當代房價如何確定，論述當今我國社會房地產的現實及國家政策并談談房價過高問題可能

來源：整理時間：2022-12-06 18:02:26 編輯：今日頭條手機版

1，論述當今我國社會房地產的現實及國家政策并談談房價過高問題可能

物價上漲

論述當今我國社會房地產的現實及國家政策并談談房價過高問題可能

2，房價是由開發商定的嗎

房價真的就是開發商一方決定的嗎？開發商的利潤到底有多少？ 00:00 / 03:1070% 快捷鍵說明空格: 播放 / 暫停Esc: 退出全屏 ↑: 音量提高10% ↓: 音量降低10% →: 單次快進5秒 ←: 單次快退5秒按住此處可拖拽不再出現可在播放器設置中重新打開小窗播放快捷鍵說明

房價是由開發商定的嗎

3，房子的性價比有那些判斷方法

一般而言，買房、看房，不僅要看房價，更要看房子的性價比。只有你想買的房子性價比相當，才說明錢花得恰到好處。一般來說，開發商定價有三種方法：成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法。在外部因素相對穩定的條件下，房地產自身性能對房地產價格的影響更為直接，更具決定性。最能表現房產性能的指標有質量、地段位置、設施配套條件、戶型環境和物業管理等。選品牌開發商保障質量，值得消費者注意的是，除了我們常提到的建筑質量外，還應該充分考慮開發商的背景和實力，這就是品牌問題。選知名度高且實力雄厚的開發商更容易保證入住后的維修及服務質量。要有大地段概念。所謂大地段是依托大交通、大市政和大環境規劃三個方面。目前，很多人在購房時仍依據傳統觀念，著眼于眼前的區域成熟程度，而忽略了該地段的長遠發展。居住地段選擇需在考慮本人經濟基礎、前景預測及生活習慣的同時，重視對整個城市生活方式及規劃的前瞻。設計靈活、超前。好的戶型設計既要符合買家需求，順應其所在區域的地理位置及人們的文化背景、生活習慣、經濟發展水平等需求，又要體現出舒適性、合理性、私密性、功能性、經濟性、美觀性；還要有靈活性、超前性。現在，有些發展商做的戶型可以讓買者根據自已的需求進行DIY，這就考慮到了戶型的靈活性，并且當今后住家的人員發生變化時，這種戶型也不會“落伍”。社區環境，成本不高、可視率強、欣賞性高。能與陽光、綠地、鮮氧為伴，成為眾消費者的理想。在樓盤的眾多賣點中，小區環境的好壞已越來越受到購房者的關注。住宅小區的環境景觀建設，要讓景觀環境與建筑形勢相統一，讓小區環境與大社區環境相匹配。設施配套包括通訊、電視、安全、消防、樓宇設備、停車管理等。有些小區還配有凈水設備，采用專用管道輸送飲用水到戶。現在許多項目衛星電視接收系統、可視對講系統已經較為普及

房子的性價比有那些判斷方法

4，房價可以怎么定呢

法律分析：房價的定價方式是決定商品房價格因素很多，其中最主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發商的利潤。開發商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。法律依據：根據《商品房銷售管理辦法》第五條，國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

5，如何發英文郵件跟酒店溝通

預定的時候就講好啊！房型一定要確定的，房型不同房價不同。如果是改房型，可以發郵件給他們，同時承諾接受房價改變。Dear Sir/Madam,We booked a two bed room suit through Agoda in your hotel, and will check in at XX-XX. Now we wish we could change to room to king size during our stay and we could accept any charge caused.Thanks for the help.Best regardsYour nameXX-XX-XXXX擴展資料：中文版本的郵件跟酒店溝通尊敬的先生/女士，我們在您的酒店通過Agoda預訂了一套兩張床的西裝，并將在XX號辦理入住手續。現在我們希望在我們停留期間能換到特大房間，并且我們可以接受任何引起的費用。謝謝你的幫助。致敬名字XX-XXXX

用英文給客戶發電子郵件，是現代商務領域和顧客互動互惠的有效手段之一，在節日或者客戶生日或者其它有紀念意義的日子給客戶發祝福郵件，更能加強與老顧客的練習，從而為將來的業務拓展和人脈積累打下牢固的基礎。寫祝福郵件的要求有一下幾點要求：1 正確稱呼客戶，mr，mrs，lady，ms等詞前加上客套的dear一詞不能少。2 簡潔扼要寫明你發祝福郵件的內容，切忌冗長。常言說，浪費別人的時間等于謀財害命。3 正文后的祝福語要符合客戶身份，即不能太過親昵，顯得曖昧輕浮，也不能太嚴肅莊重，讓人覺得煩悶冗長。4 寫出公司以及公司ceo的全名作為簽名，以示對客戶的尊敬，同時讓客戶對你們公司留下深刻印象。

