武漢2017年曾最少只夠賣1個(gè)月，到18年庫(kù)存逐步增加，直到年底，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房152868套，而18年全年也只賣了166362套，意味著庫(kù)存夠19年賣11個(gè)月，武漢的2018年新建商品房肯定要比18年增加，這個(gè)銷售壓力就很大，所以，我判斷2019武漢新房房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)，二手房會(huì)下跌，因?yàn)槎址看蠖技性诟邇r(jià)區(qū)域，低價(jià)新房都不好賣，二手房又貴又麻煩，不會(huì)有多少人選擇。

1、武漢二手房掛牌量暴增？原因是什么？

感謝提問(wèn)，我來(lái)告訴你真實(shí)答案吧，其實(shí)很簡(jiǎn)單，去年12月份，網(wǎng)絡(luò)二手房掛牌出臺(tái)了新政策，截止到12月31日，沒(méi)有備案房產(chǎn)證的全部都要下架，所以到了1月初，有百分之90的二手房都下架了，后面才陸陸續(xù)續(xù)又上架，當(dāng)時(shí)下架之前平臺(tái)上的二手房其實(shí)都有大幾萬(wàn)套了，所以不要那么天真的，二手房市場(chǎng)一直就是有這么多二手房。

2、2019年武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？限購(gòu)會(huì)取消嗎？

2019武漢房?jī)r(jià)怎么走，會(huì)不會(huì)放開限購(gòu)，這個(gè)誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，因?yàn)榍闆r是在不斷變化的，誰(shuí)也沒(méi)長(zhǎng)后眼。2019武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)和是否放開限購(gòu)，我作個(gè)正常情況下的分析判斷：1.從武漢的城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)地價(jià)不會(huì)允許上漲，武漢是個(gè)靠實(shí)體支撐的城市，本地實(shí)力有限，需要大量招商引資。17年武漢簽約引資逾25000億，18年已經(jīng)開工近8900億，這個(gè)開工量是很大的，

武漢18年的招商引資肯定沒(méi)17年多，但只要把17年的引資3年內(nèi)全部到位，這就很了不起了。既然要請(qǐng)別人來(lái)，不能用高地價(jià)高房?jī)r(jià)待客，況且，來(lái)之前都有協(xié)議，再說(shuō)，先來(lái)的如小米，科大訊飛，拿了便宜地，后來(lái)的要漲價(jià)，人家就不來(lái)了，從最近的土拍看，又是底價(jià)成交。底價(jià)是當(dāng)?shù)貟斐鰜?lái)的價(jià)沒(méi)人加價(jià)搶，當(dāng)?shù)匾罁?jù)上年的土拍市場(chǎng)定的價(jià)，而去年的土拍市場(chǎng)地價(jià)比前年下跌17.8%，意味著今年地價(jià)平均會(huì)比去年低，比紅火的前兩年更低，地價(jià)沒(méi)漲，房?jī)r(jià)可想而知，

武漢的購(gòu)房人群，主要是大學(xué)生剛需。這部分人又是沖著武漢相對(duì)不高的房?jī)r(jià)來(lái)的，因?yàn)槲錆h的收入還沒(méi)有很大吸引力，這些剛?cè)肼毜拇髮W(xué)生是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力接受高房?jī)r(jià)的，而武漢市又必須留住這些人，只能把房?jī)r(jià)摁死，因?yàn)槭杖氲奶岣呤蔷徛凉u進(jìn)的，（武漢首個(gè)長(zhǎng)江青年城，公寓單價(jià)最低6002/平）2.武漢從城市規(guī)劃規(guī)模來(lái)說(shuō)，可能會(huì)部分放開限購(gòu)武漢市原來(lái)規(guī)劃的預(yù)計(jì)到2020年達(dá)到1300萬(wàn)人口，到17年底是1091萬(wàn)，估計(jì)三年時(shí)間很難增加200萬(wàn)人口。

武漢2018年留下了40.7萬(wàn)大學(xué)生，從提出5年留住100萬(wàn)大學(xué)生的口號(hào)，兩年留下了75萬(wàn)，計(jì)劃2019年再留下25萬(wàn)大學(xué)生，提前兩年完成留住100萬(wàn)大學(xué)生的任務(wù)，但即便是這樣，武漢的人口增量也沒(méi)有跟上城市發(fā)展，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以，武漢也有可能部分放開限購(gòu)，除了七個(gè)老城區(qū)外，其它解除限購(gòu)，可無(wú)條件購(gòu)房入戶，一方面消化房子，一方面擴(kuò)大人口增量，還有，剛剛公布的武漢市已進(jìn)入深度老齡社會(huì)，65歲以上老人已超過(guò)總?cè)丝诘?4%，達(dá)到國(guó)際公認(rèn)的深度老齡社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。

所以，放開戶口也能拉低城市的人口平均年齡，為武漢市的發(fā)展儲(chǔ)備人口資源，3.從武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)本身實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)新房平穩(wěn)，二手降價(jià)的走勢(shì)前面說(shuō)了，武漢的購(gòu)房主力是大學(xué)生，大學(xué)生的經(jīng)濟(jì)能力有限，所以他們只能接受新城區(qū)的低價(jià)盤。（青年城帶裝修7000/平）武漢市2018年新建商品住房銷售166362套，二手住宅成交78868套，合計(jì)245200套，這與我在18年5、6、7月份的幾篇文章里預(yù)估的25萬(wàn)套左右基本吻合，價(jià)格也與我判斷的小幅波動(dòng)相吻合，

但在庫(kù)存方面，超過(guò)了我的預(yù)估。武漢2017年曾最少只夠賣1個(gè)月，到18年庫(kù)存逐步增加，直到年底，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房152868套，而18年全年也只賣了166362套，意味著庫(kù)存夠19年賣11個(gè)月，武漢的2018年新建商品房肯定要比18年增加，這個(gè)銷售壓力就很大，所以，我判斷2019武漢新房房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)，二手房會(huì)下跌，因?yàn)槎址看蠖技性诟邇r(jià)區(qū)域，低價(jià)新房都不好賣，二手房又貴又麻煩，不會(huì)有多少人選擇。