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2，中國人如何在瑞士買房

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中國人如何在瑞士買房

3，住房痛苦指數的國際住房

“中國住房痛苦(國際)指數”我們再接著作橫向的比較,即以中國的商品房價格與收入之比,與國際標準進行對比:一套標準住房,2006年的標準售價為:75平方米×3199元=239925元。239925元÷11197(年收入)=21.42(年)你需要花上21.42年收入,才能買到這樣一套標準住房。而且,其前提是,在這些年間通貨膨脹率為零。可以肯定地說,這個前提絕無可能。如果一個25歲的(已到婚配年齡)中國城鎮居民,想要買到房子再結婚,得熬到46歲。如果要這個數字更具有可比性,我們將世界銀行所提供的比較合理的房價收入比警戒線設定為1。世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍。世界銀行為房價收入比所設定的警戒線為5∶1。那么,“中國住房痛苦(國際)指數”即為:21.42年÷5=4.28這個數字非常直觀地告訴我們,“中國住房痛苦(國際)指數”已高出世界銀行為房價收入比所設定的警戒線的4.28倍。中英“住房痛苦指數”比較英國人的“住房痛苦指數”持“中國的房價應該高，與外國不能比” 的觀點者，其理論依據為，中國人多地少，土地短缺。那么只拿人口密度高于中國的國家比——如英國。英國的人口密度大大高于中國，為每平方公里247人，是中國人口密度的170%。中國平均的人口密度是每平方公里132人。這是一個并不高的，甚至是中等偏低的人口密度。因此，如果英國的“住房痛苦指數”大大高出中國的“住房痛苦指數”，是不足為怪的。而英國2003年的房價，普通地區為200英鎊/平方米（約合388美元/平方米），倫敦地區的房價要貴一些，約合400～600英鎊/平方米。一處480平方米的房產售價為17萬英鎊，因此，英國的一般地區普通住宅售價約合3000～4000元人民幣/平方米；倫敦地區約合6000～10000元人民幣/平方米，或均價1000美元/平方米。2003年英國人的人均收入為28330美元，以此換算，月收入為2362美元。如此算來：英國人的“住房痛苦指數”=388美元/平方米÷2362元美元=0．16這個數字說明，一個普通英國人的月均收入可以買到6．22平方米的商品房，而中國人三個月的月均收入還買不到1平方米的商品房，兩者相差近20倍。中國人的“住房痛苦指數”2003年中國城鎮居民人均年可支配收入為10493元，除以12，得出月均可支配收入為874元，全國平均房價為2820元/平方米。于是，2003年中國的“百姓住房痛苦指數”即為：中國人的“住房痛苦指數”=2820元/平方米÷874元=3．22人口密度僅為英國人口密度70%的中國，“住房痛苦指數”卻高出英國人的“住房痛苦指數”整整20倍。倫敦與北京“住房痛苦指數”的比較我們接著看看倫敦與北京“住房痛苦指數”的比較：倫敦人的“住房痛苦指數”=1000美元/平方米÷2362元美元=0．382003年北京市住房痛苦指數為：2003年1～4月，北京房市的均價為6246元/每平方米，3月為6386元，6月為6333元，7月為6399元，8月為6623元，9月為6733元，10月為6781元，11月為6776元，12月為6723元（以上數據均來自北京市統計局城市調查隊）。如此算來，2003年北京全年房價的均價應為6483元/每平方米。北京房價每月都在公布，每個月都在變化，而北京市的居民人均可支配收入是半年公布一次，所以這個公式的分母是相對穩定的。2003年度北京市的城市居民人均可支配性收入為17633元。以此為基數，除以12，可以算出月收入為1471元。于是，2003年北京市的“住房痛苦指數”為：2003年北京市住房痛苦指數=6483元÷1471元=4．41北京人的“住房痛苦指數”高出倫敦人的“住房痛苦指數”十多倍。據國家統計局剛剛公布的“各地區城鎮居民家庭收支基本情況”顯示，北京市城鎮居民2006年10月人均收入為1878．32元，居全國各地區之首。而2006年10月北京的商品房均價為9397元/平方米?所以北京市2006年10月的“住房痛苦指數”應為：北京市住房痛苦指數=9397元/每平方米÷1878．32元=5．02006年10月北京人的“住房痛苦指數”達到了5．