6，購房貸款房價怎么確定

購房貸款房價確定方法如下：1、選取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值。2、建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，其公式為：房地產價格＝房地產重新建造完全價值－建筑物折舊。3、首先要估計房地產在各個時期將要取得的純收入，然后采用適當的還原利率將純收入折算到現在，各個時期收入的總和就是房價。收入還原法關注房地產的未來收入超過其成本，計算方法一般為房地產價值=房地產純收入÷收入還原利率。4、土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性。如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整就可以得出估價對象的土地價值。

7，誰懂房屋估價啊

　估價原本僅是對商品價格或價值的一種估計，是任何人都可以做出的，不論他的估計是對還是錯，也不論其結果令人相信還是不相信。但是，現今估價已發展成為一門學問，一種職業，由于其專業技術性強，事關公眾利益，甚至事關人民財產安全，所以，已不是任何人都可以從事的，而須專業的估價人員從事這個職業。　　從專業估價的角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產估價從表面上看，好象是估價人員在給房地產定價——估價人員認為值多少就值多少，在現實房地產交易中，房地產的成交價格雖然也容易受交易者的個別行為或動機、偏好等的影響，但房地產價格從某種意義上講是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉移，是由市場決定，既是由市場參與者集體的價值判斷而非個別人的價值判斷所形成。因此，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯現出來。　　房地產估價是科學與藝術的有機結合。正確的房地產價格的估算和判定，必須依賴于一套科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價理論和方法，還必須依賴于估價人員的經驗，因為影響房地產價格的因素復雜多變，不是簡單地套用數學公式就能夠計算出來的。為此，世界上許多國家和地區建立了房地產估價制度，規定要成為估價師，不僅須具備相當程度的估價理論知識，還須具有一定年限以上的估價實踐經驗，只有取得了估價師資格，才能獨立地開展估價業務。　　房地產估價是把客觀存在的房地產價格揭示、顯現出來。也就是說，房地產估價是估價人員基于對客觀存在的房地產價格的認識之后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來,而不是把某個主觀想象的數字強加給估價對象，盡管估價表現為一種主觀活動，有時甚至帶有一些主觀色彩。為此，世界上許多國家和地區在房地產估價制度中制定有職業道德要求，規定估價人員如果與估價對象有利害關系時要回避；有的還主張估價收費標準不能與評估值完全掛鉤，以免刺激估價人員高估價格；有的還制定了估價標準或規范，防止因無統一準則而導致不同的估價人員對同一估價對象的估價結果出現較大偏差。　　中國大陸的現代房地產估價活動，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著改革者土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地產成為商品可進入市場流通而出現的。其起步雖然較晚，但是發展很快，并得到了政府和社會的高度重視。　　目前，無論是土地使用權出讓，還是房地產轉讓（包括買賣、交換、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，以及企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算，還有房地產估價糾紛、涉案中的房地產估價復核或鑒定等，都需要房地產估價。此外，房地產估價也是房地產開發經營全過程中一項必不可少的基礎性工作。隨著社會發展，房地產估價的作用還會越來越大，服務領域也將越來越廣。看看合適你不??

