鋪面分析鋪面面積160平米，假如賣350萬，單價為21875元。這個價格和我的那間社區商鋪差不多，也是臨街，可能同樣位于三線城市，仍以我周邊的商鋪為例，關門轉讓現象已經常態化，一年內換三二個租戶的商鋪司空見慣，租金收益很不穩定，不是早期全款購買的商鋪，基本上不賺錢可能還要倒貼錢。

1、臨街商鋪160平米，年租18萬，賣350萬，有人買嗎？

和你一樣有間類似的商鋪，所以我來回答可能更合適些。先說答案，不容易賣，原因在分析中給出：鋪面分析鋪面面積160平米，假如賣350萬，單價為21875元。這個價格和我的那間社區商鋪差不多，也是臨街，可能同樣位于三線城市，那么根據三線城市社區商鋪的現狀，想要找到合適的買家，鋪面的地理位置一定要非常好，比如小區主大門兩側可以重餐飲超市的鋪子，小區的入住率要高，而且是大型社區，周邊10分鐘的路程內沒有大型商業綜合體等。

但是眾所周知，三線城市的商鋪已經過剩，特別是新建小區的商業配套更加齊全，各類購物中心、商場、綜合體林立，而且人口是一個外流態勢，經濟發展除非位于大城市的周邊，其他城市普遍都不景氣，轉手會有一定難度，回報率分析如果商鋪總價賣到350萬，租金每年18萬，換算成年化率就是5.14%。同樣以目前三線城市社區商鋪的年租金回報率進行比對，能夠達到這樣回報率，可以說會絕對不愁賣掉，因為這比銀行的大額存款收益都高，而且相對于銀行存款，如果租金收益穩定，持有商鋪顯然比把錢存進銀行更劃算，

但是據我所知，三線城市核心區域的商鋪也就是這個租金價位，社區商鋪沒有這樣的租價。以我持有的那間商鋪為例，周邊不是我一家情況，所有的商鋪都達不到這樣的標準，因此不可能超過5%，當然了，我也不能把話說滿了，也許有但是真的不多。購買力分析三線城市能一下子拿出350萬的人應該說不是沒有，比如那些土豪或者拆遷戶等，但是普通人想要捧出這么多的現金還真不多，

關鍵問題是，即便有人能拿出這筆錢來，交易產生的稅費誰出？無論買方或賣方肯定都不愿意出，但是羊毛終究要出在羊身上。根據我們城市的收費標準，二手商鋪的過戶費是總價的15%，也就是52.5萬，那么如果是買方出，總價就是400萬出頭，回報率肯定就達不到5.14%，意味著接近3年的純租金收入落空，而如果總價中已經包括過戶費，則商鋪總價變為300萬，租金每年18萬保持不變，回報率則為6%，更不可能。

再要是買家使用部分貸款，那無需多言，回報率可能只在3%左右，過戶稅費太高是二手商鋪不易轉手的重要原因之一。前景分析，誰買商鋪都會在前期做一個市場評估，當前社區商鋪雖然比商場內鋪、街鋪等存在一定的位置優勢，但也只是相比較而言。受線上購物影響，線下實體店生意整體是一個下行趨勢，社區商鋪同樣存在難出租、投資不易回本的問題，

仍以我周邊的商鋪為例，關門轉讓現象已經常態化，一年內換三二個租戶的商鋪司空見慣，租金收益很不穩定，不是早期全款購買的商鋪，基本上不賺錢可能還要倒貼錢。投資的風險在增加，理智的買鋪的人都會慎重其事，綜上所述，我從商鋪所在城市的位置、年租金回報率、城市人員購買力、商鋪未來發展前景等幾個方面進行分析，并結合個人實際總體概括這間商鋪賣價350萬可能不易出手。

2、買商鋪的房東們，你們當初花多少買的，現在租多少錢？

當初我以為馬上要交房產稅，把家里面的住宅都賣了，加上手里的現金在一個四線城市全部投資了商鋪，大概在12年前后有臨街底商，也有商場格子鋪，當時投資了大概四百萬買了大大小小四個商鋪，目前三個臨街的底商一間租6300,一個租6800，還有一個很小的鋪租不出去空一年了格子鋪空了兩年沒租出去，去年剛有人要接盤一個月就800塊還要免租半年，現在的租客也不穩定，天天找我家抱怨生意難做，租金也從6000多降到5000多，而且最重要的是不好賣啊，目前在省會城市想買套房都買不起，要是當初留著的是住宅該多好啊。