如何知道國(guó)外房?jī)r(jià)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何看

來(lái)源：整理時(shí)間：2022-12-04 15:56:55 編輯：今日頭條手機(jī)版

1，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何看

深圳現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)降了40% 但總體來(lái)說(shuō) 不算會(huì)進(jìn)一步對(duì)房?jī)r(jià)有較大幅度的降。

房?jī)r(jià)走勢(shì)如何看

2，美國(guó)房產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的

(1)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲按照中國(guó)人的習(xí)慣，買房時(shí)的第一個(gè)問(wèn)題就是房?jī)r(jià)會(huì)否上漲，答案是“會(huì)”。在30份報(bào)告中，幾乎所有的機(jī)構(gòu)都認(rèn)為2017年美國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。據(jù)美國(guó)最大的地產(chǎn)平臺(tái)Zillow數(shù)據(jù)，2016年全美房?jī)r(jià)上漲了4.8%，并預(yù)測(cè)2017房?jī)r(jià)將上漲3.6%。而全球最大的地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Corelogic要樂(lè)觀一些，它預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在2017年9月時(shí)，再上漲5.2%。下圖是Zillow對(duì)110多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和地產(chǎn)專家做的調(diào)查，對(duì)2016-2021年的美國(guó)房?jī)r(jià)做預(yù)測(cè)。其中紅色虛線為悲觀預(yù)測(cè)，認(rèn)為美國(guó)未來(lái)5年房?jī)r(jià)將上漲10.2%；綠色虛線是樂(lè)觀預(yù)測(cè)，認(rèn)為未來(lái)5年房?jī)r(jià)將上漲30.8%；兩者之間的黑色虛線，指預(yù)測(cè)的平均值，認(rèn)為未來(lái)5年，美國(guó)房?jī)r(jià)將上漲21.4%。即便是悲觀預(yù)測(cè)，美國(guó)房?jī)r(jià)也將在今年達(dá)到2007金融危機(jī)前的最高點(diǎn)，房?jī)r(jià)還有上漲空間嗎？不要被表面數(shù)字蒙騙。CBS商業(yè)分析師施萊辛格認(rèn)為，若算上通脹，10年前20萬(wàn)美元的房子，如今要27.6萬(wàn)。這一觀點(diǎn)可由下圖驗(yàn)證。下圖是美國(guó)現(xiàn)房中位價(jià)水平，藍(lán)線為歷年名義價(jià)格，紅線為經(jīng)過(guò)2016年通脹水平調(diào)整后的房?jī)r(jià)，可知2007年的房?jī)r(jià)顯著高于2016年的水平，因此美國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上離危機(jī)前的高位仍有距離，各大機(jī)構(gòu)認(rèn)為2017年上漲空間依然存在。(2)獲得房屋抵押貸款更容易2017年另一大變化，就是購(gòu)房貸款將會(huì)放松，更多的人能夠達(dá)到購(gòu)房門檻。美國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)站Redfin認(rèn)為，2017年房利美、房地美將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多杠桿，買到價(jià)格更高的房屋。美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì)的可獲信貸指數(shù)，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權(quán)威指標(biāo)，指數(shù)越高，獲得貸款越容易，反之越難。2016年11月，該指數(shù)已高達(dá)8年來(lái)最高值174.1，進(jìn)入最容易獲得抵押貸款時(shí)期，許多大型金融機(jī)構(gòu)也更愿意為借款者提供房屋抵押貸款當(dāng)然，對(duì)于外國(guó)買家來(lái)說(shuō)也是一大利好，目前一些國(guó)家限制外國(guó)人買房貸款，而美國(guó)卻敞開了抵押貸款的大門，無(wú)疑更利于投資者融資。