找個中介公司,幫你們

最簡單的是找個評估公司，對你家的房子做個評估！想賣的話多找幾家房產中介看下行家是多少！你那里太遠了不是很了解~~~

淮南

你的問題很難回答,你在什么城市都沒說清楚具體的情況很多，最好和你附近的房子對比下

價格要參照樓主房子的周邊市場價格來確定，還要考慮一個潛在值。而且你給的說明有限不好分析

8，掛飾馬桶下水管怎么安裝

一、掛墻式馬桶是引進歐洲技術生產，歸納起來有三個優點。1、掛墻式馬桶底部不與地面接觸，容易打掃衛生。2、相對落地式馬桶而言，掛墻式馬桶更節省空間。3、掛墻式馬桶與隱蔽式水箱配合，可以改變馬桶在衛生間的位置，讓空間利用起來更加靈活。二、掛墻式馬桶背后要砌假墻，將馬桶支架及水箱埋在假墻中，這面墻的一角必須要有直徑110mm的下水主管，在此下水管上留三通，接馬桶后排的下水管，這一套下水管路也全部封在假墻中。因為水箱是嵌入形的，對質量要求非常高，價格相對來說也要貴一點。這種掛墻式馬桶在國外應用得比較廣泛。三、任何事物，都不可能是完美的，只能說是更接近完美。掛墻式馬桶有其優點也有其缺點，但總的來說是優點多于缺點。對于不太了解掛墻式馬桶的人來說，可能會擔心掛墻式馬桶掛在墻上的穩固性。關于這一個問題，小編給大家解釋一下，使用掛墻式馬桶受力的是鋼支架，而不是馬桶，所以在使用掛墻式馬桶的時候，不用擔心人坐上去會不穩固。二、掛墻式馬桶特點1、節省空間方便打掃節省空間這點來看，就很受現在80后年年輕人的歡迎，我們都知道，在現代社會房價的日益高漲，對很多年輕人來說絕對是一個挑戰，特別是工薪階層，對于他們來說省錢就是賺錢，對于小戶型的衛生間，掛墻式馬桶是最好的選擇。2、對沖水聲音敏感因為入墻，有了墻體的阻隔，噪音自然被削弱。我們都有這樣的經歷，普通的馬桶沖水的時候老是有很大的噪音，這給我們的生活帶來了很大的不便，而掛墻式馬桶則避免了這種噪音，因為有了墻體的阻隔，噪音自然消弱了很多。3、掛墻式馬桶移位移位更方便，布局不受限。可以很方便的選擇，你想要放置馬桶的地方，可以讓衛生間不定期的進行變換空間布局，每天都有不一樣的體驗。4、掛墻式馬桶品質保障高檔掛便器，款式新穎、雅觀、釉面平整光滑，采用1200度以上高溫燒成，完全瓷化，吸水率嚴格控制在0.5%以下；掛便懸掛在墻上不與地面接觸，使衛生間更容易清洗，適合各種空間大小的衛生間使用。三、掛墻式馬桶安裝掛墻式馬桶安裝第一步：調節水箱高度側按式水箱：根據裝飾層厚度Xcm，從支架上部白色方框圖內橫線到支架可調節腳底部為100cm+Xcm。頂按式水箱：根據裝飾層厚度Xcm，從支架頂部到支架可調節腳底部為82cm+Xcm。支架調節腳在沒有特別加長的情況下，最大只允許調至20cm。掛墻式馬桶安裝第二步：固定螺絲水箱支架安裝主要由4個螺絲固定，支架上部兩個、支撐腳上兩個；同時須緊固水箱支架上所有螺絲。安裝時須保證水箱支架表面水平、立面垂直。掛墻式馬桶安裝第三步：給水管連接水箱進水應用室內給水管(硬管)與水箱進水角閥相連接。嚴禁把水箱內配套角閥安裝在箱體外面，以免造成水箱在清洗和維修時，無法開啟和關閉角閥。嚴禁用軟管連接給水管和水箱角閥，管道壓力和軟管的質量可能會引起滲漏，萬一滲漏就需破壞假墻才能維修。掛墻式馬桶安裝第四步：排水管安裝若利用原坑位安裝隱蔽式水箱，連接水箱及排水管道的短管必須大于φ90，以防堵塞。掛墻式馬桶安裝第五步：保護裝置安裝在假墻制作和裝飾層安裝前，應安裝所有的保護裝置。安裝螺桿保護軟管，分割成兩部分，分別套在螺桿前后兩端，避免砌假墻或安裝裝飾層時堵塞螺桿孔。掛墻式馬桶安裝第六步：假墻制作1、輕鋼龍骨+防潮石膏板：輕鋼龍骨與水箱支架表面須平整，石膏板上預留水箱保護框、沖水管、排水管、螺桿位置，石膏板板面須緊貼支架表面并固定。水箱支架在廁具彎頭以下處用磚砌或者混凝土填實，避免因為石膏板沒有與支架緊貼而引起馬桶使用時裝飾材料破裂。2、灰磚+鋼絲網：在水箱支架邊緣及空隙處用磚砌，與支架表面保持平整。用略大于支架的鋼絲網把水箱支架整體封起來，將鋼絲網固定在磚墻上。若有需要可封兩層鋼絲網。3、紅磚墻：在水箱支架邊緣及空隙處封砌紅磚，水箱前方砌約50mm紅磚墻，預留水箱保護框、沖水管、排水管、螺桿位置。紅磚最小厚度約50mm。掛墻式馬桶安裝第七步：掛廁安裝假墻裝飾完畢，瓷磚也已經貼好了，將隔音墊貼在裝飾墻面上，測量并切割管道，然后根據螺桿位置安裝馬桶。螺桿長度超過陶瓷表面，將馬桶固定在墻上，安裝掛墻式馬桶時注意調整馬桶的水平位置，安裝完成后切割掉多余的隔音墊，大功告成。