0，高出倫敦人的“住房痛苦指數”十多倍（同一時間段，英國的房價在下跌）。對此，又該如何評說？全球各地的“住房痛苦指數”與上海的比較我們得把中國的“住房痛苦指數”拿出去，進行全球環境下的大比對，惟有如此，我們才能正確地認識中國房地產市場的形勢，也才能正確地認識國家不斷推出的，對中國房地產市場的一個又一個的房改新政。　“住房痛苦指數”的計算公式為：　商品房的平均售價(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指數。　·東京與上海之所以首選與日本的比對，是因為世界上人口密度最大的國家是日本，自然土地最昂貴的國家也是日本。　據國外媒體報道，十年前，僅日本東京一地的土地可比價格，便己高達美國全國土地價格的總和，可謂寸土寸金。而東京目前人口己達3530多萬，是上海人口的兩倍。　目前，世界上房價最貴的地方應當屬日本東京。2005年在東京市區，一套使用面積80平方米的公寓樓(精裝修的3室1廳1廚1衛單元，附送20 平方米的陽臺和幾平米的走廊，以及基本電器，包括液晶電視等等)，加停車位售價約為3 000萬日元，折合人民幣為225萬元，公寓單位平方米的價格約為2.3萬元人民幣。　2005年日本人的人均收入為34510美元(合27萬6000元人民幣)，月收入為23000元人民幣，東京人的人均收入肯定在這個數字之上。　所以可以得出：東京人的“國民住房痛苦指數”=23000元/平方米÷23000元(月收入)=1 　但這個數字可能偏高，實際應當小于1。　而且這個比較還是不公平的，更公平、更準確的比較方法為：　將上海的人均收入改為中國的人均收入。2005年，中國的城鎮居民人均年可支配收入為10493元，以此為基數，除以12，可以算出月收入為874元，這樣的計算才更有可比性，但這樣一更改，結果居然是這樣的：　上海市住房痛苦指數=6485元(2005年底上海商品房均價)÷874元=7.42 　這樣一來，2005年東京人的“國民住房痛苦指數”，甚至還低于2005年中國人的“國民住房痛苦指數”。　·巴黎與上海自1999年至今，法國平均房價漲幅超過了45%。不過這樣的漲幅似乎并不算小(同一時間段，中國房價的漲幅超過了300%)，可法國房地產價格在1994年至1999年間，曾大跌了30%強。因此，1999年至今的價格上漲，為法國的平均房價，劃出了一道旋律優美的正弦波曲線。　如果一加一減，法國平均房價在七年間的漲幅不過15%(當然，這個算法不會如此簡單)，年均漲幅不過2～3%，與通脹的速度相當，漲幅接近零。這不正是我們所夢寐以求的“慢牛行情”嗎? 　法國目前只有首都巴黎的房價明顯偏高，其平均房價約每平方米5000歐元。法國2005年的人均收入為24, 770美元，月收入為2064美元。　以此計算：巴黎住房痛苦指數=5100美元/每平方米÷2064美元=2.47 　即巴黎2005年的“國民住房痛苦指數”為2.47，而上海的“國民住房痛苦指數”為4.41，上海的“國民住房痛苦指數”大大高于巴黎的“國民住房痛苦指數”，高出接近90%。所以，按比例來說，上海的房價大大高于巴黎，是有依據的。　然而，巴黎的房價不能作為法國總體房價的參數，因為巴黎是歐洲僅次于倫敦的第二大投資熱點城市。　距巴黎不過200公里的重要城市南錫的平均房價，就便宜了許多，僅為每平方米1500歐元，即南錫的“國民住房痛苦指數”僅為1。而法國南部最重要的港口城市馬賽的平均房價，也只有每平方米2500歐元。“國民住房痛苦指數” 僅為1.66。　法國的馬賽相當于中國的廣州，而廣州的“國民住房痛苦指數”為4.26，高出馬賽300%。　實際上，法國大中城市的“國民住房痛苦指數”都僅在1～1.25之間漲落。因此，法國的房價和房地產市場狀況，讓我們看到了一個治理得很好的房地產市場應該是什么樣子的。　·紐約與上海在過去5年中，美國房價漲勢如潮，5年間，房價幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是，在同一時間中國的房價卻上漲了100～300%。　我們弄不清是美國的房地產泡沫吹大了全球的房地產泡沫，還是全球的房地產泡沫吹大了美國的房地產泡沫。　由于中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。　首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別，絕大部分美國住宅都是2～3層高的小洋房，并附帶車子、車庫，甚至游泳池，而社區有高爾夫球場也并不稀奇。