上海市業主委員會選舉辦法，不交物業管理費能當業委會委員嗎

來源：整理時間：2023-06-18 15:43:44 編輯：上海生活手機版

1，不交物業管理費能當業委會委員嗎

眾所周知，業主交納物業費是物業管理能夠正常運轉的必要條件，在物業公司和業主之間，交納物業費似乎是天經地義的事情。但是，現實情況中，物業費問題已經成為物業管理中最重要的焦點之一。大量小區存在物業管理不到位，物業費不能及時收上來，公說公有理婆說婆有理，甚至鬧到法庭上，甚至物業公司申請法院實行強制執行，將業主從被窩里拽出來拉到法庭上，使原本自己內部的事情鬧到針鋒相對的不可收拾的地步，不僅對物業管理沒有絲毫的幫助以外，而且傷害了業主的感情，損害了和諧社區建設的氛圍，加大了物業公司和業主間的矛盾。　　按照國務院頒布的物業管理條例，只規定了業主必須繳納物業管理費的條款，而沒有規定在什么情況下可以不交納物業費的條款，規定了小區內成立業主大會的條款，但沒規定如果開發商和物業公司不配合成立業主大會怎么辦的條款，說明這個物業管理條例不是十分完善。一旦小區內成立不起來業主委員會，物業管理條例幾乎是一邊倒的條例，因為沒有業主委員會，一切都是物業公司說了算，即便物業管理根本達不到物有所值的程度，業主也無可奈何。不交納物業費也似乎成了業主唯一可以維護自己權益的途徑，同時，也成了加深業主和物業公司之間矛盾的唯一元素。物業公司靠物業費運轉，業主靠物業費享受服務，但是，一旦業主感覺到自己沒有享受到合理的服務，惟一能自主決定的就是抗交物業費。　　但是，由于業主不是孤立存在的，業主和物業公司之間也不是一對一的服務，物業公司是面對全體業主的，一家業主不交納物業費，十家業主或者更多的業主不交納物業費，物業公司也不會停止服務，當不繳納物業費的業主增多了，影響到物業公司正常運轉的時候，物業管理水平和質量肯定會遭受影響，受損害的不僅僅是物業公司，同時全體業主也跟著受損害。　　業主不交納物業費的理由往往十分簡單，物業服務不到位，甚至一次維修不滿就全盤否定．業主花錢了，卻沒有享受到等值的服務，這是普遍反映的問題。面對一個公司，業主個人顯然是弱者，在其他辦法都用盡了而還是感覺達不到自己的要求得時候，自己惟一可以可以和物業叫板的只有拿物業費來說事。　　事實上，業主可以通過合理的渠道來理性的維護自己的權益，而不能簡單的以不繳納物業費來抗爭。最簡單的辦法是通過業委會來替自己解決某些問題（如果有業委會的話），由于業委會是個新生事物，業主在短時間內還不太信任它，而物業公司擔心業委會會給他們穿小鞋，對業委會采取敵視態度，業委會真正開展起工作也不是很順利。因此，但時間內，理順小區物業管理，不僅要靠業主的覺悟，也要靠物業公司管理人員加強專業管理素質，更需要法律法規健全。　　在實踐中，一旦出現這樣或者那樣的問題，業主在情緒激動的情況下，往往就以不繳納物業費來表達自己的不滿，而物業公司我行我素的態度，使得事態不斷朝惡化轉變。此時，政府部門卻束手無策，甚至不管不問，最多的推辭就是通過法律途經來解決。顯而易見的是，在中國，法律還不是很健全，法律規定約束業主的要比約束物業公司的多得多，法律依據往往偏向物業公司。業主因物業管理不到位起訴物業公司拿不到可以佐證的依據而使得法院無法判決，加上物業公司有強大的經濟作后盾，業主在政府和法律面前顯然處于劣勢地位。　　因此，對于合法合理的物業公司，我個人認為，交納物業費還是積極提倡的，但是，對付物業管理完全不到位，甚至仗勢欺人的物業公司，惟一有效的約束途徑就是不繳納物業費。但，這要取決于一下條件：一，物業管理嚴重不完善，物業公司為所欲為，嚴重侵吞、侵害業主的合法權益的行為長期存在經過多方交涉而拒不改正的情況；二，小區內無業委會，物業公司拒絕和業主合作成立業委會、甚至打壓威脅業主的情況經常發生的情況；三，開發商的前期物業公司強買強賣，在業委會成立以后拒不執行業委會決議，甚至在被解除物業管理協議后拒絕撤出小區的情況；四，物業公司不具備相關物業管理資質的情況；五，物業公司私自挪用大修基金的情況；六，其他符合法律法規規定的可以不繳納的情況。以上幾種情況，僅代表個人觀點，希望成為拋磚引玉的建議。無論哪一種，在實際運用中都需要慎之又慎，首先要保證業主自身的合法權益，只顧保護自己的權益的同時而侵害他人權益的行為是不可取的。在維護自己門內的權益的同時，也要考慮門外的公共權益。隨著物權法即將出臺的日子逐漸到來之際，我相信在物業管理問題上，思路會越來越明確，權力和義務會越來越清晰，理性維護業主甚至物業公司的合法權益將成為社會的主流。