(3)抵押貸款利率將略有提高，月供變多包括NAR, Zillow, MBA等多家機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，2017年的30年期固定利率抵押貸款利率，將維持在4.5-5%，高于過(guò)去5年4%以下的水平。這意味著買一套房產(chǎn)，月供可能增加100多美元。不過(guò)，房貸利率上升的影響或?qū)⑷纭懊辍薄５谝唬?jīng)濟(jì)狀況已較幾年前有所改善。與2013年相比，美國(guó)工作崗位增加700萬(wàn)個(gè)，工資增長(zhǎng)顯示出加速跡象；第二，抵押貸款數(shù)額擴(kuò)大，更易獲得房貸。因此，房貸利率小幅上行，難以澆滅買房需求。(4)房屋交易活躍，流動(dòng)性增強(qiáng)據(jù)Redfin統(tǒng)計(jì)，2016年市場(chǎng)待售房屋的停留時(shí)間僅為52天，這是自2009年以來(lái)的最佳紀(jì)錄，并認(rèn)為2017年將打破這一紀(jì)錄。下圖的紅線，表示從開始搜索至交易完成，整個(gè)購(gòu)房過(guò)程平均83天，比去年同期減少了7天；藍(lán)線表示在市場(chǎng)上待售的日期，為52天。兩條曲線都呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明房屋的流動(dòng)性也在增加，且2017年將更好。除了市場(chǎng)景氣之外，行業(yè)革新也是房屋流動(dòng)性變強(qiáng)的動(dòng)因之一。越來(lái)越多的買家對(duì)在線報(bào)價(jià)流程感興趣，使交易更快捷。(5)Surban運(yùn)動(dòng)在美國(guó)如火如荼如果閱讀美國(guó)大機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，你一定會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)新詞“Surban”。該詞來(lái)自suburb（郊區(qū)）和urban（城市），指在城市的近郊，直接發(fā)展郊區(qū)（衛(wèi)星城）市中心，完善城市功能的配套設(shè)施，并在城郊的市中心建造住房和社區(qū)。未來(lái)，美國(guó)將更多地開發(fā)城郊地區(qū)內(nèi)，靠近公交站的住宅社區(qū)，這一計(jì)劃也與特朗普的基建計(jì)劃吻合，促進(jìn)郊區(qū)和衛(wèi)星城市的發(fā)展。郊區(qū)將增添更多城市的設(shè)施，以便讓居民能在城市的核心部分以外，同樣享受生活、工作和休閑。Surban生活方式，能讓人們通過(guò)便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的價(jià)格受益于郊區(qū)更好的居住條件。約翰·伯恩斯咨詢公司預(yù)計(jì)，未來(lái)10年，近80%的住宅增長(zhǎng)將出現(xiàn)在郊區(qū)。2010-2015年，71%的新住宅增長(zhǎng)來(lái)自郊區(qū)，而城市地區(qū)到2025年的住宅增長(zhǎng)，只有15%。(6)住房供應(yīng)增加，庫(kù)存仍緊張近年來(lái)，美國(guó)房屋開工數(shù)量持續(xù)增加，一是應(yīng)對(duì)居住需求，二是美國(guó)房屋建筑協(xié)會(huì)（NAHB）的建筑商感知指數(shù)顯示，建筑商的信心已恢復(fù)到11年前的高點(diǎn)，全美開建的新房也逐年增多。AR表示，雖然在建房屋數(shù)量增加了，但開工數(shù)仍只有正常速度的60%，房屋庫(kù)存在2017年依舊緊張。2016年9月底的房屋庫(kù)存總量增加了1.5%，有204萬(wàn)套現(xiàn)房待售，但仍比去年同期水平低7%。NAR認(rèn)為2017年新房銷售將上漲10%。2016年542萬(wàn)套的銷售成績(jī)，是近10年的新高。而二手房銷售將上升2%，從536萬(wàn)套升至546萬(wàn)套，這將是2006年以來(lái)的最好銷量（647萬(wàn)），在2018年將上漲4%，達(dá)到569萬(wàn)套。即便房屋開工數(shù)將持續(xù)增加，但銷售依然旺盛，庫(kù)存緊張仍會(huì)是常態(tài)，將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。CoreLogic副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sam Khater認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。