但在中國只有高級別墅和高級社區才有這樣的設施。　也許有人會說，那是由于美國只有3億人，而中國有13億人，這是一個原因。可更重要的是，美國是一個汽車上的國家，但中國還是一個自行車上的國家，兩國經濟上的差距是顯然的。　并且，美國房地產商所經營的都是現房，三室兩衛房以上房型占90%以上，即大戶型為主。并且全是裝修房，基本與中國的豪華裝修相仿。　美國的統計資料都以單元住宅來計算房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格,并不能正確反映中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。　美國住宅多數集中在150～300平米左右，平均面積在220平方米左右。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元。　有趣的是，紐約的房價并非美國的高房價地區。目前，舊金山的一套中等價格水平的家庭別墅，售價72.7萬美元，洛杉磯為47.5萬美元，紐約為45.3萬美元，華盛頓為42.9萬美元，這個價格水平是美國中西部地區房價的5倍。　紐約的平均房價為：45.3萬美元÷220平米=2045美元/每平方米。　美國2005年的人均收入為37,610美元，換算成月收入為3134美元。　以此得出：紐約人的“住房痛苦指數”=2045元÷3134元=0.65 　算到此處,幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因為2006年10月上海人的“住房痛苦指數”已達到了5.00，竟高出紐約人“住房痛苦指數”的八九倍(同一時間段，美國的房價在原地踏步，左顧右盼或下跌)。　此前，盡管許多人都作出了上海房價大大地高于紐約房價結論，但都不能像“住房痛苦指數”反映得如此直觀而準確。　可令人感到尤為可笑的是，我們的房地產商和為他們雇傭的主流經濟學家們，卻是這樣輿論誤導公眾的：如果把美元折成人民幣，那么，紐約的房價應為每平方米單價近16，000元/每平方米了。不是比上海比上海高很多很多嗎?還需要指出的是，美國房地產商規范運用的住宅“建筑面積”概念不同于中國的“建筑面積”，使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統計上公布的面積為基礎推算的單價，美國住宅面積數據相對低估，其測量方法下的“單元住宅單價 ”需要打折。　中國住宅全是數層甚至數十層的高樓，而且一梯多戶，一個小區有幾百乃至上千住戶，并且建筑面積里面含有很多公用且莫名其妙的空間，住宅實際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建筑面積的70%左右。　美國人不但普通住宅壓根兒就沒有“公用面積”一說，而且住宅內很多區域也是不算入建筑面積的。　因為其計算的原則是“完工面積”，或稱作“地毯面積”。必須是經過建筑材料如木板、地毯之類鋪設后的地面和樓面。所以，走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。而按建筑行業的指導，室內層高低于5英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積也可不計。　這樣的事實讓我們不得不感慨，一個市場的游戲規則處處為保護用戶利益著想，與一個市場的游戲規則處處為開發商謀利的時候，差別就會如此之大。　·倫敦與上海英國的土地面積小于四川，但人口有8千萬，因此人口密度大于我國的四川省。　在英國，普通地區的房價為200英鎊/平方米，倫敦地區則要貴一些，約合400～600英鎊/平方米，一處4 80平方米的房產售價為17萬英鎊，因此英國的一般地區普通住宅售價約合3000～4000人民幣/平方米；倫敦地區均價為1000美元/平方米。　2005年英國人的人均收入為28,350美元，以次換算，月收入為2362美元。　如此算來，倫敦人的“住房痛苦指數”=1000美元÷2362元=0.38 　這個數字同樣讓人難置信。因為2005年上海人的“住房痛苦指數”為4.41，高出倫敦人十多倍。莫斯科與上海在剛剛過去的2006年，莫斯科的房價呈直線上升之勢。據俄羅斯權威機構公布的統計數字，到2007年7月1 0日，莫斯科居民住宅的平均價格目前已經達到每平方米(套內使用面積)3653美元。