1. 水管安裝后一定要進行增壓測試：增壓測試一般是在1.5倍水壓的情況下進行,在測試中應沒有漏水現象。不管這些基本有經驗的師傅都知道，像商家找萬師傅的衛浴安裝師傅根本不用考慮這些問題，經驗比較豐富的師傅基本都會。 2. 在沒有加壓條件下的簡單測試方法，但不完全可行。 1)關閉水管總閥。(即水表前面的水管開關) 2)打開房間里面的水龍頭20分鐘，確保沒水再滴后關閉所有的水龍頭。 3)關閉馬桶水箱和洗衣機等具有蓄水功能的設備進水開關。 4)打開水管總閥。 5)打開總閥后20分鐘查看水表是否走動，包括緩慢的走動。如果有走動，即為漏水了。如果沒有走動，可能沒事。(如果水表有問題或水管微滲，有可能難以確定。)所以建議施工完一定要進行水壓測試實驗，一般打壓8公斤，時間20-30分鐘。 3. 水管走向：建議水管走頂最安全。主要是水路改造大部分走暗管，而水的特性是水往低處流。如果管路走地下，一但發生漏水很難及時發現，只有水漫金山或者地板變形以及漏到樓下，才會發現漏水，且由于水管暗埋很難查出漏水之處。這時巨大的損失更是無法挽回，甚至嚴重的影響了友好的鄰里關系;如果水管走頂部，可能水改時費用高些，但做為一項長遠投資來看，是值得的。水管走頂，即使漏水，也能夠及時發現，便于檢修，損失也較小。

