(lǐng)地集團(tuán)成都區(qū)域核心的重點(diǎn)布局，在寫字樓項(xiàng)目的功能升級上進(jìn)行了諸多探索和嘗試，比如綠色生態(tài)、智慧辦公、創(chuàng)新服務(wù)模式等，努力為客戶實(shí)現(xiàn)價值增值。

投資寫字樓前景有多大

3，租賃經(jīng)營調(diào)研報告

　　一、寫字樓租賃市場　　大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為f中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。　　其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在2030元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費(fèi)也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為3040元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。　　二、租賃經(jīng)營策略　　我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。　　由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計近期難有大面積承租寫字樓的.機(jī)會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。　　伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對接聯(lián)絡(luò)，爭取引進(jìn)。　　我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。　　寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會更多，但會降低單位回報率。　　通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。　　文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時認(rèn)為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。　　現(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和f公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會，盤活寫字樓資產(chǎn)。　　三、成本與價格　　經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見寫字樓裝飾設(shè)計工程預(yù)算表，總造價最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。　　定價策略應(yīng)針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上5060元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。　　按70的進(jìn)駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。　　如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預(yù)計裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時日且無絕對把握。　　四、總結(jié)與建議　　1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計要等到半年后。　　2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80以上。　　3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢。　　4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風(fēng)險成本，同時爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評估值的30），以上負(fù)債可從租金收入中償還。　　若上述方案能夠盡快落實(shí)執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項(xiàng)目的前期開發(fā)提供支持和保障。

租賃經(jīng)營調(diào)研報告

4，供不應(yīng)求PK泡沫加劇寫字樓敢不敢買

