濟寧往北137公里是濟南，往南140公里是徐州，往東344公里是青島，往西260公里是鄭州，四周都是強敵，濟寧生存空間很有限。、濟寧城市前景濟寧是山東省內(nèi)普通地級市，2019年GDP為4370.17億，同比增長4%，排名第六；常住人口835.6萬，增長0.84%，大概是1萬人，排名第四。

1、2020年到底該不該買房？濟寧的房價是降還是漲？

2020年到底該不該買房？濟寧的房價是降，還是漲呢？小菜認(rèn)為，2020年想在山東濟寧買房的話，還是更多應(yīng)該根據(jù)濟寧的樓市行情來做決定。個人意見分享如下，供參考，第一、2020年濟寧的房價是降，還是漲？先說結(jié)論：穩(wěn)中小跌！之所以得出這樣的結(jié)論，主要是基于以下一些理由：01、濟寧房價趨勢國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，濟寧房價自2015年以來，保持上漲態(tài)勢，總漲幅35%，年均漲幅7%，低于濟南房價年均漲幅。

從趨勢上看，濟寧房價自2016年9月以來，已經(jīng)連續(xù)上漲了41個月，繼續(xù)上漲缺乏動能，進入價格調(diào)整周期較為合理，畢竟，不管什么物價，都不可能一直漲。最近半年的房價趨勢看，濟寧房價環(huán)比已經(jīng)明顯回落，在水深火熱的2月，環(huán)比漲幅歸0；同比數(shù)據(jù)看，也在持續(xù)回落，02、意外事件沖擊疫情事件后，各地都受到了影響，濟寧也不例外，從2月房價環(huán)比漲幅歸0即可見一斑，

從濟寧當(dāng)?shù)氐恼呖矗瑯鞘姓弑３址€(wěn)定，沒有出臺紓困措施，也沒有出臺其他幫扶措施。2月6日，僅濟寧發(fā)改委出臺了應(yīng)對疫情的實施意見，但也沒有專門針對房地產(chǎn)制定紓困、“救市”措施，顯示在意外事件沖擊下，濟寧樓市平穩(wěn)，隨著疫情轉(zhuǎn)好，濟寧出臺樓市幫扶措施的概率已然很小，但濟寧的房價卻已處在了下行通道。在這種趨勢下，濟寧的房價延續(xù)下跌趨勢概率就很大，

03、濟寧舊改及棚改情況2018年，濟寧固定資產(chǎn)投資增長8.5%，實施老舊小區(qū)改造49個，棚改目標(biāo)6.3萬套，實際建成5.4萬套。2019年，濟寧固投增長高于全省平均，預(yù)計增長7%，實施老舊小區(qū)改造95萬平米，開工棚改1.7萬套，截止當(dāng)年10月底，共建成15718套，完成全省任務(wù)262.97%！2020年，濟寧目標(biāo)完成固投增長5%，開啟新一輪舊改，約227萬平米，棚改建成4600套，

可見，舊改面積很大，但對于刺激樓市交易的棚改卻已經(jīng)嚴(yán)重下滑，棚改紅利將盡。04、濟南、徐州樓市影響對濟寧樓市來說，會受到濟南樓市和徐州樓市的雙重影響，為什么呢？濟寧是山東地級市，在樓市上大概率都要受到來自省會城市房價的影響，這是對多數(shù)省份都適用的經(jīng)驗判斷。濟南房價已經(jīng)連續(xù)在下跌了好幾個月，這個行情可能會傳導(dǎo)到地級市濟寧，

一般來說，地級市房價相對省會房價來說，不管是漲，還是跌，往往都會慢半拍。另外，濟寧又是淮海經(jīng)濟區(qū)的核心城市，中心城市徐州的房價也將傳導(dǎo)影響濟寧房價，目前看，徐州房價穩(wěn)定，但也表現(xiàn)出了階段性到頂?shù)内厔荨?5、市場需求新增乏力2018年末，濟寧常住人口834.59萬人，在山東省內(nèi)排名第四，高于省會濟南常住人口，

同比2017年，常住人口減少了3萬。2019年末，常住人口為835.6萬，補償性地新增人口1萬，常住人口城鎮(zhèn)化率59.69%，接近全國平均水平，達到這個水平后，意味著濟寧新增城鎮(zhèn)人口開始乏力，而且人口外流風(fēng)險會顯現(xiàn)，住房需求會逐步縮減，綜合本節(jié)分析，濟寧樓市已處在下行通道，政府也沒有“一城一策”的幫扶措施，加上棚改紅利接近尾聲，人口新增乏力，疊加疫情沖擊后濟南樓市下跌的影響，濟寧房價在2020年將上漲乏力，大概率會小跌。

第二、中長期看濟寧房價走勢小菜從影響濟寧房價的三大因素出發(fā)，分析中長期內(nèi)房價的走勢，供參考，01、濟寧樓市住房需求偏改善型國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年10月，濟寧90平米及以下戶型環(huán)比增長0.2%，90-144平米增長0.8%，144平米以上的增長0.9%！這反映出濟寧樓市住房需求以改善型（采用狹義的剛需房概念）為主，跟濟南樓市類似，消費主力的剛需在減弱。