9，二手房開業應該注意什么前期應該注意什么求高人

前期要注意的是收盤問題，資金足干什么都OK了

隨著房地產產業的不斷升溫，房地產投資以其風險小、回報穩健受到不少投資者青睞。據有關統計顯示，近幾年進入房地產投資的人群中家庭比例開始增加，初次進入投資領域的比例也在增多。手頭上有一定的閑置資金，希望通過投資達到增值的目的，這是大部分初次投資者所抱的心態，但是任何投資都是需要承擔風險的，特別是初次接觸投資的人群。所謂知己知彼，百戰不殆，在投資前，了解如何投資和投資要注意的事項等問題，以增加投資的成功率。　　尋找專業投資中介　　二手買賣也好，再次租售也好，專業中介是必不可少的。專業的投資中介會詳細提供專業投資的服務，諸如物色投資物業、爭取更優惠價格和租客打交道等。資深中介會協助處理投資過程中出現的各種小問題，對于投資者確實提供不少便利。當然，在專業中介的幫助下，投資者對整個投資過程需要了解什么，注意什么也應該心里有數，也好對中介的說法有一個衡量的標準，避免被中介牽著鼻子走。　　估計自己的財政實力　　我們提倡有多大的頭就帶多大的帽子，用于投資方面，就是要視自己的實際經濟情況進行穩健的投資，避免盲目投資影響自己的正常生活。在決定投資前，正確估算自己的經濟實力，首先要估算自己的流動資金和固定資產，主要指手頭上或銀行的現金，以及家中可以抵押的東西如股票、債券、基金等。接著，要預留一定的資金用于保證正常生活。專家建議家中的流動資金不得少于三個月家庭開支數量的總和。最后，要預計將來需要大量開支的項目，比如小孩出生、贍養老人、失業等。投資能用的資金就是去除了后兩項后所剩的部分。　　充分預計生活中可能發生的變故，預留一定的流動資金，一方面能保證有充裕的資金和時間應付突發的變故，以保障正常生活不受影響，另一方面，也是為投資解決后顧之憂，是自己保持良好的投資心態。　　算準資金投入成本　　投資房產的前期投入是一筆不小的數額，主要有兩個部分：二手房款包括按揭、中介費用和裝修投入。　　二手房款是指房子本身的房價。視投資者可支配資金的多少，分為一次性付款和按揭貸款。一次性付款直接支付二手房款、交納稅費購得二手房，費用構成較簡單。假如是按揭貸款方式投資二手房，支付的費用有：首期付款、按揭公司手續費、保險費、公證費、契稅。應該注意的是，按揭所產生的利息費用也是應該算進投資成本的。　　首期付款目前最低為三成，一般要求在簽訂購房合同時付清。二手房銀行按揭貸款期限最長為20年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。申請按揭可由中介公司代辦，一般中介公司都是委托按揭公司辦理，這里自然會產生按揭公司辦理按揭過程的手續費。(具體費用參見本期《二手交易費用交個明明白白》)，保險費根據按揭年限計算，提前還清貸款可以按年限退還。房產每交易一次要繳納一次契稅。行內人士建議，投資二手房最好一次性付款，這樣可以省下一筆不少的開支，這筆開支正好可以用以二手房的裝修。　　另外，無論是一次性付款還是銀行按揭，選擇在中介交易的，一般要支付房價的3%左右的中介費用。　　裝修投入是指二手房放租或轉手前進行一系列的裝修。這里主要針對長線放租的情況，至于短期轉手升值的個案，要求投資者有更長遠的眼光和判斷力，這方面內容在確定投資策略環節談到。用于放租的二手房，裝修要根據租客的類型而定，針對中高端的租客如白領或公司客的裝修，風格以簡潔為主，家具、電器齊備，才會受到租客的歡迎。據資深行內人士介紹，以淘金一套約90多平方米的單位為例，購入價約40萬，除了房價外還需準備：中介按3%算約1.2萬，稅費6000～7000元，裝修約3萬元，購置家具電器1.5萬，假如是銀行按揭則需多準備按揭費用約1萬。一次性付清房款后還需準備約6.5萬的投入；而銀行按揭則要約7.5萬的成本投入，在淘金，這類房子在比較搶手，一般月租達到4000元。　　　確定投資策略　　投資策略的確定取決于投資心態，投資是為了短期內達到資產快速、大量增值還是長期穩健增值，直接影響投資策略的確定。投資心態屬于前者的，我們稱之為炒家，炒家炒樓是集膽量、眼光和風險于一身的，成功的在短期內達到資產的最大增值，失敗的往往是血本無歸。初次進行房產投資大多為后者，最少在投資初期還是以穩健回報為目的，至于有恰當的時機轉化成炒家也是有可能的。　　