作為業委會的委員首先應該是履行業主義務的模范，連物業費都不愿意交的業主怎么會是一個合格的業委會委員呢。所以，建議在制定本小區業委會選舉辦法時，明確不模范履行業主義務、不按時交納物業費的業主不得當選業委會委員。參考依據：建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條。第三十一條　業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：　　（一）具有完全民事行為能力；　　（二）遵守國家有關法律、法規；　　（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；　　（五）具有一定的組織能力；　　（六）具備必要的工作時間。

不交物業管理費能當業委會委員嗎

2，業主委員會選舉辦法

一、業委會選舉辦法通過不記名投票選舉，候選人可以拉票，但是不能不正當競爭，否則發現了就取消資格。二、業主委員會選舉會議流程如下：1、按表決事項制作表決票；_表決表應明確表決事項。填寫要求。候選人應按姓氏筆劃多少順序排序，姓氏筆劃相同，以漢語拼音為序。2、根據投票點的需要制作投票箱，投票箱需由籌備組全體人員驗箱后封箱，并作記錄，引入公證機制的，公證人員應參加驗箱、封箱。3、籌備組委托工作人員或由業主代表送達選票，并作好相關記錄；4、票箱設置在公共場所的，應有專人管理，以避免票箱的損壞或丟失；5、業主投票期間，宜對投票人數作記錄。以適時掌握已投票業主人數；6、按規定時間、地點開箱、計票。公示表決結果；7、開箱前應推選唱票人、計票人、監票人（宜在業主代表中產生，不能由籌備組人員擔任。）8、開箱前應由主持人介紹參會監督人員，籌備組組長介紹大會籌備情況；9、計票過程中若中途中斷計票，則應對選票進行封存；10、引入公證機制的，公證人員應參加并對現場工作進行公證；11、開箱、計票現場應通知街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、縣級以上人民政府房地產行政主管部門相關領導現場監督；12、開箱后應對參加表決總票數、有效票數、廢票、棄權票進行統計、記錄并宣布；13、唱票、計票、監票工作結束后應立即對結果進行統計，并宣布表決結果；表決結果應由唱票、計票、監票人員和監督人員簽字確認；14、公證人員宣布公證結論；拓展資料：業主委員會成員需要滿足哪些條件？當選業主委員會成員需要符合的條件如下：業主委員會委員候選人應當具有業主身份，熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間，模范履行業主義務，按時交納物業管理費，不得在物業管理區域內從事物業管理服務或相關利益的經營活動，并得到2/3以上的業主同意。法律依據：《業主大會和業主委員會指導規則》第二條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。第三條業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