(7)建筑成本繼續(xù)上漲，或進(jìn)一步推升新房房?jī)r(jià)2016年，美國(guó)深受建筑工人短缺之痛，根據(jù)美國(guó)房屋建筑協(xié)會(huì)（NAHB）的數(shù)據(jù)，建筑行業(yè)現(xiàn)今約有20萬(wàn)個(gè)職位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在內(nèi)的專業(yè)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，建筑工短缺的趨勢(shì)仍將在2017年繼續(xù)。在此情況下，建筑商不得不支付給建筑工支付更高的工資，而增加的人工成本。可以想見，由此產(chǎn)生的成本上漲，會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買家或投資者。大家或許會(huì)聯(lián)想到特朗普表態(tài)過(guò)的嚴(yán)苛移民政策。若他嚴(yán)格執(zhí)行驅(qū)趕非法移民的競(jìng)選宣言，可能導(dǎo)致建筑工人短期內(nèi)大量缺口，進(jìn)一步提高房屋建造成本。(8)租金收益的漲幅變慢許多機(jī)構(gòu)指出，出租房屋供需將逐步達(dá)到平衡，且美國(guó)住房自有率近期出現(xiàn)拐點(diǎn)，更多人將擁有自己的住房，因而租金增長(zhǎng)幅度將減緩。美國(guó)城市土地研究所指出，未來(lái)三年公寓出租增長(zhǎng)率將逐年放緩，2016-2018年的增長(zhǎng)率分別為3.5%、3.0%、2.9%。公寓租用需求減緩，使得租金漲幅降低。根據(jù)Zillow預(yù)測(cè)，雖然2017年多數(shù)大城市的租金將繼續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率僅為1.7%，與2016年的增長(zhǎng)率相當(dāng)。雖然過(guò)去幾年，許多地方的租金呈現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，但近期租金的溫和增長(zhǎng)顯示，建筑商建造了更多公寓，使出租用房的供給趕上需求，以適應(yīng)近40%選擇租房的美國(guó)人的居住需求。(9)千禧一代將變成有房者，提高住房自有率提升。令人意外的是，幾乎80%的報(bào)告都提及“千禧一代”（1982-2000出生）將成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可忽視的力量。更多的初次購(gòu)房人群，也將促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)景氣，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。一方面，這一代人與父母同住的比例達(dá)到75年來(lái)最高的40%；另一方面，他們中年紀(jì)較大的人，也逐步達(dá)到32歲——全美首次購(gòu)房的平均年齡。他們中與父母居住比例雖高，短期內(nèi)抑制了購(gòu)房需求，但同樣能在短期內(nèi)迸發(fā)出大量的首次買房需求。因?yàn)椤扒ъ淮背缟歇?dú)立和自由，短期與父母同住只是過(guò)渡，最終他們還是會(huì)買房，并獨(dú)立居住。根據(jù)NAR統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全美有1500萬(wàn)年輕人與父母同住，而十年前只有1000萬(wàn)。2016年，61%的首次夠房人群為35歲以下的年輕人，“千禧一代”這批潛在的購(gòu)房人群，將在2017年逐步爆發(fā)。(10)房地產(chǎn)中介傭金將持續(xù)下降西方國(guó)家進(jìn)行房屋買賣時(shí)，都要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行，所以傭金也成為投資時(shí)不可回避的一筆花銷，它的變動(dòng)直接意味著購(gòu)房固定成本的高低。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的替代業(yè)務(wù)變得越來(lái)越普遍，人們?cè)?017年及未來(lái)，或?qū)⒅Ц陡俚膫蚪稹?2016年Redfin的調(diào)查顯示，大多數(shù)賣家支付給他們經(jīng)紀(jì)人的傭金有所減少，同樣，幾乎有一半的買家也享受了傭金的折扣。這比2015年大幅增加，當(dāng)時(shí)只有37%的買家獲得500美元以上的傭金優(yōu)惠。越來(lái)越多的創(chuàng)新公司出現(xiàn)，它們提供更省錢的方式來(lái)進(jìn)行房屋買賣，更多的消費(fèi)者采用這些省錢的方法。如若不然，也可以繼續(xù)通過(guò)傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，來(lái)買賣房屋，但投資人應(yīng)該對(duì)所支付的傭金進(jìn)行更多談判和議價(jià)。

