深圳住宅價格上漲也是有自己的原因的。首先、深圳的寫字樓空置率比較高，這里面的原因是比較復雜的，深圳是一個對外貿易依賴度比較高的城市，也是我國外貿出口最大的一個城市，比如2019年深圳外貿出口總額就達到1.67萬億元，以前我曾經聽中介說過，在深圳有幾個人炒房是比較厲害的，一個是福建的，一個是東北的，一個是揭西的，這些人最巔峰的時候所持有的房產也只不過是幾百套，比如目前淡水某一個開發商就靠投資房產起家，據說他曾經投資過800多套房，而另一個東北人據說投資過1200套的房子，但這都是很多年前的事情了，因為那時候深圳沒有限購，但是10年前開始深圳就已經限購，一個人不可能買這么多套房的，即便他們能找到七大姑八大姨用他們名義來買房，但想要買1000多套也不太現實，因為目前深圳要求個人必須在深圳連續兩年交滿社保才可以買房。

1、為何深圳寫字樓空置率變高，住宅房價卻不斷上漲？

我覺得深圳寫字樓的空置率高跟住宅價格上漲并不矛盾，因為寫字樓跟商品住宅根本就是兩種不同性質的東西。首先、深圳的寫字樓空置率比較高，這里面的原因是比較復雜的，最近兩三年時間，深圳寫字樓的空置率確實比以前高了不少，目前深圳的寫字樓總體空置率已經超過20%左右，對應的寫字樓的租金也出現了一定的下降，而深圳寫字樓之所以出現較高的空置率，這里面主要有幾個方面的原因。

第一、寫字樓供應增加，過去幾年深圳大量新建了很多寫字樓，比如羅湖，福田，南山前海、后海都有大量的寫字樓，另外在龍崗中心城、寶安中心城、龍華、坪山、鹽田等其他區都有自己的寫字樓，特別是最近幾年，新入市的寫字樓是非常多的。前幾年深圳的寫字樓存量只有500多萬平方米，而到了2019年底深圳寫字樓存量面積已經超過700萬平米，2019年全年，深圳甲級寫字樓累計新增供應面積同比擴大近五成，至107.7萬平方米，

而且目前還有大量的寫字樓在建設當中，預計未來會有更多的寫字樓投入到市場當中。第二、金融業的影響，大家都知道深圳是我國重要的金融中心之一，這里面有大量的金融企業，金融業也是深圳的支柱型產業之一，比如2019年深圳金融業增加值就達到了3667.63億元，單是金融業增加值就可以超過很多城市的GDP。而一直以來金融業都是寫字樓最主要的需求行業之一，但是過去兩年時間，隨著我國網貸、P2P行業的整頓，深圳有很多金融企業都關門了，所以導致大家對寫字樓的需求逐漸減少，

第三、外貿出口的影響。深圳是一個對外貿易依賴度比較高的城市，也是我國外貿出口最大的一個城市，比如2019年深圳外貿出口總額就達到1.67萬億元，但是最近兩年時間，受到國際貿易爭端的影響，再加上最近一段時間新型擴張病毒疫情的發生，深圳的外貿出口受到了一定的影響，外貿行業對寫字樓的需求量也逐漸下降。第四、產業升級的影響，

從2008年之后，深圳就開始大力進行產業結構調整升級，重點發展一些先進制造業和高端制造業，對應的開始淘汰一些落后產業，以此騰龍換鳥。在這種背景之下，過去幾年有很多深圳企業都開始外遷到東莞，惠州，中山甚至是江西、湖南等其他地方，而企業的遷移不僅僅帶走的是大家對寫字樓的需求，還會把相應的產業鏈也帶走，所以這在一定程度上也對深圳的寫字樓產生了一定的影響。

其次，深圳住宅價格上漲也是有自己的原因的，深圳作為我國四大一線城市之一，GDP規模位居全國第三，與之對應的是深圳只有2000平方公里的管轄面積，在這么小的面積上，既要保證產業發展使用的土地，又要保證實際管理的2000萬人口的住房需求。所以在土地矛盾越來越緊張的情況下，深圳最近幾年用于住宅開發的土地供應是很少的，所以深圳的商品房也很少，目前全市商品房存量只有181萬套左右，

但在房子存量和房子供應量都有限的情況下，深圳每年新增的人口卻很多，深圳目前仍然是我國人口凈流入最多的城市之一，比如2019年凈流入的人口就達到40萬左右，相當于一個中型城市城鎮人口的數量了。正因為人口眾多而商品房供應量有限，所以導致深圳的房價一直處于上升的趨勢，在這種背景之下，很多資本又紛紛進入到深圳樓市當中，這進一步加劇了房價上漲的動力，

2、深圳的房子會掉價么？

深圳的房價會不會降下來？其實這個問題缺乏一個時效，5年內？10年內？還是多久多久？不過在筆者我看來至少在10年內深圳的房價是不會降下來的，為什么這么說？我認為有以下幾點：1、首先在2019年初，從深圳市財政年終結算會議獲悉，2018年深圳轄區一般公共預算收入突破9100億元，達到9102億元，增長5.5%，其中中央級收入5564億元，地方收入3538億元，這在全國大中城市中居于首位。