以長線房租以獲取穩健回報的投資者也需要對投資的地域、行情走勢、租客喜好等因素做詳細的研究，也可以求助資深的中介公司，以換取更高的投資成功率。　　以短線獲利的投資客，雖然投資二手房相對來講總價較低，但要在短期內達到資產增值也需要一定的眼光和膽量。下面介紹兩種短期增值的方法：　　1、以舊翻新。即把舊樓買來，然后投入一筆錢進行裝修，以提高該樓的附加價值，最后將裝修一新的樓宇出售，從中賺取利潤。舊樓的選擇至關重要，要盡可能選地段好、易租售的舊樓，如在學校、集市附近的小面積單位最受歡迎。另外，在裝修之前一定要確定樓宇的使用性質和摸清目標顧客的喜好，切忌盲目進行。劉姨的親戚在西關中心區有一間20年樓齡的老房子，只有20多平方米，一直是用于出租，房間被租客弄得一塌糊涂，在中介放盤許久都沒有賣出去。劉姨以2萬元買下后，在投入1萬多元進行裝修后放盤，不到一個星期就以5萬元的價錢賣了出去。除去一些零碎的費用，這次以舊換新的操作，不到兩個月的時間，劉姨就賺取了1.5萬元，回報率達到50%，非常可觀。　　2、以房換房。前提是本身有一套房子，比如單位的房改房或私房，以低價買入高價拋出賺取利潤。林老師在荔灣某樓盤分到一套房子，折算工齡外，一套72平方米的房子不到10萬就拿到房產證，當時該樓盤處于前期開發階段，配套不完善，均價約4500元/㎡。林老師家本身有私房，分到的房子一直空置。隨著樓盤不斷開發，許多配套設施不斷完善，到第三期開盤時，均價已經到5500元/㎡，這是林老師把分到的房子以5000元/㎡的價錢售出，賺取利潤約15萬元。　　無論是以舊換新還是以房換房，簡單地說就是要抓住時機，賺的是眼光和膽量，當然其中有更多的技巧和機遇，是說不盡道不完的。　　選擇有潛力的房產　　如何選擇有潛力的房產，直接關系到房子的租售情況，也左右投資的回報。為此，我們應該知道值得投資的潛力地產有哪些特點：　　旺租地段。旺租地段在哪里，去看看中介的數量就知道，進中介逛逛就更能夠了解某個地段租售的行價。比如在淘金一套30平方米的單身公寓能租2000元/月，而在芳村可能只租500元/月。另外，初次投資者一定要注意，挑投資住宅和自住住宅并不-樣，投資住宅要注重地段的商業氣氛，如周邊是否有寫字樓、商務區，是否有強大的租房需求市場支持。如五羊新城、天河北等旺租地段就是益于臨近商務區有大量中高端租客群。　　便利交通。現代城市生活節奏快，便利的交通帶來的就是時間和金錢。地鐵、主干道等便利交通的標志，都是人們選擇物業時十分關注的。　　配套設施。周邊的商業配套設施和物業自身配套設施都不可少。完善的生活配套帶來居住的便利，成熟的商業配套反映出物業的價值，不僅能增強購買的信心，也是未來升值的重要條件。　　中小戶型。中小戶型總價低，成本投入不多，但在租售市場需求量也大，無論是放租還是以后轉手都比較靈活。　　合理預測回報率　　一般住宅市場的合理的投資回報率在7～9%，這個回報率是這樣算出來的：年租金除以總投資額。據個簡單的例子，一套40萬的房子，月租金4000元，那么回報率是4000×12÷400000＝12%。這樣的算法多數出現在中介或發展商的樓書上，其實，這個12%的回報率只是理想的算法，就是沒有計算可能出現的空租期。據行內人士透露，年租金一般只是11個月或者10個月的租金和，誰也不能保證上任租客結束租約后，房子能夠馬上租出去，因此肯定有1～2個月的空租期。另外，總投資額除了房子的售價外還有其他的諸如稅費、裝修、中介等費用，以上文所提到的淘金二手房為例，回報率是4000×10÷465000＝8.6%。　　假如是銀行按揭投資的，還要計算按揭費用和按揭利息損失。同樣以淘金40萬二手房源為例，7成28萬10年貸款利息約為7.7萬，回報率應該為4000×10÷（475000＋77000)＝7%。　　從上面的計算不難看出，減少按揭利息支出就可以降低成本，因此選擇還款方式也是有講究的。等額還款法是遞增還本金、遞減還利息的方法，而等本金還款法每期償還的本金固定，按實際貸款余額計息，同樣一筆銀行按揭貸款，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法。用于出租的房產進行銀行按揭選擇等本金還款法可以降低成本，提高回報率。(文/陳佳)