—壹—根據(jù)中國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國寫字樓竣工面積再次下滑，預(yù)計2019年寫字樓供給量將持續(xù)下降！據(jù)悉，2018年1-11月我國辦公樓施工面積為35371.57萬平方米，累計同比下降0.2%；1-11月我國辦公樓新開工施工面積5488.17萬平方米，累計同比增長0.3%；1-11月我國辦公樓竣工面積為2611.04萬平方米，累計同比下降12.9%。租賃市場需求矛盾也日漸突出，短期租賃需求凸顯！在官方一致明確“堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”，京津冀、長三角、珠三角，乃至于粵港澳大灣區(qū)都有所反映，尤其是這些城市之中的一線城市，寫字樓市場矛盾更為集中。銀行利率不斷下滑，寫字樓的租金回報率卻不斷上升，而“降費(fèi)減稅”政策的執(zhí)行，也在一定程度上刺激了中小微企業(yè)辦公面積增量，寫字樓門檻再次降低，空間紅利比較集中。雖然有政策刺激，但不是所有的寫字樓都值得投資，這一點(diǎn)大家要清晰，政策歸政策，市場歸市場，投資只看價值！—貳—關(guān)于寫字樓，我們經(jīng)常會被問到一個問題，寫字樓前景如何，寫字樓究竟能否值得投資？其實(shí)，對于寫字樓投資，還是要多聽一些經(jīng)驗(yàn)豐富的專家分享，例如戴德梁行、仲量聯(lián)行等。我們對于寫字樓的判斷，只是基于經(jīng)驗(yàn)之談，或買或賣。但因?yàn)殚L期在觀察這些產(chǎn)品，我們可以提供兩個清晰的觀點(diǎn)：觀點(diǎn)一：只買中心，不買郊區(qū)，除非產(chǎn)業(yè)“填鴨式”補(bǔ)充。因?yàn)閷懽謽钱a(chǎn)品高度依賴第四產(chǎn)業(yè)，也就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)，是對于商貿(mào)地產(chǎn)的聚集和擴(kuò)散；商務(wù)地產(chǎn)，是對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集和擴(kuò)散。通俗一點(diǎn)來講，只有三產(chǎn)密集區(qū)，才能夠誕生第四產(chǎn)業(yè)。城市中心城市，大多是三產(chǎn)密集區(qū)，而郊區(qū)一般是開荒，或是廠區(qū)居多。除非是產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈嵌入，對于辦公需求爆發(fā)，又穩(wěn)定又渴求。觀點(diǎn)二：多看二手，兼看一手，把風(fēng)險降低到眼見為實(shí)。因?yàn)閷懽謽歉叨纫蕾嚦鞘信涮祝罔F、公交、商業(yè)、娛樂等等，地段含金量，不是看規(guī)劃，而是實(shí)際兌現(xiàn)。因此，寫字樓產(chǎn)品銷售，一般都在準(zhǔn)現(xiàn)房階段，期房銷售，除非是地段比較成熟了。可以想象一下，如何地段不成熟，投資者看不見租客，租客找不到員工，員工通勤成本高，整個線條速度極其緩慢，這個寫字樓的價值就比較堪憂。有些寫字樓在建成之后，可能會被迫自持。當(dāng)然，這并不是說買二手就一定好，因?yàn)椋灰墙灰篆h(huán)節(jié)，都暗藏著各種各樣的風(fēng)險。一般來說，租金較高的二手樓，售價也比較高，租金較低的二手樓，租金價格也比較低。甚至于，一棟樓之中，幾層價高幾層價低，都會存在。這是與住宅市場大不相同的一點(diǎn)，專業(yè)性要比住宅高一些，例如立面設(shè)計、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、周邊空置率、自用比例、租金情況、增值服務(wù)等等，都需要考慮。—叁—如果再聚焦一點(diǎn)，放眼西安市場，就會發(fā)現(xiàn)西安商務(wù)地產(chǎn)分布不均衡，價格差距較大（其實(shí)，還不夠大）。2018年，西安市寫字樓成交在153萬方，供給量在109萬方，可以說是“供不應(yīng)求”，但這種現(xiàn)象，只是在2017年之后，快速轉(zhuǎn)變，此前，例如2011-2016年，成交量只有供給量的一半！因?yàn)榭傮w竣工量下滑，供應(yīng)量下滑，因此，市場呈現(xiàn)“量跌價增”的現(xiàn)狀。典型如，高新、經(jīng)開、曲江為全市辦公供應(yīng)大區(qū)，占總份額76.5%，成交量占到74.1%。如果將寫字樓拆分為兩個情況，一高一低，大致如此，值得關(guān)注：其一，高價寫字樓，高新區(qū)，甲級超高層均價在1.8-3萬/平，一般甲級也在1.3-1.5萬/平，一般乙級在1.3萬/平以下。曲江新區(qū)，如萊安中心、萬眾國際、豪盛旺座城等項(xiàng)目備案價較高，樓價破2萬/平。其二，低價寫字樓，西灃路萬科·匯智中心1.2萬/平，航天城中心廣場1.1萬/平，秦漢新城西咸6E國際0.9萬/平，灃西新城西部云谷0.76萬/平，或是價值塑造不夠，或是配套短板，價格都比較低。