美國(guó)房產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的

3，中外房?jī)r(jià)差距

國(guó)情不同的，那你看看除了阿三，哪個(gè)國(guó)家有中國(guó)人多？而且按絕對(duì)值來(lái)算，老外的房?jī)r(jià)比中國(guó)的更貴，只是占收入的比重由差異而已！

中外房?jī)r(jià)差距

4，各地區(qū)的房?jī)r(jià)走向如何

因?yàn)橹袊?guó)人多地少，所以各地區(qū)房?jī)r(jià)都有明顯走高的趨勢(shì)。

大體是都在降，但個(gè)別地區(qū)略有所長(zhǎng)！！！

5，美國(guó)買房時(shí)如何判斷房子是否有升值空間

完全在這棟房子座落的地點(diǎn)了有的時(shí)候事情是很難預(yù)料的我三十萬(wàn)買的房子，只用三年已經(jīng)升值一倍六十多萬(wàn)了，就是地點(diǎn)占了大便宜這是當(dāng)初誰(shuí)都沒(méi)有預(yù)料到的

看環(huán)境路段，戶型，朝向，然后就是大趨勢(shì)

6，最近的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何

只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)的人口不出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就不會(huì)降。等到哪天你身邊的人都不需要買房的時(shí)候，房?jī)r(jià)肯定會(huì)降！想看到房?jī)r(jià)降得話，再等等吧。一時(shí)半會(huì)的是看不到了。想買就早下手吧。

上漲

7，未來(lái)三年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何估計(jì)

房?jī)r(jià)泡沫或破滅，“十二五”期間內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。過(guò)去的十年里，我國(guó)處于城市化進(jìn)程當(dāng)中，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展是必然的結(jié)果，在短短的十年間，房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升了五六倍。未來(lái)房地產(chǎn)泡沫有兩種趨勢(shì)，“一是消化掉，但這不太可能；二是泡沫破滅，這是必然的。而這些投資者將會(huì)面臨著一場(chǎng)歷史性的洗禮。有專家認(rèn)為，明后年國(guó)內(nèi)的股市會(huì)大幅上升，有望超越樓市。麻煩采納，謝謝!

個(gè)人認(rèn)為未來(lái)三年房地產(chǎn)應(yīng)該是穩(wěn)中有漲，房?jī)r(jià)三年內(nèi)增長(zhǎng)20%左右吧。

8，如何判斷一個(gè)城市未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)

取決于位置。如果是一線，包括省會(huì)，尤其沿海（北上廣深四個(gè)有三個(gè)屬于此類），由于目前全球經(jīng)濟(jì)都是以海洋貿(mào)易、海洋資源為依歸，所以無(wú)論人力資源還是物流，都會(huì)高度集聚在這類城市。包括國(guó)外，也是這樣，資源匯聚可以產(chǎn)生更好生產(chǎn)效率，很長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)產(chǎn)生更多就業(yè)崗位吸引人才凈流入，自然房?jī)r(jià)長(zhǎng)期會(huì)走穩(wěn)并且會(huì)保持走高。增長(zhǎng)呈現(xiàn)峰型上行。二線城市，如果和一線保持較近的距離，并且有高速、發(fā)達(dá)同時(shí)成本低廉的交通工具、交通網(wǎng)絡(luò)（通行時(shí)間控制在1小時(shí)），會(huì)很容易發(fā)展成衛(wèi)星城，自然房?jī)r(jià)也會(huì)跟著一線波動(dòng)，不過(guò)幅度會(huì)相對(duì)低點(diǎn)，增長(zhǎng)更多像脈沖爆發(fā)然后僵持一段較長(zhǎng)時(shí)間。三線城市，更多是相反，很大原因是人才凈流出，常住人口開始下滑和老年化，這樣房產(chǎn)資源是溢出而不是稀缺，間歇性會(huì)出現(xiàn)一種炒作性的增長(zhǎng)，屬于跟隨一線水漲船高，但不持久。同時(shí)由于交易量不足，有價(jià)無(wú)市的情況比較多見，行情也比較冷清。加上農(nóng)戶不少也有自建房習(xí)慣，房產(chǎn)市場(chǎng)交易就不是主要房?jī)r(jià)干擾因素。其實(shí)房地產(chǎn)很長(zhǎng)一段時(shí)間還是基于對(duì)人口吸引力，包括局部某個(gè)地區(qū)。一旦吸引力下滑，沒(méi)有充分就業(yè)機(jī)會(huì)、醫(yī)療和教育跟不上，那么房?jī)r(jià)就容易下滑；相反，房?jī)r(jià)走高的城市，多是資源優(yōu)秀。另外房?jī)r(jià)也很大程度和該地的人均受教育年齡正向掛鉤。

需要了解的數(shù)據(jù)有成交量、庫(kù)存量、去化周期、全市成交均價(jià)走勢(shì)