嘿嘿！！同行喔！！一開始最緊要的是收盤問題！！子彈充足干啥都行啦！

注意錢呀！

10，房地產市場定價策略有哪些

有以下定價策略: 一、房地產定價方法價格是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。（一）成本加成定價法將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10％，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。成本是開發項目的全部成本，包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。（二）競爭價格定價法競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產商品這樣高價格的產品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由于房地產商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格。在競爭激烈時，若條件相當的兩宗房地產，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發經營成本。（三）顧客感受定價法這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。當購房者對某開發公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業管理的考慮或是為了體現自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什么在同一個城市里，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當的一些小區，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產商品的開發商的社會信譽有關，也與該項房地產從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據并進行定量計算，所以，盡管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。（四）加權點數定價法預售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據以對不同房屋進行定價，稱為加權點數定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統一的標準，因此運用該方法時，應當根據調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規律：朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價：一般情況下，辦公經營面積集中且達到一定規模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。（五）舊房定價方法舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據附近新建房屋的交易價格，再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。二、房地產定價策略（一）價格折扣與折讓策略 1.現金折扣。購買者如能及時付現或提早付現，公司則給予現金折扣。房地產銷售中，一次性付款可以給予優惠就是這種策略的具體表現。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發生呆賬的風險。2.數量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優待。這是公司薄利多銷原則的體現，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然后給予折扣的形式來銷售，因此，這里的”數量“則需要慎重確定。更多數量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現機構購買的情況），但一旦如此，通常可以通過談判獲得更高的折扣。（二）單一價格與變動價格策略單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優惠、贈品，則對每一顧客皆一視同仁。變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關系造成。房屋價格能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是”變動價格“，盡管有時這種變動從單位價格來看可能并不高，但從總價來看，情況就不一樣了。（三）”特價品“定價策略使少數產品以非常廉價的姿態出現，來吸引消費者購買。所謂”特價品“在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶，即所謂”廣告戶“，如廣告中常見的所謂”起價“××元。（四）心理定價策略傳統的心理定價策略亦稱奇數定價。根據心理學家對消費者購買心理之研究調查，同一件產品當標價49元時，不但銷量遠大于標價50元的產品，甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產定價。現代心理定價還有其他一些新的表現，如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。（五）非價格競爭策略價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產營銷中，也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略，如在相鄰同檔次的項目中，一方不通過價格調整，而通過提供比競爭者更優惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的后期物業管理、較低的物業管理費等來吸引顧客。三、房地產價格調整（一）房地產價格調整類型在房地產營銷過程中，基于市場情況的變化以及企業自身目標的調整，需要對房地產價格進行調整，其類型無非是降低價格或提高價格。 1.降低價格。當賣方面I臨銷售停滯不前、同業競爭極為激烈時，經常需要做降價的考慮。降價終將引起同業間的摩擦與價格戰，但卻是不得已而為之的。降低價格的另一個原因是生產能力過剩，產量過多，資金占用嚴重，而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業無法進一步擴大業務。于是一些房地產企業放棄”追隨領導者的定價“的做法，而采用”攻擊性定價“的方法，以便提高銷售量。有時企業為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產成本又會因銷售量的增長而下降。 2.提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環境劇烈變化時，房地產企業為了生存也不得不提價。例如由于通貨膨脹，成本高漲，但生產率無法提高，許多企業不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。（二）房地產價格調整的方法 1.直接的價格調整。直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調，是說明物有所值，買氣旺盛。對于這樣的正面消息，發展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，并由此暗示今后價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調，則說明產品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經濟低迷，整個市場不景氣。應該說，除非萬不得已，房地產發展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優惠，以維護其正面形象。直接的價格調整有以下兩種方式。（1）調整基價。基價的調整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調或下降，因為基價是制定所有單元價格的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對。（2）差價系數的調整。房地產實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數來確定不同套、單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算的。但每套、單元因為產品的差異性而為市場所接納的程度并不會和我們原先的預估相一致。在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上并不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。差價系數的調整就是根據實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反應。 2.調整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調整是較為隱蔽的。分析付款方式的構成要件，可以發現，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對價格的調整也就是通過這三大要件的涮整來實現的。（1）付款時間的調整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設定向前移或向后靠。（2）付款比例的調整：是指各個階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的調整：如”免息供樓“、”首期零付款“等策略實際上是利息調整的例子。