莫斯科市政府有關人士呼吁房地產開發商“凍結”房價，但房地產開發商卻不理睬這種沒有法律作用的“忠告”，購房者普遍認為莫斯科的房價還要繼續攀升。　俄羅斯自1998年遭遇經濟危機以后，全國各地的房價暴跌，莫斯科普通居民住宅樓的價格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此后幾年里，隨著俄羅斯經濟逐步復蘇，各地房價也隨之逐漸回升，莫斯科的房價上升更為明顯，但上漲幅度沒有超出購房者的承受能力。　而莫斯科卻從2005年下半年開始，房價飛速上漲，到2006年年初幾乎達到瘋狂的程度。高檔居民住宅樓從一年前的每平方米2000多美元上漲到每平方米5000美元。　2006年8月3日莫斯科市統計局公布了莫斯科人的收入情況。2006年1～5月份，莫斯科大、中型企業及各種所有制形式的組織機構的就業者月平均收入為20826盧布。據初步統計，按人口平均計算，莫斯科人的月平均貨幣收入合計為27489盧布(1033.4美元)，比2005年同期增長了 20%。其中，在金融機構工作的工資最高，平均為 45911盧布；教育機構的工資水平最低，平均為12298盧布。　由此得出，莫斯科人的“住房痛苦指數”=3653美元/平方米÷1033.4元美元=3.53 　但即便如此，莫斯科人的“住房痛苦指數”仍大大低于上海人的“住房痛苦指數”。　·首爾與上海2006年11月16日，上海《新民晚報》刊登了這樣一條新聞：《韓國部長因房價過高請辭副總理向無房平民致歉》。該新聞中說，韓國總統府日前宣布，建設交通部長官秋秉直、青瓦臺宣傳首席秘書李百萬和青瓦臺經濟輔佐官丁文秀，為了對日前發生的房地產政策失敗產生的爭議負責，前天上午向盧武鉉總統呈遞了辭呈。據悉，雖然此次是由他們主動請辭的，但實際上卻是因政策失敗而問責性撤職。　為此，韓國副總理權五奎說，政府“向無住房平民表示歉意”。　道歉之余，韓國政府和執政的開放國民黨于2006年11月15日舉行黨政協商會議，確定并發表了穩定房地產市場的方案。根據新方案，韓國將在接下來4年推出164萬套新住宅，并通過限制抵押貸款等措施抑制投機，促成房價下降。　路透社說，這是韓國政府3年來為抑制房價推出的第八套改革措施。目前，在首爾部分地帶，房價上漲率最多達到通貨膨脹率的7倍。房價高漲不僅使韓國普通百姓怨聲載道，還影響了韓國總統盧武鉉的支持率。　那么韓國首都首爾的住房痛苦指數究竟有多高? 　2006年4月，韓國首爾江南地區住宅每坪的價格為3000萬韓元(1坪等于3.3平方米，即900萬韓元/ 平方米)，韓國普通家庭的平均月收入為322萬韓元。依此計算：韓國首都首爾的住房痛苦指數=900萬韓元/平方米÷322萬韓元=2.79 　這樣看來，無論是上海市住房痛苦指數還是中國住房痛苦指數，都大大地高于韓國首爾的住房痛苦指數。而且這個比較還是不公平的。因為此公式的數據來自韓國首都首爾的房價暴漲期的豪宅集中區，不具有代表性。而上海的數據為全市均價，因此，首爾的住房痛苦指數實際上應小于1。　·新加坡與上海　新加坡的組屋(相當于中國的經濟適用房)是精裝修，全家具電器的，而且只以使用面積銷售。使用面積≥92平米四居室精裝房(全家具電器)，建筑面積≥131平米，僅售27.8～41萬新元(根據裝修和家具檔次不同，售價有不同 )，新加坡的商品房均價大體在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1萬人民幣)是低保，普通民眾平均月薪3900元。以此計算：　2006年新加坡住房痛苦指數=3022新元/每平米÷3900新元=0.77 　·瑞士與上海瑞士房價是全世界最高的地方之一，以價格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區或風景區的房價約合2500～70 00瑞士法郎，也就是合15000～40000元人民幣/每平方米，即：2000～5000美元/每平方米。但郊區的住房要便宜一些(蘇黎世市區很小)，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000元人民幣/每平方米。一套100平方米的住宅售價為15～20萬瑞士法郎(合90～120萬元人民幣)居多。　瑞士蘇黎世市區2005年房價約為4000美元/每平方米。這在世界各國首都的房價中，算比較貴的。　2005年瑞士的人均收入為39,880美元。月收入為3323美元。依此計算：　瑞士人的“住房痛苦指數”=4000美元/每平方米÷3323.3元美元=1.20

住房痛苦指數的國際住房