優(yōu)質(zhì)地段，價格高，租金高，回報率高，投資門檻也高；偏遠(yuǎn)地段，價格低，租金低，回報率有限，投資門檻很低。寫字樓與住宅情況不一樣，住宅只要有地鐵，偏遠(yuǎn)一些也可以接受，但寫字樓卻不同，沒有配套支撐，不可能玩下去。換一個問題，買寫字樓究竟是為了投資什么？一定是長期收益！趕在2015年前抄底高新寫字樓的那一批，現(xiàn)在都是缽滿盆溢，年租金收益超過10%，一般余額寶、網(wǎng)貸都跑不過這些產(chǎn)品。—肆—如今，寫字樓市場已經(jīng)存在問題，如果去北上廣深一線城市看，就會發(fā)現(xiàn)核心地段還是不錯，但郊區(qū)就不行，開發(fā)存在很大問題。而二線城市更是如此，沒有政策，沒有產(chǎn)業(yè)，沒有商圈，沒有人口的地段，寫字樓被大量囤積，這些都是未來的毒藥，估值比較高，實(shí)際賣不掉。這樣的寫字樓未來應(yīng)用場景是比較堪憂的。北京、上海算是商務(wù)氛圍比較優(yōu)越了，產(chǎn)業(yè)密集，人口夠多，但還是有不少寫字樓空置。佐證之一，就是共享辦公大行其道。這其實(shí)，說明了在核心位置有很多存量資產(chǎn)價格比較低，通過運(yùn)營，被再次激活。西安也是如此，舉個例子，2018年11月，夢想加在西安簽約四個項(xiàng)目，一共6萬平，分別是旭輝中心、賽高國際大廈、中鐵西安中心，中國人壽綜合樓。其中，旭輝中心面積最大，簽約量達(dá)到了3萬平米，占到總簽約量的二分之一。如外來機(jī)構(gòu)敢于一次租賃6萬平，其實(shí)，也說明了西安核心區(qū)寫字樓價格比較低，否則為什么敢來撒錢？但激活價值，也要大量資金支持，從這一點(diǎn)上來說，寫字樓就不是普通玩家的主場。因此，不能單純因?yàn)橄拶徚耍捅黄热ベI寫字樓，一定是了解了寫字樓的背景、現(xiàn)狀、未來之后，再做判斷。不能因?yàn)槭巧套捎茫ミ^分放大這一類產(chǎn)品的價值。但我們也不能一味看空寫字樓市場，如果洞察力足夠，買到優(yōu)質(zhì)地段，性價比極高的產(chǎn)品，租金回報率極其豐厚。相比較住宅而言，這一類產(chǎn)品是雙重增值，一方面是租金的穩(wěn)定收益，二方面是資產(chǎn)價格也在增值。以前舉過一個例子，如高新大都薈，高新大都薈有人8000元/㎡購入，租金達(dá)到90元/平/月，如果按照100平米計算，回報率超過13%，還是租約不斷。即便是現(xiàn)在二手1.2-1.3萬/購入，還是有得賺。但我們必須要強(qiáng)調(diào)，這種比例是十分稀少了，放眼西安樓市，這一類產(chǎn)品連5%都不到，想要找到這種產(chǎn)品，太考驗(yàn)眼光。可以說，寫字樓投資段位要比住宅高很多，只有眼光足夠、勇氣足夠、資金足夠才能玩得起，對于一般人而言，還是住宅比較靠譜，門檻低，夠穩(wěn)妥！備注：必須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上分析僅為當(dāng)前市場判斷，不作為投資依據(jù)，尤其是現(xiàn)代消費(fèi)受到“第四代消費(fèi)”浪潮沖擊，未來趨勢走向不明朗，究竟該如何投資，還要看個人。提示/進(jìn)群添加：xusandao123今日推薦：1、3月末西安商品房供應(yīng)井噴，4項(xiàng)目開盤即售罄，1萬出頭的房子最搶手！2、上周10盤新獲證6盤在浐灞均價11156元/㎡拿下低密宜居盤3、最新！西安3盤606套房源價格公示兩盤備案均價破3萬元/㎡4、西安4盤共1115套房源今起登記一天內(nèi)3盤登記人數(shù)已“爆表”5、火爆！西安8盤登記6盤飄紅，最高登記人數(shù)達(dá)房源數(shù)7倍6、最新！西安7盤2443套房源價公示，毛坯起價8179元/平掃描下方二維碼，或者微信關(guān)注鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)西安事業(yè)部（houseifeng-xa），即可查看全部內(nèi)容。

5，智慧化寫字樓投資前景怎樣

2019年中國寫字樓行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析共享辦公或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)新增長點(diǎn)2019年全國寫字樓市場發(fā)展值得期待2018年全年，國內(nèi)寫字樓市場需求強(qiáng)勁，多個城市寫字樓平均租金穩(wěn)步上漲，部分地區(qū)空置率低于10%，其中，除北上廣深和香港以外，杭州、成都等城市的寫字樓出租市場也表現(xiàn)優(yōu)異。2019年，寫字樓市場發(fā)展值得期待。未來我國寫字樓市場投資規(guī)模將接近7000億進(jìn)入2017年中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761億元，同比增長3.5%。截止至2018年1-11月，中國寫字樓市場投資規(guī)模為5422.55億元，同比減少12.0%。