成本定價市場定價對比定價

1.忍耐力忍耐是最不容易做到的，做過銷售的人都知道，剛開始一個客戶沒有的時候你要忍耐。曾看到過很多剛踏入銷售行業的人半途而廢都是不能堅持的結果，可能你需要忍耐一個月、半年甚至一年才開始積累到一些客戶，你的業績和收入才能相應的提高，因此如果你是機會主義者千萬不要去做銷售。在銷售過程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時間，你準時到達，可是客戶臨時有事或者正在開會，你應該如何？忍耐，不然你必定失去這個客戶。早年前我也做過敲門銷售，一棟29層的樓，每層8戶人家，從下“掃”上去，見門就敲，結果是20%的人對你的敲門極端反感，門沒開就要你“滾”；40%的人不是很耐煩，開門告訴你“快走”；30%的人反應平淡，說“我不需要”，只有10%人能夠有耐心聽你介紹完你的產品，而且還不一定購買。沒有忍耐力做的下去嗎？2.自控力很多時候銷售人員是單兵作戰的，銷售人員每天要去開發客戶等，這些都不可能完全在領導的監督下進行，企業唯一的控制方式就是工作日報表，以及每天開會匯報個人的工作狀況，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠的客戶那里，路上可以休息；本來半小時談完，結果謊稱談了三小時等等，這種方式除了損害企業的利益，更重要的也是阻礙自身的發展。3.溝通力溝通是銷售人員的必不可缺的能力，溝通含有兩層含義：一是準確的采集對方信息，了解對方真正意圖，同時將自身信息也準確傳達給對方，二是通過恰當的交流方式（例如語氣、語調、表情、神態、說話方式等）使得談話雙方容易達成共識。4.觀察力觀察不是簡單的看看，很多銷售人員的第一堂課就是學會“看”市場，這個看不是隨意的瀏覽，而是用專業的眼光和知識去細心的觀察，通過觀察發現重要的信息。例如到賣場逛逛一般人可能知道什么產品在促銷，什么產品多少錢，而專業的銷售人員可以觀察出更多信息。你有沒有注意到別人賣的好的產品是因為什么？價格、贈品、包裝……用的什么贈品？什么材料？怎么制作的？包裝做得很好，好在哪？顏色、造型、材質、可以有別的用途（比如食品的包裝，用完了可以當罐子）。競爭品牌又有哪些促銷活動？具體的時間段？活動的具體形式，有哪些參與方式？賣場內的競爭品牌的廠家從28家增加到29家，增加的是哪個廠家，是否對我們有潛在的威脅？它的主要產品和價格定位如何？……太多的信息需要你仔細的觀察，很多銷售人員在對其培訓了很久以后，要他去“看”市場，仍然不能得到有用的信息，那我只能說，你不適合銷售這個工作。銷售人員也是每個企業的信息反饋員，通過觀察獲取大量準確的信息反饋是銷售人員的一大職責。 5.分析力分析與觀察密不可分，觀察得到信息，分析得出結論。看貨架的產品分布你能分析出什么？放在最好的陳列位置上的要么就是銷售最好的品種，要么就是該廠家此時的主推產品；通過生產日期進行分析，生產日期越近說明該產品的銷售與流轉越正常，生產日期過久說明該產品屬于滯銷狀態；通過價格進行分析，價格較以前下調幅度較大說明該產品受到競爭產品的壓力過大，銷售狀況不理想，價格上浮較大，該產品的原材料市場整體價格上揚，導致產品成本驟增，或者該產品市場屬于供不應求的狀態。這些間接信息必須通過慎密的分析才能得到。同樣在與客戶的談判當中你是從對方言談舉止流露出的信息分析對方的“底牌”和心態，例如進場談判，買手給你報了個價，作為銷售人員肯定不是一口答應，分析對方說話的神情語調，用話語刺探，然后分析出是否有壓低價格的可能，空間幅度多大等。 6.執行力執行能力體現的是銷售人員的綜合素質，更是一種不達目標不罷休的精神。銷售人員在執行計劃時常常會遇到困難，這時你如果只會說“經理這個事太難了，做不了”。那么你的領導也只能說“好，那我找能夠完成的人來做”。沒有困難的事情稱不上是任務，人人都可以完成的事也體現不出你的價值。某市有家大型連鎖a賣場，a賣場在全市有十幾個賣場，對于占領該市的終端市場極為重要，b公司決定讓銷售人員張某搞定這件事，在張某接手前已經有幾個優秀的銷售人員敗下陣來，原因是該賣場在當地是零售業老大，所以一向霸道，沒有熟人關系進場費用開價很高，而且不給還價的機會。但公司要求在“合理”的費用下進場，如何把這個命令執行下去？張某接到任務寢食難安，如果該任務完成，升遷是順理成章的事，但完不成任務公司同樣會覺得他“能力不夠，無法執行公司的計劃”。接下來，張某去拜訪a賣場的采購經理黃某幾次，等了很長時間連面都沒見到，他知道這是對方故意不給他任何壓價的機會，逼迫他同意苛刻的條件。張某此時轉而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作，他找到一個做保險的朋友以推銷保險為由主動認識黃某的妻子，再介紹張某與黃某妻子認識，然后通過給小孩子買禮物等手段拉近距離，時機成熟后才由黃某妻子引薦給黃某，黃某深感張某的用心良苦，最后張某順利完成任務。這種例子在銷售工作中并不少見。因此執行不是要銷售人員去找到事情的原因，而是要你想盡辦法達到結果。結果才是你的領導們最關心的，也是你能力的體現。 7.學習力作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛，從營銷知識到財務、管理以及相關行業知識等等，可以說銷售絕對是“綜合素質”的競爭，面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。僅以銷售技巧為例，從引導式銷售到傾聽式銷售，繼而提問式銷售直至顧問式銷售……銷售技巧不斷變化翻新，作為優秀的銷售人員只有掌握各種銷售技巧才能在競爭中勝出。當然銷售人員需要學習的遠不止銷售技巧，并且還必須具有舉一反三的能力，因此沒有良好的學習能力，在速度決定勝負、速度決定前途的今天勢必會被淘汰。

市場需求