業主委員會選舉辦法

3，求業主委員會成立程序謝謝

業主委員會成立程序 ~ 住宅業主委員會成立程序一、成立業主代表大會 1. 草擬成立業主代表大會籌備組文件，呈：(1)主管部門 (2)建設單位 (3)其他部門 2. 草擬告知全體業主成立業主代表的大會的公開信 3. 擬出業主代表名單，公布選票結果以及呈有關部門的文件 4. 進行投票并草擬選舉結果文件二、成立業主委員會 1. 草擬成立業主委員會籌備組文件呈：(1)主管部門 (2)建設單位 (3)其他部門 2. 告知全體業主成立業主委員會的公開信 3. 擬出業委員會成員候選人名單，公布選票結果以及呈有關部門的文件 4. 進行投票并草擬選舉結果文件三、其他結果籌備組實體操作中，草擬現時不可預見問題的文件。注：以上工作只包括業委員會成立過程的文件草擬以及相關問題的咨詢，不參與小區實操性事務。業主委員會成立程序一、提出申請向房管局提出成立首屆業主委員會的書面申請，填報《首屆業主（代表）大會籌備小組申請表》，并且報街道辦事處備案。二、成立業主委員會籌備小組街房管局接到申請后，做出書面批復意見，指導小區成立業主委員會籌備小組。三、籌備小組開展籌備工作 1、籌備小組自成立起30日內擬好《業主委員會選舉辦法》、《業主大會業主議事規則》和《業主公約》，并在小區內明顯位置張貼公告，征求業主主意。《業主大會業主議事規則》和《業主公約》這兩份文件需由2/3業主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據這兩個文件進行，對相關規則、事項要制定詳細。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計入投票權等。 2、確認業主身份，確定業主在業主大會上的投票權。業主的投票權按每戶一票計算，物業建筑面積每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。以產權證明書為準。單位代表須有單位授權委托書。 3、組織各樓宇開業主大會產生業委會候選人。由于業主較多，不可能召集所有業主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區召開業主大會，開會選出業主代表參加業主大會，此后開業主代表開會即視為開業主大會。業主代表的產生應經其所代表的業主中擁有1/2以上投票權的業主通過。凡須投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表的投票權是其所代表業主的投票權的總和。業主大會會議可以全體業主集中統一開，也可以部分業主分時分區地開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當由物業管理區域內有1/2以上投票權的業主參加，票權數過2/3投票通過，才有效。 4、籌備小組完成以上工作后，將業主委員會候選人的名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主大會業主議事規則》和《業主公約》，送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請。籌備小組決定業主大會成立的時間和業委會的組成人數（5-15人，單數），定出投票時間（3-7天，要報國土局備案）。匯集業委會候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業主大會議程向業主張貼公告。做好會務籌備工作，包括落實場地，制作選票，制作設置一或多個投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點票時由國土局開箱和鑒證。業主大會召開15日以前通知投票權人，國土局、街道辦事處、開發商、物業公司等有關人員到場。 5、籌備小組根據議程召開業主大會，收集登記選票；審議并表決通過《業主大會議事規則》及,《業主公約》；公開點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會。會后籌備組將大會簽到表，選舉結果統計表予以公布。業主大會或業主代表大會應當有1/2以上投票權的業主或業主代表出席。業主大會或業主代表大會作出的決定，應當經出席大會的1/2以上投票權的業主或業主代表通過。 6、一個平方米一個投票權。要弄清楚業主的住房面積，可從國土局拿到業主的資料，在收選票時，請業主出示產權證明。在填寫業主代表投票委托書時，應該附上雙方的身份證以及產權證明。可以要求現在的物業管理公司通過國土局提交一份業主名單資料。如果物業管理公司拒絕，則可以直接通過國土局，向物業管理公司施加壓力。 7、開發商只有一個投票權。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業主代表，只要在業主委員會選舉中，業主如不投他票，他即落選。即使他入選了業主委員，也可以通過少數服從多數的原則讓他的意見不能實現。由住宅業主代表負責收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。 8、籌備小組成員可以成為業主代表，成為業主委員會成員。 9、業主委員會每個成員只代表一個投票權，實行少數服從多數原則。業主委員會憑業主大會的授權行事，業主委員會作出的決定須由業主大會即業主代表表決確認，業主委員會對業主大會或業主代表大會負責，維護全體業主的合法權益。業主大會表決以面積計算選票權，每個業主代表所代表的份額不變。 10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區內，使用小區的公用設施。如果票權數不夠，則要把單位辦公樓拉進來，說服的理由：大家都在同一個小區內，要把整個小區的安全、穩定、美好，要把小區統一管理，才有利于大家的工作和生活。 11、發送文件給業主時，請其簽收，用回執證明已經給過文件，視為送達。如果業主有意見，可以附意見。如某業主不同意某一條款，實行少數服從多數。 12、提交的業主委員會成立申請需要改動的，可以提交補充資料，用來補充說明更改的情況。 13、由業主代表收集票數，提出兩個問題讓業主回答：①是否滿意現在的物業管理公司？②是否愿意委托業主委員會選舉物業管理公司？業主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。 14、開發商也應該會同意公約和議事規則（這是房管局制定的，是公平的），因為他也想爭取到物業管理權。 15、一般來說，應該有維修基金，如果沒有，則要在以后集資。四、業主委員會應當自成立起3日內召開首次業主大會，推選出委員會主任1人，副主任1-2人。五、業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件向區、縣級市物業行政主管部門辦理核準登記手續。（一）業主委員會登記申請表。（二）業主委員會章程。（三）業主委員會委員選舉產生的報告及其資料。（四）業主公約。（五）其他相關資料。六、核準批復收到區、縣級市物業行政主管部門的備案意見，業主委員會成立。

求業主委員會成立程序謝謝

4，小區選舉業主委員會的程序

1、提出申請：物業管理小區符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區所在的街道辦事處書面提出申請，填報《首屆業主大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會:(1)物業已交付使用的建筑面積達到50%以上;(2)物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。2、成立籌備小組：街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區成立業主委員會籌備小組。3、籌備小組開展籌備工作籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。4、召開大會：選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》。《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設置投票箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員，5、申請登記業主委員會：自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續:6、核準批復：區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。一、業主可拒交物業費的情形：1、物業公司提供的服務質量達不到合同約定的標準；2、物業公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的；3、物業公司不經業主許可自行增加的收費項目。如果物業公司提供的服務達不到合同約定的標準，說明服務質量不到位。出現服務質量與收費價格不符的問題，業主可以通過業主委員會直接與物業公司交涉，甚至可以根據合同的約定改聘其他物業公司來管理小區。二、物業的職責是：1、及時了解并掌握所轄物業的動態，保證所轄物業在合法、安全的狀態下運行；2、負責簽訂房屋租賃合同，按時收取應收款項，完成年度經濟指標；3、熱情與客戶溝通，主動協調客戶之間的矛盾，不斷提高管理與服務質量；4、負責所轄物業的安全防火、防盜工作，管理并督促相關設施的配備；5、做好區域內的環保工作；6、負責所轄物業的維修申報和其他后勤服務；7、做好相關檔案的收集、整理和歸檔；8、完成領導交辦的其他工作。法律依據：《物業管理條例》第十五條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督管理規約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。