初步測算2018年中國寫字樓市場投資規(guī)模將到達(dá)6085億元左右。預(yù)測2019年中國寫字樓市場投資規(guī)模將達(dá)到5885億元，未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為4.34%，并預(yù)測在2023年中國寫字樓市場投資規(guī)模將接近7000億元。2017-2023年中國寫字樓市場投資規(guī)模統(tǒng)計情況及預(yù)測數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理未來中國寫字樓租賃市場規(guī)模將超8000億據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國寫字樓市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年中國寫字樓租賃市場規(guī)模已超5000億元。到了2016年中國寫字樓租賃市場規(guī)模達(dá)到了5475億元，截止至2017年中國寫字樓租賃市場規(guī)模增長至5826億元，初步測算2018年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將達(dá)到6073億元左右。預(yù)測2019年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將達(dá)到6577億元，未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為5.63%，并預(yù)測在2023年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將超8000億元，達(dá)到了8187億元。2015-2023年中國寫字樓租賃市場規(guī)模統(tǒng)計情況及預(yù)測數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理未來中國寫字樓租賃面積將接近5億平方米2015年中國寫字樓租賃面積已達(dá)3.46億平方米，到了2016年中國寫字樓租賃面積達(dá)到3.65億平方米，截止至2017年中國寫字樓租賃面積約為3.82億平方米。初步測算2018年中國寫字樓租賃面積將達(dá)3.99億平方米。預(yù)測2019年我國寫字樓租賃面積將達(dá)到4.18億平方米，未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為4.11%，并預(yù)測在2023年中國寫字樓租賃面積將接近5億平方米。2015-2023年中國寫字樓租賃面積統(tǒng)計情況及預(yù)測數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理預(yù)測2019年中國寫字樓銷售額將超6200億2017年中國寫字樓銷售額達(dá)到了6441億元，同比增長17.5%。截止至2018年1-11月，中國寫字樓銷售額為5136.42億元，同比減少6.4%。預(yù)測2019年我國寫字樓銷售額將達(dá)到6204億元，未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為6.15%，并預(yù)測在2023年中國寫字樓銷售額將達(dá)到7876億元。2017-2023年中國寫字樓銷售額統(tǒng)計情況及預(yù)測數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理中國寫字樓行業(yè)發(fā)展問題分析——空置率比較高當(dāng)前市場上很多新開發(fā)的樓盤，大多是住宅+公寓+寫字樓+商鋪的組合，在還有很多寫字樓項(xiàng)目沒有投入市場的情況下，已經(jīng)交付的寫字樓空置率就已經(jīng)比較高了。其主要原因在于目前寫字樓在租金、物業(yè)等方面的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，尤其是甲級寫字樓。眾所周知，甲級寫字樓是城市中的高端寫字樓，大多地處繁華地段，眾多企業(yè)也以入駐甲級寫字樓辦公為榮，但由于甲級寫字樓的租賃成本高，眾多中小企業(yè)只能望而卻步，甚至許多資金周轉(zhuǎn)能力較弱的中小企業(yè)為了壓縮成本而選擇在住宅區(qū)辦公，導(dǎo)致寫字樓空置率進(jìn)一步較高。2、寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制存在問題其一，部分寫字樓租賃企業(yè)租金定價體系不完善。部分城市經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致寫字樓市場的需求疲軟，為應(yīng)對較低出租率等現(xiàn)實(shí)情況，有的寫字樓租賃企業(yè)不惜大幅降低租賃價格，或設(shè)置較長免租期，無暇顧及高額的建設(shè)成本帶來的高折舊費(fèi)，租金波動性大以致難以收回投資成本。