前幾年深圳的寫(xiě)字樓存量只有500多萬(wàn)平方米，而到了2019年底深圳寫(xiě)字樓存量面積已經(jīng)超過(guò)700萬(wàn)平米，2019年全年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓累計(jì)新增供應(yīng)面積同比擴(kuò)大近五成，至107.7萬(wàn)平方米。過(guò)去幾年深圳大量新建了很多寫(xiě)字樓，比如羅湖，福田，南山前海、后海都有大量的寫(xiě)字樓，另外在龍崗中心城、寶安中心城、龍華、坪山、鹽田等其他區(qū)都有自己的寫(xiě)字樓，特別是最近幾年，新入市的寫(xiě)字樓是非常多的。

1、一方面深圳寫(xiě)字樓空置率提高到24.6%，寫(xiě)字樓租金大幅下跌，另一方面以寶安為代表的房?jī)r(jià)暴漲，你如何看待2020年的魔幻深圳樓市？

感謝邀請(qǐng)，我說(shuō)下自己的觀點(diǎn)。這種狀態(tài)表露出很多深層的不健康的存在，首先，股市仍然不健康，人們不敢不愿往里投資，轉(zhuǎn)而投入樓市。其次，經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)入下行通道，人們找不到跑贏通脹的投資渠道，被迫轉(zhuǎn)投房產(chǎn)，還有就是中國(guó)人的攀比心理，在加上深圳是靠近香港的一線(xiàn)城市，環(huán)境和氣候相比其它一線(xiàn)城市優(yōu)越，越貴越有攀比意義。

2、為何深圳寫(xiě)字樓空置率變高，住宅房?jī)r(jià)卻不斷上漲？

我覺(jué)得深圳寫(xiě)字樓的空置率高跟住宅價(jià)格上漲并不矛盾，因?yàn)閷?xiě)字樓跟商品住宅根本就是兩種不同性質(zhì)的東西，首先、深圳的寫(xiě)字樓空置率比較高，這里面的原因是比較復(fù)雜的。最近兩三年時(shí)間，深圳寫(xiě)字樓的空置率確實(shí)比以前高了不少，目前深圳的寫(xiě)字樓總體空置率已經(jīng)超過(guò)20%左右，對(duì)應(yīng)的寫(xiě)字樓的租金也出現(xiàn)了一定的下降，而深圳寫(xiě)字樓之所以出現(xiàn)較高的空置率，這里面主要有幾個(gè)方面的原因，

第一、寫(xiě)字樓供應(yīng)增加。過(guò)去幾年深圳大量新建了很多寫(xiě)字樓，比如羅湖，福田，南山前海、后海都有大量的寫(xiě)字樓，另外在龍崗中心城、寶安中心城、龍華、坪山、鹽田等其他區(qū)都有自己的寫(xiě)字樓，特別是最近幾年，新入市的寫(xiě)字樓是非常多的，前幾年深圳的寫(xiě)字樓存量只有500多萬(wàn)平方米，而到了2019年底深圳寫(xiě)字樓存量面積已經(jīng)超過(guò)700萬(wàn)平米，2019年全年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓累計(jì)新增供應(yīng)面積同比擴(kuò)大近五成，至107.7萬(wàn)平方米。

而且目前還有大量的寫(xiě)字樓在建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多的寫(xiě)字樓投入到市場(chǎng)當(dāng)中，第二、金融業(yè)的影響。大家都知道深圳是我國(guó)重要的金融中心之一，這里面有大量的金融企業(yè)，金融業(yè)也是深圳的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，比如2019年深圳金融業(yè)增加值就達(dá)到了3667.63億元，單是金融業(yè)增加值就可以超過(guò)很多城市的GDP，而一直以來(lái)金融業(yè)都是寫(xiě)字樓最主要的需求行業(yè)之一，但是過(guò)去兩年時(shí)間，隨著我國(guó)網(wǎng)貸、P2P行業(yè)的整頓，深圳有很多金融企業(yè)都關(guān)門(mén)了，所以導(dǎo)致大家對(duì)寫(xiě)字樓的需求逐漸減少。

第三、外貿(mào)出口的影響，深圳是一個(gè)對(duì)外貿(mào)易依賴(lài)度比較高的城市，也是我國(guó)外貿(mào)出口最大的一個(gè)城市，比如2019年深圳外貿(mào)出口總額就達(dá)到1.67萬(wàn)億元。但是最近兩年時(shí)間，受到國(guó)際貿(mào)易爭(zhēng)端的影響，再加上最近一段時(shí)間新型擴(kuò)張病毒疫情的發(fā)生，深圳的外貿(mào)出口受到了一定的影響，外貿(mào)行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求量也逐漸下降，第四、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的影響。

從2008年之后，深圳就開(kāi)始大力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，重點(diǎn)發(fā)展一些先進(jìn)制造業(yè)和高端制造業(yè)，對(duì)應(yīng)的開(kāi)始淘汰一些落后產(chǎn)業(yè)，以此騰龍換鳥(niǎo)，在這種背景之下，過(guò)去幾年有很多深圳企業(yè)都開(kāi)始外遷到東莞，惠州，中山甚至是江西、湖南等其他地方。而企業(yè)的遷移不僅僅帶走的是大家對(duì)寫(xiě)字樓的需求，還會(huì)把相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈也帶走，所以這在一定程度上也對(duì)深圳的寫(xiě)字樓產(chǎn)生了一定的影響，

其次，深圳住宅價(jià)格上漲也是有自己的原因的。深圳作為我國(guó)四大一線(xiàn)城市之一，GDP規(guī)模位居全國(guó)第三，與之對(duì)應(yīng)的是深圳只有2000平方公里的管轄面積，在這么小的面積上，既要保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展使用的土地，又要保證實(shí)際管理的2000萬(wàn)人口的住房需求，所以在土地矛盾越來(lái)越緊張的情況下，深圳最近幾年用于住宅開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)是很少的，所以深圳的商品房也很少，目前全市商品房存量只有181萬(wàn)套左右。

但在房子存量和房子供應(yīng)量都有限的情況下，深圳每年新增的人口卻很多，深圳目前仍然是我國(guó)人口凈流入最多的城市之一，比如2019年凈流入的人口就達(dá)到40萬(wàn)左右，相當(dāng)于一個(gè)中型城市城鎮(zhèn)人口的數(shù)量了，正因?yàn)槿丝诒姸喽唐贩抗?yīng)量有限，所以導(dǎo)致深圳的房?jī)r(jià)一直處于上升的趨勢(shì)，在這種背景之下，很多資本又紛紛進(jìn)入到深圳樓市當(dāng)中，這進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。