對于集體物業，可按照上述要求召開股東大會進行表決，同意開展城市更新；對于私人物業，優先征集有合法產權業主的意愿。若仍無法滿足意愿要求，則需進一步征集無合法產權業主的意愿，該部分物業需由股份合作公司出面，確認產權后開展意愿征集，最終以滿足多地塊意愿征集申報要求。

項目滿足以上三個申報要求后，即可按照申報指引的要求整理材料進行計劃申報了。

（二）召開股東大會

根據上述前期工作分析，涉及城中村用地的項目，在計劃申報時有多個事項需要召開股東大會。為減少工作量，可對上述工作進行合并，如非農合作表決，更新意愿表決等。在實際工作中，可以與股份合作公司簽訂《框架合作協議》的方式，在股東大會上一次表決通過。因此，《框架合作協議》一般包含更新意愿、非農合作以及合作方式和工作經費等內容，對前期事項進行表決，并對后期工作進行安排。

召開一次股東大會表決的內容一般包括：

（1）同意對項目片區及片區內集體物業進行城市更新；

（2）同意將股份合作公司相應的非農指標進行城市更新項目合作，同意合作雙方協商確定的合作方式和補償方法；

（3）同意簽訂《框架合作協議》，并按照約定配合開展后續工作；

（4）確定項目申報主體。

由于對多個事項進行了合并，因此上述各項表決內容及各項細節需在召開股東大會前與股份合作公司、股東代表進行深入溝通和協商，必要時可以進行預表決，以確保股東大會一次性順利召開。股東大會當天，可同時開展股民私人物業意愿征集工作。

（三）私人物業意愿征集

充分調動股份合作公司積極性，讓股民及業主配合開展私人物業意愿征集工作。優先征集有合法用地或房產手續（含土地出讓合同、土地使用權證、歷史遺留處理決定書、兩規證書等）的工廠企業、私人業主的意愿。若仍無法達到申報要求，還需進一步征集無合法用地或房產手續的工廠企業、私人主的意愿。

二、物業測繪

物業測繪的目的在于獲取建筑物數據，作為后期拆遷談判和制定補償標準的依據。可與信息收集、意愿征集及確權等工作同時開展。可在股份合作公司的配合下，先期開展股份公司集體物業測繪工作，有條件開展集體外物業及私人物業測繪工作。

總體思路如下：

第一步，首先對集體的所屬范圍和集體物業的現狀、建筑面積進行查丈，為合作框架協議及股東會議表決提供依據；

第二步，對股份公司領導干部及支持改造的業主的物業進行查丈、意愿征集、確權，防止以后出現違法加建行為；

第三步，做好其他業主的工作，一并進行物業測繪，獲取較為準確的數據，確保達到項目立項的要求；

第四步，對不影響申報要求的剩余業主的物業進行測繪，推進后期項目拆遷談判。

利用查丈機會以獲取項目立項的各項資料，建立業主信息庫，為開展拆遷談判做前期引導和鋪墊。為防止重復工作，提高工作效率，通常情況下物業測繪、意愿征集、確權等工作可交叉同時開展，以減少項目推進的環節，節省各項開支。

三、編制城市更新單元規劃

聘請有資質的規劃設計單位編制項目更新單元規劃，與規劃國土部門深入溝通，報審，以獲得對公司有利的批復指標。

更新單元專項規劃先由區國土部門進行預審和公示，公示完畢后報市更新辦審查，并提請規土委技術會議審議和建環委審議，審議通過后進行公告。

四、拆遷談判和補償安置

在更新單元規劃報審的同時即可開展拆遷談判工作。集體物業的拆遷補償可根據市場標準，在《框架合作協議》中進行明確。私人物業拆遷補償，需制定《拆遷補償安置工作方案》，在方案中按照物業類別和市場水平，確定統一合理的拆遷補償標準和臨時安置方式。

（一）房屋產權和面積確認

拆遷區范圍內原村民已辦理房地產權利證書的，需出具有效的房地產權利證書原件，確認房屋產權。已取得房地產權利證書的，按房地產權利證書載明的建筑面積確認。

拆遷區范圍內原村民未辦理房地產權利證書的，需出具有效的土地使用證明文件及合法報建手續，確認產權。未取得房地產權利證書的，按政府部門認可的測量報告上的建筑面積確認。

（二）制定拆遷補償標準

《深圳市城市更新辦法實施細則》明確規定了三種補償方式，即貨幣補償、物業置換及兩者相結合的方式。按照建筑物類型：祖屋、自建住宅、現狀商業、辦公、臨時建筑、擅改經營物業等類型，確定補償方式和補償標準，確定搬遷安置補助標準，必要時對集體物業收益進行補償。同時在《拆遷補償安置工作方案》中確定一定的獎勵機制，激發業主配合積極性。