其二，寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不完善。存在日常監(jiān)督和專項(xiàng)監(jiān)督?jīng)]能有機(jī)結(jié)合、不能及時向高層傳達(dá)內(nèi)部控制有效性的信息，導(dǎo)致決策滯后等問題。其三，寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制活動執(zhí)行不力。具體包括：預(yù)算控制缺失，績效考評控制缺失，對欠繳租金的催繳力度不夠、租金回收期普遍較長，實(shí)物控制不嚴(yán)、資產(chǎn)盤點(diǎn)控制保護(hù)措施不到位等，影響企業(yè)財務(wù)資金安全。3、寫字樓市場競爭激烈長期以來，回報率高、租金穩(wěn)定、租期長久、租金升幅穩(wěn)健的特點(diǎn)讓寫字樓成為投資者的“香餑餑”。各城市寫字樓市場項(xiàng)目并不少，并且從硬件配套上看實(shí)力相差不大。中國當(dāng)前寫字樓項(xiàng)目繁多，競爭異常激烈，如何能夠在寫字樓中突出重圍，是眾多寫字樓項(xiàng)目不得不去思考的問題。寫字樓是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的載體，無論是初創(chuàng)型公司、成長型公司還是總部級公司，都需要一個相對固定的辦公空間，成為公司群體有效發(fā)展、形象力的有力依托。一方面是市場的需求強(qiáng)勁;另一方面，大部分寫字樓單一化的辦公環(huán)境成為眾多企業(yè)在多元化需求選擇下瓶頸。在如此激烈的競爭背景下，寫字樓產(chǎn)品的競爭軟實(shí)力有待進(jìn)一步提升競爭。中國寫字樓行業(yè)發(fā)展趨勢分析——寫字樓辦公策略越來越受到中資企業(yè)重視經(jīng)濟(jì)不確定性和成本上升是企業(yè)未來經(jīng)營中的最大挑戰(zhàn);而體現(xiàn)在企業(yè)選址策略上，辦公物業(yè)成本是最重要的考慮因素。雖然管理成本仍然是企業(yè)不動產(chǎn)的首要任務(wù)之一，但以提升員工績效、吸引人才為目的，設(shè)計靈活多樣，鼓勵合作，健康可持續(xù)性的辦公場所策略，漸漸在全球范圍內(nèi)成為企業(yè)不動產(chǎn)管理的戰(zhàn)略重心。越來越多的中資企業(yè)開始認(rèn)識到這一趨勢，并且開始規(guī)劃其辦公空間策略，在寫字樓市場上也具備較強(qiáng)的擴(kuò)張意愿。未來中資企業(yè)的寫字樓需求最為強(qiáng)勁。2、寫字樓投資收益相對可觀對于開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率實(shí)際上要高于住宅投資。目前市場上比較認(rèn)可的寫字樓的投資回報率為8%-10%之間，從實(shí)際情況來看，住宅投資回報率是低于寫字樓的，這也是開發(fā)商選擇投資建設(shè)寫字樓的主要原因。從相對水平來比較，目前住宅價格處于高位，而且住宅租金的價格并不算高，另外空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出將占據(jù)一定成本，所以，住宅投資在當(dāng)前更偏向于保值作用，潛在投資收益并不可觀。而性價比高的寫字樓，則能帶來穩(wěn)定良好的收益。3、“共享辦公”或?qū)⒊蔀榧准墝懽謽堑男逻x擇“共享辦公”，與共享汽車、共享單車、共享教師、共享護(hù)士等新業(yè)態(tài)一樣，是共享經(jīng)濟(jì)大潮中又一個新的共享模式。吸納“共享辦公”入駐，對甲級寫字樓而言，不失為一個升級轉(zhuǎn)型的良策。首先，“共享辦公”能夠提供一種性價比更高的方案，從而使得中小企業(yè)能夠以較易接受的成本入駐高端寫字樓。其次，“共享辦公”也是市場中的一種“調(diào)節(jié)器”，可有效消化傳統(tǒng)辦公客戶臨時租賃的需求，同時還能夠全面提升甲級寫字樓的應(yīng)用率和效益。“共享辦公”的進(jìn)入，不僅將改變寫字樓的空間布局，而且還將改變寫字樓的租賃模式。4、第三產(chǎn)業(yè)增長助力寫字樓市場發(fā)展隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步推進(jìn)，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長的主引擎，帶動中資企業(yè)快速發(fā)展，許多企業(yè)計劃在未來增加公司職員，在寫字樓辦公市場上也具備較強(qiáng)的規(guī)模擴(kuò)張意愿，這部分企業(yè)將在原有布點(diǎn)的城市繼續(xù)擴(kuò)租或新設(shè)發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場帶來新的發(fā)展契機(jī)。